上海楼市二季度开局供需下滑

　　统计数据显示，上周(3月30日-4月5日)上海商品住宅新增供应量只有4.39万平方米，环比少供应24.31万平方米，减幅高达84.7%。成交量上，上海商品住宅成交量38.84万平方米，环比少成交4.95万平方米，减幅11.29%。商品住宅成交均价12488元/平方米，环比下降了915元/平方米，跌幅6.83%。这一数据与刚刚过去的火暴3月相比，显得黯然失色。上海3月楼市出现量价齐升，商品住宅新增供应量126万平方米，环比增幅250%。成交量156万平方米，环比增幅97%，该数据已超过了上海住宅市场最为火热的2007年的同期成交量。

　　业内人士认为，目前上海楼市形成高档和低档楼盘热销的“两头热”格局，前者以高租金回报和高保值吸引投资客，后者则以低总价取胜，但市民购房的主力中档楼盘则出现供应紧缺，这一格局如不能改善，上海楼市的胶着局面将无法开释。

　　4月楼市胶着开局

　　随着3月楼市的过快回暖，打破了开发商原定的“降价快速出货”的策略，而价格的再度回暖也抑制了购房，使得4月楼市以胶着开局。

　　中国证券报记者从房产研究机构易居中国了解到，上周上海的推盘数目从18个下滑到了5个，仅有4.95万平方米的商品住宅房源上市，环比下滑84.7%。在没有开发商推盘的支持下，持续3周创新高的成交量终于转向下滑，并带动成交均价出现6.83%的回落。

　　业内人士认为，供应、成交、均价同时出现回落，说明上海房地产市场进入新一轮的胶着。易居中国分析师薛建雄告诉中国证券报记者，由于前期市场的过快回暖，使得市场的可供应量被快速消化，导致了后续供应相对不足。由于购房者的热情过高，一些热销楼盘都采用了小幅多次的提价策略，价格的持续回升，使得前期热销楼盘的“低价”优势顿失，成交和均价也随之下滑。于是，新一轮的胶着开始出现，预计4月的成交量环比将略有下滑。

　　目前，提价策略已经成为开发商的普遍选择，如不久前曾经因新推房源位置不好而下跌到15000元/平方米的中远两湾城，3月底又推出了147套新房源，但其成交的60套房源均价回升到20310元/平方米，涨幅达35%。

　　楼市出现高低分化

　　在市场推盘量和价格均出现微妙变化的时刻，上海出现高档楼盘热销和地段偏远楼盘热销的“两头热”格局。中国证券报记者发现，上周上海一手住宅成交套数前十名的楼盘，一半的楼盘单价为1万元/平方米以下，均价最高的楼盘单价不到2万元/平方米。与之相适应的，是上海楼市成交套数最多的区县分别是浦东、宝山、松江、闵行和青浦等“边缘”地区，楼盘集中在中外环。

　　与此同时，上海近期高档楼盘销售火热。翠湖天地嘉苑、御翠园等8万元上的顶级楼盘都有成交出现，总价高达3000万的御翠园成交更是达到7栋。薛健雄认为，顶级市场的放量，表明实力买家已走出经济低迷的困境，再度进入稀缺性的不动产领域进行投资。而低端市场的放量，除刚性需求的释放外，则归因于中端供应的严重不足和价格的持续回升，导致消费者的购买力无法释放。

　　有趣的是，目前，开发商和业内人士已经对后市走向形成分歧。一位楼盘销售经理表示，4月开局楼市的胶着，可能会为后市的再度井喷积累能量。根据其多年的售楼经验，在目前中国经济已经出现稳定迹象的情况下，持续数月的楼市回暖将走向正常，后市的消费能力将与开发商的推盘速度相配合，只要品质有保障，不愁销售不出去。但房产分析师杨红旭则表示，目前的房价水平比2008年同期上涨了6%，比2007年同期上涨了36%，比2006和2005年同期上涨了40%。因此回落空间相当大，约为15-20%。第一创业研究所分析师陈晓波也认为，目前全国房地产成交量环比负增长的重点城市正在扩大，市场已经面临环比下滑的考验。 (来源：中国证券报)