专家谈住房商品化改革 建议保障房只保留廉租房

　　保障性住房的推出，缓解了人们对商品房房价高企的不满情绪，解决了部分困难人群的居住问题。但是由于我国保障性住房制度本身就不完善，加之在执行过程中的种种弊端，尤其是保障性住房与商品房的关系，及对我国住房商品化制度改革影响等重大问题，引发了社会的巨大争议

　　建议重新制定保障性住房政策，政府保障性住房只保留廉租房，可以适当考虑部分普通租赁住房

　　建议坚持住房商品化改革方向。应该完全放开商品房市场的经营随行就市，政府只行使监管和协调的作用

　　大量的廉租房建设需要庞大的资金，在资金筹措方面应该仍然以各级政府为主导，同时建议各地考虑建立保障性住房基金住房问题是全民关注的民生大事。中共十七大提出“住有所居”目标，为我国住房制度改革提出奋斗方向。从上世纪90年代开始，中国各个城镇先后进行了住房商品化制度的改革。原来计划经济体制下大量的公有住房，通过“房改”的方式逐步实现了居民住房商品化。其后商品房开发建设如井喷般爆发，大量的新建商品住房被推向市场。正是这场住房商品化的改革，解决了我国城镇大多数居民的住房问题，使我国住房在数量和质量上都发生了根本性的变化，同时也带动了国民经济的高速发展。

　　房地产业在我国国民经济发展中所占比重越来越大，据粗略统计，随着中国经济的快速发展，房地产及其相关产业在我国GDP中所占比例约为30%-40%左右，即使在当前经济危机形势下，我国最新推出的4万亿元人民币救市计划所涉及的产业，其中房地产及其关联行业也占了32%左右。可见房地产市场的兴衰是直接关系到中国经济的发展与强盛。房地产市场能否健康发展更关系到人民群众的切身利益。

　　改革开放以来，中国城市化进程以世界历史上前所未有的高速度推进，作为人民群众最基本生活保障的住房刚性需求正以高速度增长。在人们收入水平快速提高、投资意识日益成熟的情况下，住房作为特殊商品而生来具有的居住和投资的两重属性，将房价一波波地推向一个又一个的新高。商品房价格问题成了社会舆论中心，更成为人民群众最为关心的民生大事之一。在这种形势下解决中低收入家庭的居住问题受到日益重视，建立保障性住房制度的问题突现。各级政府的各种保障性住房制度随之纷纷推出，各种廉租房、经济适用房、限价房等相继出台。这些保障性住房的推出，缓解了人们对商品房房价高企的不满情绪，解决了部分困难人群的居住问题。但是由于我国保障性住房制度本身就不完善，加之在执行过程中的种种弊端，尤其是保障性住房与商品房的关系，及对我国住房商品化制度改革影响等重大问题，引发了社会的巨大争议。

　　保障性住房制度建设仍不完善

　　我国经济发展水平还比较低，对保障性住房的规律还在研究和摸索中。由于制度建设不完善，在实施过程中遭遇许多困境。一是，在我国现阶段经济发展水平下，中央和地方都不可能持续地拿出巨额资金投入到保障性住房的建设中去。尤其在当前世界金融风暴袭击之下，更是心有余而力不足。二是，这种非完全市场化运作的商品，由于利润风险大，销售(分配)周期长等因素，发展商缺乏开发积极性。三是，在当前经济形势不好的情况下，商品房价格波动剧烈，购房者对保障性住房(尤其是限价房)的价格预期看淡，购买欲望下降，造成买卖双方均不看好的尴尬局面。因此对于这种在房地产市场过热情况下匆忙推出的保障性住房制度的利弊，应当冷静地进行反思。认真思考保障性住房制度的路应当怎样走，对保障性住房与房地产产业关系的协调发展作出调整。

　　作为保障性住房之一的经济适用房制度本身就很不完善，政策保障对象范围模糊，致使在执行过程中情况混乱。很多城市将拆迁用房与经济适用房混为一谈，大量的拆迁户在得到大量现金补偿同时，还获得了经济适用房购买权。而拆迁户并非就是低收入困难户，因此大量的经济适用房资源被占用。客观上这也成为了很多经济适用房几年后必然要转化为商品房而获取高额利润的内因。还有很多城市将单位集资建房、公务员住房等统统纳入经济适用房范围。而当前经济适用房、限价房的购买范围还有逐步扩大之势，将公务员、事业单位等这些社会上趋之若鹜行业的人员也扩大进去。这种将那些实际地位和实际收入明显超过一般大众的人群无限扩大进入保障性住房的做法既有失社会公允，也损害了低收入群体的利益。如果任凭此现象蔓延下去，将出现看似经济适用房建了不少，实际大量资源并没有被需要者占用，很多急需住房救助的低收入家庭并没有获益。尤其是大量从农村转移进城镇的劳动群体，他们长年生活、工作在城市，却被保障性用房制度排斥在外。据统计，我国转移进城市的农村人口中，只有10%的人拥有自己的住房。其他多数人群只能暂时居住在城乡结合部的出租屋中。简陋的居住条件，恶劣的周边环境，使他们不可能长期定居下来。每年春节人潮汹涌的返乡大潮，就是对现行住房制度的另一种尴尬解读。这种住房制度如果长此以往持续下去，我国加快农村城市化进程建设的发展目标就很难真正实现。

　　我国现有的保障性用房制度本身的不完善，也给我国商品房市场带来很大冲击。由于现行的保障性住房制度本身繁杂，品种又多，加之与商品房之间界限模糊，尤其是经济适用房和限价房由于属性不清，又没有完善的进入和退出机制，造成了一大批非完全市场化、并带有福利性质的住房被推向商品住房市场。给商品房市场造成冲击，对商品房产生了挤出效应，对我国坚持了近20年的住房市场化改革方向带来损害。而大量中低收入家庭为了解决住房问题，也只能裹挟在这场买房大潮中，倾其终身积蓄或今后几十年收入预期的很大一部分去买一套经济适用房或者限价房。虽然当前实现了住自己房子的梦想，但以后生活更加困难，也抑制了家庭的其他生活消费。现在一些城市推出的限价房制度更是漏洞百出，尤其在当前经济危机大潮中，各地商品房价格动荡加剧，很多当前推出的限价房与商品房比较，无论在价值预期、地理位置、周边环境，还是在选择空间上都没有任何优势。形成了开发商和购房者都不满意的尴尬局面。

　　中国是13亿人口的大国，正处在经济高速发展期，城市化进程前所未有。解决广大人民群众住房问题，也只能在符合我国国情的特定条件下去考虑。住房市场化改革之路必须坚定不移地走下去。同时以政府为主导提供低收入家庭保障性住房。广大低收入群体大多数也不应该主要靠买房来解决。无论从宏观层面看，还是从历史教训上看，以政府为主导解决中国住房的路是走不通的。那些主张无限制地由政府主导解决中国住房问题，无限扩大政府在保障性住房范围的作用，实际上是借宏观调控之名，加强了对微观市场干预之实。结果只能是造成社会资源的错误配置和浪费，损害了中国业已形成的住房商品化改革方向，必然使改革倒退，腐败丛生，受损害的最终还是广大人民群众。中国保障性住房制度已经艰难起步，多年来的经验和教训使我们付出了沉重的代价，引发了激烈的争论。这条路究竟怎样走，到了应该认真反思的时候了。

　　 应从根本制度设计上加以改革

　　鉴于我国住房市场的现状和问题，应该从根本制度的设计上加以改革。要重申坚持住房商品化的改革方向，重新规划保障性住房制度，加大发展保障性住房规模。建议：

　　重新制定保障性住房政策，政府保障性住房只保留廉租房，可以适当考虑部分普通租赁住房。温总理在政府工作报告中指出应该大力发展廉租房建设和公共租赁性住房建设，这应该是现阶段我国保障性住房政策的根本发展方向。应该取消现在的经济适用房和限价房制度，集中社会资源全力发展保障低收入人群的廉租房建设，并适当建设一些公共租赁性住房，以满足中低收入之间加心层人群的住房需求。应该结合户籍制度的改革，将保障性住房范围逐步扩大到符合条件的、已进入城镇工作的农民工家庭。要制订完善的保障性住房的进入和退出机制，在保障对象的收入增加和购置了商品房后，必须退出保障性住房的保障范围。使得保障性住房的存量逐年增加，形成完整的良性循环体系。

　　坚持住房商品化改革方向。应该完全放开商品房市场的经营随行就市，政府只行使监管和协调的作用。政府对房地产市场的管理政策应该重点放在规范、管理土地市场和经营者上，不应该把重点放在市场的需求关系上，市场的供需关系随着市场竞争会逐渐达到一种平衡，政府只要对市场交易行为和交易者进行规范就可以了。市场的需求不是政府干预和规范所能及的事情，也不应该再干那些直接干预市场本身的事。政府可以根据购买者不同的收入水平，在税费和贷款利率等方面在政策上加以协调。为了保障市场不同层次商品房的协调发展，政府还应该对开发商的经营利润采取收取阶梯式所得税的方式，限制一些高档项目的超额利润。以保证商品房市场在经过一段充分竞争后，达到一种供需双方比较认同的市场价格和各自合理的市场规模，实现一种不同层次商品房并存的良性市场。

　　大量的廉租房建设需要庞大的资金，在资金筹措方面应该仍然以各级政府为主导，同时建议各地考虑建立保障性住房基金。要求商品房的开发商在其利润中，强制交纳一定比例的保障性住房基金，尤其是开发高档项目交纳的超额所得税，应当悉数交给基金。还应该广泛接纳社会捐助，以补充保障性住房资金来源不足。在保障性住房分配方面，应该改变现在的以政府分配为主导的体制，建立以社会群众为主体的自行监督和分配保障性住房的社会组织，该组织应当同时担当保障性住房分配和对保障性住房基金使用进行监督的双重职能。政府只行使保障性住房建设和对分配过程进行行政监督的职能。这样既可以化解许多社会矛盾，同时又可以减少权力寻租的机会。

　　(作者孙梦兰 为北京市工商联建筑行业商业会长） (来源：中华工商时报)