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万科“停工缓建”多个项目 节省50亿现金支出

  陈啸天认为,2008年上市公司采用停工缓建的策略稳定地控制了现金流出,为企业未来可持续的发展提供有利的契机。

  4月7日,世茂房地产(00813,HK)发布2008盈利预警称,集团去年利润可能减少,主要原因是2008年没有新的重大投资物业完成,也没有出售附属公司部分权益的收益。


  去年房地产市场形势大变,不少上市公司采用了停工缓建的策略。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为,若项目预期收益较差,市场调整时,缓建延后上市甚至停工整改后再上市,可以使项目避免受市场冲击,如万科的部分项目。经过多次调整开工计划,万科实际完成开工面积、竣工面积比计划减少32%、15%,如以1000元/平方米的单位投入计算,预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。

  顺应市场 万科调整多个项目

  据悉,万科去年停工、缓建的项目,主要是2006年、2007年高价拿到的土地。根据CRIC系统跟踪监测,南京万科金域蓝湾项目的成本价格已高出周边同类产品700元/平方米,若该项目按原计划开工,万科在价格上的劣势将更明显。市场竞争力不足,以及整体市场低迷,使万科金域蓝湾不得不采取停工缓建的措施。报告期内,该项目已经有了优化景观及配套商业、减小会所、降低装修标准的计划。

  根据CRIC系统跟踪监测显示,和南京万科金域蓝湾的情况相似,无锡金色城市项目的成本压力与市场压力并存,项目盈利难度大,万科采取了缓工调整产品定位、降低目标价格的策略,以获取市场竞争力。此外,万科在杭州的金色家园项目,因其首置产品总价过高、精装修配置过高、产品竞争力不足等原因,不得不进行调整。克而瑞(中国)的研究报告认为,为稳健经营,万科还为部分项目进行了减值准备的计提。

   效果:节省50亿现金支出

  陈啸天认为,去年万科和中海外顺应市场而下调开工面积,对控制企业现金流出起到了锦上添花的效果。

  2008年,经过多次调整开工计划,万科实际完成开工面积523万平方米,竣工面积529万平方米,分别较计划下降325万平方米和160万平方米,降幅分别达32%和15%。陈啸天说,如果以1000元/平方米单位投入计算,预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。截至2008年底,万科现金及现金等价物约为200亿元,较上年增加30亿元。而在销售情况不佳的情况下,万科依然能稳定控制现金流出,一定程度上归功于万科的停工策略。

  陈啸天表示,除了财务安全方面,现金的回流还可以使企业在土地市场中保持主动,为长期发展摊薄土地成本。克而瑞(中国)的研究报告称,2008年万科新增土地成本平均楼面地价约为1737元/平方米,同比下降51%。如果按1700元/平方米计算,万科利用停开工所“节约”的50亿元左右的现金可以购买294万平方米土地储备。

  陈啸天说,由此来看,通过停工缓建所减少的流出资金,可以灵活地运用于获取土地方面,为企业未来可持续的发展提供有利的契机。

  隐忧:或打乱开发节奏

  陈啸天认为,无论从项目运作还是资金调度,停工改建对企业都起着积极的作用,但同样有一定弊端,尤其是在运用不当的情况下,反而会打乱企业开发节奏,影响企业可持续发展。

  在开发周期中,获取土地、开竣工阶段是企业资金投入最大的两个部分。如果相应地降低开工面积和竣工面积,也就意味着企业在该阶段中的资金投入量减少,如绿城、中海外等。但是从整个开发周期来看,弱市时停工,若跟不上市场回暖的节奏,企业产品在后期供应上会出现短缺,这样销售业绩势必受到影响。

  在2008年实施停开工策略的企业中,首创置业是减少开竣工面积幅度最大的企业之一。2008年初,首创置业计划动工面积为150万平方米,调整后计划降至60万平方米,降幅达60%;计划竣工面积由142万平方米下降至104万平方米,降幅为26.76%。公司2008年的销售面积不过34万平方米,而停开工面积却达到90万平方米,是销售面积的3倍左右。停开工面积过多无疑给首创置业未来2~3年的业绩带来了压力,令人对其长远的发展感到担忧。

  (来源:每日经济新闻)
(责任编辑:黄芳)

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