全国房价收入出现一路攀高后11年来首次下降

　　东方早报记者刘秀浩

　　早报记者获得的一份最新研究报告显示，在2008年，一向被房地产专业人士视作楼市健康标准的全国房价收入比，出现了自1997年一路攀高后的首次下降，部分大型城市已经出现泡沫挤出效应。

　　“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。

　　通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6（世界银行专家的说法为4-6）。即房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。

　　以目前的价格来看，即使与被公认高房价的中国香港地区相比，上海北京等城市房价收入比依然偏高，房价预计还有进一步调整的可能。

　　2007年出现严重失衡

　　上海易居房地产研究院综合研究部最新提供了一份名为《我国房价收入比研究：房价有所回落，一线城市依然偏高》的研究报告。

　　报告显示，1997年至2003年，全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势，在6.15左右；2003年至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最高水平，出现较为严重的失衡。

　　一些大城市的状况则更加严重，北京由9.55增加为13.09；上海由6.7增加为11.25；广州由6.49增加为12.09；深圳由5.85增加为13.15；厦门由5.41增加为13.22；重庆由3.07增加为5.15；天津由4.41增加为9.34。

　　楼市应保持去年态势

　　2008年，虽然城镇人均居住面积仍持续提高，但因房价趋于稳定，房价收入比已出现明显下调，为6.78。

　　值得注意的是，2008年，上海、武汉、重庆、深圳、杭州的房价收入比，在城镇居民人均住宅建筑面积上升的情况下仍然出现下降趋势，主要是这些城市人均可支配收入依然快速上涨，但房价趋于稳定。这造成了房价收入比的下降，由此说明我国房价泡沫正在逐步挤出。

　　央行统计数据显示，2009年2月，金融机构人民币各项贷款余额33.06万亿元，同比增长24.17%，当月人民币各项贷款增加1.07万亿元，同比多增8273亿元。货币大规模投放引起的流动性增加，使中国股市特别是房地产股出现了较大的上涨行情，今年以来两市地产指数平均上涨超过40%，大大缓和了房地产上市公司的资金压力。

　　但是，这并不意味着房价已经没有下降空间。

　　报告显示，在1997年中国香港房地产泡沫破裂时，房价收入比达到18.0的历史高位，但此后一路下滑，至今尚未恢复。

　　目前，我国一线城市如北京、上海、深圳和广州等城市近两年的房价收入比保持在10以上，高的达14左右，即使与目前的中国香港相比，也处于偏高水平。如果房价继续上涨，而没有收入的上涨作为支撑，前景就不容乐观，从这个角度来看，楼市还应该继续保持类似2008年的态势，尽量将泡沫逐步挤出。