昔日地王亏本卖 会德丰、绿城谁是赢家？

　　首例地王互换 绿城中国明亏暗赚？

　　核心提示：不过，行业人士却普遍不认为会德丰是这笔买卖的大赢家。反而是看似亏本卖地的绿城，在这笔交易中得到的好处远远超过了会德丰。

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　在机构眼中，当年绿城以高价购买上海新江湾地块，主要原因是绿城上海公司没有土地储备。

　　“我一定会好好对待这块地。”2007年6月21日，绿城中国董事长宋卫平高价买下新江湾地块时许下的誓言犹在耳边。却不曾想，宋卫平的这个诺言最终并没有实现。

　　会德丰 （九龙仓控股公司）旗下的海港企业昨天发布公告，海港企业和绿城中国在今年4月10日订立了一个资产换购协议，将杭州滨江地区的城市综合体——蓝色钱江40%的股权以13.824亿元出售给了绿城中国，又以12.302元向后者购买了上海新江湾100%的股权。

　　根据两家公司的上述交易，会德丰“赚”得账面收益1.5亿元。不过，行业人士却普遍不认为会德丰是这笔买卖的大赢家。反而是看似亏本卖地的绿城，在这笔交易中得到的好处远远超过了会德丰。

　　昔日地王亏本卖

　　海港企业此次出售蓝色钱江40%的股权给绿城中国，全部价款是13.824亿元人民币；又向绿城中国购买了上海新江湾项目100%的股权，总价是12.302亿元。一来一去间，海港企业账面上 “多”了1.522亿元。

　　海港企业在公告上评论，“这笔生意有助于巩固海港企业现金流状况，对集团有所裨益，有助于增加土地储备”，同时称“按杭州公司股权及股东垫资于2009年3月31日的账面净值金额计算，可取回账面成本且无任何盈亏。”

　　而对绿城中国来说，12.3亿元出售新江湾项目，就有可能是一笔亏本买卖。2007年6月，绿城通过公开拍卖获得新江湾D1地块，付出的代价是12.6亿元。而如今出手价只有12.3亿元。不到两年时间，绿城就亏损了3000万元，还不包括利息损失。

　　不过，熟悉上述两幅土地拍卖史的人却不会这样认为。

　　“这幅土地不好好做，很有可能会亏本。”这是宋卫平拍下新江湾城时，对在场媒体所说的第一句话。当时就有人替他算了笔账，土地价格加上建安成本、加上各种开发融资成本、税收以及必要的利润，绿城中国的新江湾项目至少要卖到20000元/平方米左右才能保本。而当时周边在售项目的价格只有13000元/平方米。

　　相比之下，蓝色钱江的赢利前景更被看好一些。虽然每平方米的土地楼板价是11759元，但当时土地周边楼盘的在售价却高达26300元/平方米。从当时来看，即使加上高额的建筑成本、各种税费及融资成本，蓝色钱江的最终成本价也未必能突破20000元/平方米，因此赢利空间依然巨大。

　　会德丰、绿城谁是赢家？

　　两年后的今天，两者的处境又如何？据中原地产研究中心、佑威房地产研究中心等机构统计，目前新江湾城一带的在售房源只能卖16000～17500元/平方米，当价格高于上述区间便会滞销。尤其是周边目前建有大量的经济适用房，在建项目数量也很多，大量的供应势必冲击新江湾地区的新房售价，即使不亏本也难有赢利。

　　相比而言，中房指数研究院浙江杭州公司总经理张志杰介绍，蓝色钱江周边的阳光海岸目前售价已高达36000元/平方米，而且卖得非常不错。特别是蓝色钱江将是钱江新城的最后一块住宅用地，赢利空间显然要大得多。

　　在上述机构眼中，当年绿城之所以高价购买上海新江湾地块，最主要是因为绿城上海公司没有土地储备，急需要购买新的项目。但如今，绿城在上海已获得了地理位置更理想的董家渡地块，新江湾城地块因此成了“鸡肋”。

　　机构认为，尽管绿城亏本换地，但事实上却是这笔生意的最大赢家。相比新江湾项目，蓝色钱江显然会更好一些。不过，会德丰愿意做这笔“亏本”买卖，或许有不为人知的“内幕”。

　　对于上述机构的评论，绿城中国以“缄默期必须保持缄默”为由，拒绝发表评论。而截至昨晚8时截稿，会德丰方面也没有回复上述交易的盈亏情况以及交易原因。

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　　“传奇”地王换地王

　　事实上，上海的新江湾城和杭州的蓝色钱江均都曾因被称为“地王”而名噪一时。

　　2007年6月，上海城市投资有限公司通过挂牌出让形式，公开拍卖上海新江湾城D1地块。这幅占地面积仅59253.7平方米的狭小地块却震动了绿城中国的掌门人——宋卫平。由于宋卫平的亲自出马，绿城中国对上述地块志在必得。临拍卖前，便请来了上海所有的传媒记者。最后叫价由最初的5.16亿元，一路上涨至12.6亿元，涨幅接近150%。成交的土地楼板价由8个月前的6676元 （2006年年底华润在同一区位拍得类似地块的楼板价），上涨至12500元/平方米。

　　地价上涨幅度之高、速度之快都创造了当时上海土地市场的一个奇迹，因此一度被上海传媒称之为“上海新地王”。

　　绿城高价竞拍新江湾地块，也成为上海土地市场的一个转折点。此后成交的土地价格屡破纪录，开发商出手越发豪爽。上海地市的顶峰时期，正是在绿城高价购得新江湾后才拉开“帷幕”。之后，新江湾地块又传出因外币付款限制，绿城不能如期支付土地款、绿城欲卖新江湾地块等消息。每一个传闻都会触动上海地产界的神经，因为它已经是一个“传奇”。

　　与上海新江湾地块不同，绿城高价竞买蓝色钱江项目的意义，或许是为了显示其在杭州市场上的绝对霸气。当时绿城中国与杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、杭州康居投资管理有限公司联手，经过17轮的激烈争夺，硬是以34.9亿元从华润、新鸿基等巨头手中抢走了蓝色钱江地块。11759元/平方米的楼板价和34.9亿元的总价，也使蓝色钱江成为了当时的地王。而在葛洲坝退出后，海港企业又接手了蓝色钱江剩余的40%股权，与绿城联合开发该地块。