四类案件成房地产纠纷高发区 案件审判难度增大

　　四类案件成房地产纠纷高发区

　　最高法院将统一逾期交房违约金认定尺度

　　本报记者 袁定波

　　“当前，房地产纠纷案件呈现出新的发展态势，使此类案件审判的难度越来越大。”最高人民法院民一庭有关负责人今天在接受本报记者采访时透露，最高法院将就民间借贷、商品房买卖、建设工程施工等多发类型案件统一裁判尺度。

　　据统计，仅今年1至2月，全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件，同比上升15.56%。

　　四类案件成纠纷高发区

　　记者了解到，近期以来，商品房买卖、建设施工、以房地产开发企业为被告的民间借贷和土地使用权转让案件已成纠纷高发区。

　　究其成因，最高法院这位负责人认为，金融危机以来，房地产开发企业向金融机构和民间融资渠道收缩甚至完全封闭，导致房地产项目开工后续投入不足，施工进度缓慢甚至停工，无力偿还金融机构贷款、民间借款，不能按期交付预售商品房，才引发上述案件大量增加。

　　群体诉讼影响社会稳定

　　“从已经审结的房地产纠纷案件来看，许多房地产纠纷案件的一方当事人有的十余人，有的甚至上百人。”该负责人告诉记者，有的购房群体仅通过个别或者部分买受人起诉方式，试探审判结果，这部分群体构成隐性群体诉讼，案件处理不好，可能诱使群体性纠纷继续呈现高发态势。

　　这位负责人说，在群体性诉讼案件中，有的当事人在案件审理过程中即群体上访，成为影响社会稳定的重要因素。

　　涉购房拆迁户多方利益

　　房地产业是一个资本高度集中的行业，资本高投入带来高利润，高利润诱使各种社会力量不断介入房地产业，形成不同利益群体。房地产开发企业、购房户、拆迁户、金融机构、高利贷者、民工、被征地农民一一卷入其中。

　　据分析，高投入往往与高风险相伴，一旦房屋开发进程受到严重影响或者中断，各方利益处于高度危险甚至无法实现状态，不同利益群体必然通过各自不同途径挽救其利益，甚至采用非法手段。

　　“高利贷者资金来源、房屋开发资金去向、政府职能部门不规范执法等深层次问题的凸现加剧了这种复杂性。”这位负责人说。

　　做好应对化解风险工作

　　房地产纠纷新的发展态势和复杂的成因，给审判工作带来的挑战越来越多。对此，最高人民法院明确人民法院在审理房地产纠纷案件时，分析各类房地产纠纷案件的成因和当事人的诉求，做好应对、化解各种风险的调研和工作预案十分必要。

　　具体到个案，最高法院民一庭负责人解释说，在案件审理过程中，对于党委政府成立专门机构开展清理整顿工作的，法院要积极提供相关信息和法律支持，并引导当事人在清理整顿工作中维护自身利益。党委政府未成立专门机构的，对案件审判后可能带来的后果要预测性研究，涉及重大影响的，要及时汇报。

　　房价下跌退房严审合法性

　　对于因房价下跌引发退房潮的怎么处理？该负责人明确表示，此类案件法院要严格审查是否符合合同解除条件。

　　该负责人还指出，在审理房地产案件中要充分考虑房地产开发企业合理合法的融资要求。对于房地产开发企业要求金融机构依法按约履行按揭贷款等融资义务的，应当予以支持。对于到期金融贷款或民间借贷，要考虑房地产开发企业的实际困难，适当延长还款期限。

　　统一逾期交房违约金尺度

　　针对当前实际情况，该负责人透露，最高法院将加强对民间借贷、商品房买卖、建设工程施工等多发类型案件的法律研究，总结审判实践经验，确立处理高利贷事实认定、逾期交房和逾期办证违约金以及建设工程款调整等难点问题的基本原则和具体措施，统一处理尺度，划齐裁判标准。

　　据介绍，最高法院还将针对审判过程中暴露出的房管、建设部门存在的问题提出合理司法建议，减少和杜绝行政执法中的不规范甚至违法因素，减少因执法不规范引发新的房地产纠纷。

　　本报北京4月14日讯