杭州欲借民资缓解停车难 地下空间有望办产权证

中河立交西北侧停车库是杭州首个引入民资建设的停车场。本报记者 徐彦 摄

紫金庭院空荡荡的地下车库。

　　地下车库拿产权证进入倒计时 欲借民资缓解停车难

　　浙江在线04月27日讯 这些天，杭州市建委计财处副处长高国爱显得特别忙。由市建委牵头的《关于加快推进杭州市公共停车场(库)建设政策研究》的课题，今天就要上交开题报告了。

　　此前，杭州市国土资源局已将有关地下空间使用管理的政策文本提交市政府审议，正式文件预计近期便能出台。

　　种种迹象显示，面对尴尬的城市停车难题，面对异常凶猛的汽车保有量增速，杭州市有关部门已经开始另寻对策，酝酿破冰之举。

　　“有可能首开全国先河，立下地方法规，突破政策困局，引入民间资本，鼓励其参与停车场(库)建设。”政府知情人士说。

　　而要迈出这趟破冰之旅的第一步，便是争取给地下空间办理产权。

　　乱象

　　地面停满车 “地下”空荡荡

　　城市停车难，早已不是新鲜的话题。说起这事，家住金顶苑的赵先生一个劲地向记者抱怨：“我买的车子根本不敢开。”

　　“一开出去，晚上回来就找不到停车的位置了。”赵先生说。

　　朝晖现代铭苑的物管人员告诉记者，他们小区车位总共有850个左右，住户却有1000多户。

　　“现在还没住满，所以还有车位空着。如果全部入住，车位肯定不够。”这名物管人员说，和他们一路之隔的现代雅苑，停车位早已不能满足业主需求。部分业主甚至将车子停到附近小区。

　　尴尬的小区停车难中，还有一个“怪现象”：不少小区路面横七竖八停满了车，但地下车库却空荡荡的，空置率非常高。

　　记者多日来在城西、滨江等地调查了近10个小区，其中约六成地下车库存在比较严重的空置现象，最严重的一个车库空置近一半。

　　出现这种怪现象，有两个原因：一是地面停车便宜，一些小区地面停车不收费，有的小区则以每月100元的价格收取。而地下车库月租一般为360元。二是如果要买一个地下车位，一般要花10多万元，高的达到30多万元。

　　“巴掌大的地方，就要十多万元，只有使用权，没有产权，谁会买呢。”家住倾城之恋小区的宋小兵说。

　　尴尬

　　公共地下车库几乎年年亏损

　　地处闹市中心的环北地下停车场自1999年6月1日投入使用，虽然140个车位经常停得满满当当，但几乎年年亏本经营。

　　据停车场相关负责人介绍，环北地下停车场的建设成本为2800万元，对外开放前几年，由于知道的人少，前来停车的不多，一年的营业额只有40万元左右。后稍好转，一年收入达到80万元左右。

　　但建设投入的2800万元多为银行贷款，每年利息就超100万元，再加上折旧、维护，以及工作人员开支，停车场经营年年亏损。

　　“最近周边商业大厦生意不好，停车的人就更少了。”环北地下停车场一名工作人员接受记者采访时说，她在那工作10年了，停车场经营一直没有起色。“要不是有公司和单位包年停车，我们连工资都发不出了。”

　　记者在调查中发现，环北地下停车场可谓是杭城公共地下停车场的一个缩影。杭州市城市建设发展有限公司相关负责人金兴平坦言：“兴建地下停车场，工期长，投入大，维护成本高，回报率低。光靠政府投入还远远不够，资金压力吃不消。”

　　“但不否认的是，建设公共停车场仍然是当前解决城市停车难的有效途径之一。”金兴平说。

　　探索

　　政府欲借民资破解停车难题

　　据交警部门提供的数据，杭州城区从去年下半年实行停车新政以来，规划、城管、交警等部门应划尽划，给杭州主城区增添了5760个车位。而单单今年1至2月，杭州主城区就新增8000多辆机动车。

　　“辛辛苦苦腾出的车位，不到两个月就消化完了。”杭州市政府一位官员无奈地说。

　　光靠在街道路面、小区内划新车位，几近杯水车薪。在巨大的汽车保有量增速面前，杭州市有关部门不得不另寻对策。

　　加快推进公共停车场(库)建设政策机制研究，已经被摆上政府工作日程。

　　虽然政策尚未成型，但关于公共停车场(库)建设一些思路和趋势，开始逐渐明朗和清晰起来。

　　杭州市建委计财处副处长高国爱说，首先从规划层面讲，就是要保证公共建筑、居民住宅等停车场要符合配套标准。

　　“目前不少小区的停车库都被挪作它用，如开小吃店、小卖部等，这些以后都要被更严格地限制。”

　　高国爱说，他们考虑最多的就是如何鼓励民间资本进入地下空间开发，借用民资兴建公共停车场(库)，引入市场机制缓解停车难。

　　“粗略计算，杭城停车位缺口近15万个。单从供需上来说，停车场所的投资前景还是不错的。”

　　“另外，今后地面停车要比地下贵。通过价格调整，引导部分车主停到地下车库去。”高国爱说。

　　破冰

　　地下空间产权证明有望办理

　　在城区土地资源异常紧张的情况下，兴建公共停车场(库)更多地是将目光投向“地下”。但随之而来的一个现实难题，就是目前没有配套法规来明确地下空间的产权。

　　省社会科学院经济研究所副所长徐剑锋说，对于投资者来说，没有产权证明，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资，这对于动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目来说，无疑是一道高门槛。

　　杭州市国土资源局相关负责人表示，目前国家的上位法对地下空间管理使用没有明确规定，相关政策、法律法规配套也不完整。杭州市此前曾试点性地对一些已经办理用地审批且产权比较清晰的地下空间土地使用权进行登记发证。

　　2003年，杭州市国土资源局出台相关通知。武林广场、西湖文化广场等8处地下空间办理了有偿使用手续后，依法进行土地登记。

　　目前，杭州市国土资源局已将起草的地下空间管理使用的相关政策文本提交市政府审议。

　　“目前政策还没出台，地下车库是否拥有产权尚无定论。我们所做的就是努力将政策引导好，制度设计好，产权利益保护好。”国土资源局相关负责人说。

　　一位知情人士告诉记者，从目前情况看，杭州要给地下车库发放产权证只是时间问题。

　　追问

　　拿什么吸引民间资本投入？

　　在中河立交桥西北侧，有一个2007年投入使用的地下停车场。这个停车场是杭州城市建设发展有限公司首个引入民资建成的公共停车场。

　　“白天基本上没什么空位，停的多数是深蓝广场里边的车子。”一名管理员这样告诉记者。

　　“这应该说是我们引进民资建设一个比较成功的例子。”金兴平说，“绿城投资数百万元，缓解了周遍地区停车难，也方便了深蓝广场业主们和来写字楼办事的人停车。再加上停车场上的地面绿化非常漂亮，让这个楼盘更有品位。”

　　“我们以前也接触过很多民营企业，他们一度都对投资停车场产生兴趣，但最终很少有人参与。”金兴平说。

　　“建设停车场，投资回报很慢。这和民营资本追求利润的性质不相吻合。”金兴平说，如果双方达不到一个平衡点，就很难有结果。

　　高国爱对此的说法是，政府今后将通过政策引导和扶持、资金补助等方式，鼓励民间资本投资公共停车场(库)。目前已经有企业和政府签署协议。

　　徐剑锋建议，“对于民间资本来说，投资建设公共停车场确实有较大市场风险。如果没有其他的额外价值，基本上很难引入民间资金的投入。所以关键就看是否能给予额外价值，或者让他们看到隐藏的价值。”

　　怎样避免哄抬车位价格？

　　地下车位一旦明确了产权，从法律上来说购买者就可以如同房屋一样拿到市场上进行买卖。

　　“如果今后通过价格调整，路面停车费高于地下停车的话，大量车子势必停入地下车库，就必须要对地下车位交易进行限制。”

　　业内人士指出，“小区内的地下车位买卖应与房产证捆绑在一起，不应卖于其他小区的业主。同时应明确单户家庭购买车位的数量，避免有人囤积炒‘车位’赚钱。另外也要对开发商进行约束，不要因为有了产权，在现有高价的基础上继续哄抬车位价格，甚至出现外省一些天价车位的负面效应。”

　　“办理产权登记后，业主们包括投资商就可以保护自己的合法权益。但随之也会带来大量个体交易，炒‘车位’局面也很可能出现。”浙元律师事务所律师张轶群分析说，“政府部门有必要制定相关措施，事先规避，确保地下车位健康流转，同时应该继续明确实施租售并举，禁止只售不租。”

　　张轶群说，“这里还涉及到一个土地性质的问题，是划拨还是出让？民资建设的停车场必须要带有公益的性质。同时，地下空间有一部分是人防配套工程。属于人防工程内的车位该如何处置，是售是租也应该研究确定，不应让开发商有空子可钻。”