时评：从假日房展看楼市趋势及住房政策

　　社评 从假日房展看楼市趋势及住房政策

　　提要 不完善的市场制度很可能支撑楼市挺过萧条，迎来一轮新行情。对上海这样具有高度特殊性的经济中心城市而言，这对政府福利性住房政策提出了更高要求。

　　今年“五一”上海浦江两岸同时举办两个假日房展。

　　统计数字似乎也在支持人们的乐观心理。上海展览中心的“假日楼市”4天里现场成交（含意向）金额19．2亿元，成交（含意向）面积达13万平方米，成交楼盘均价达12000元／平方米，这几项数据均超出去年“五一”、“十一”期间的两届“假日楼市”房展会，特别是在成交（含意向）金额一项，远远超出后两者的5．5亿元、11．7亿元。

　　无独有偶，北京的“五一”楼市也呈暖意，而且与上海一样，北京楼市也是一季度就开始回暖。虽然现在北京和上海的楼市比一季度略有下降，虽然上海房展还是看的人多出手买房的人少，北京则是“销售大涨，退房大增”，购房者明显在观望等待房价下跌，但对房产商来说，楼市回暖基本已成定局。有人已经在盘算，等到今年年底明年年初，中国的金融危机大概可以过去，新一轮楼市行情又要开始了。

　　客观地说，这一轮房产低谷期京沪房价几乎没有下跌，而很有可能楼价就这么挺过去。这样说来，我们要问，京沪楼市究竟含不含泡沫？为什么在一轮经济周期的低谷中还不能把泡沫挤掉？

　　有人会说，京沪楼价本无泡沫。不过有否泡沫还是有客观标准的。

　　首先是房价与房租比，一般都是在20比1上下，而如今房价与房租比大概在25－30比1甚至更高。第二个标准更为实际，即房价与普通购房者的收入比，一般是一个普通工薪者5年的收入可以购买一套体面的商品房。考虑到京沪属世界上极少数特大型城市，需普通工薪者10年收入才能购买一套（超过世界上相对楼价最高的东京）。根据刚刚公布的2008年平均工资，北京为44715元，上海为39502元。那么，45万元或者40万元能不能在北京或上海买到一套体面的商品房呢？按照现行的价格，连半套都买不到。

　　正常的成熟的市场，能够合理地调节商品价格的起落，既能够制造出市场泡沫，也能够在市场低谷运行中挤出泡沫。市场机制的优越性不仅体现在能合理配置各种资源，而且拥有自我纠错机制。

　　现在中国的楼市还不能说是成熟的完善的，市场中含有太多的非市场因素，行政的、官场的甚至特权的因素比比皆是，常常能够影响甚至干扰市场正常的走向。有专家前几天说：“当市场出现大房地产商破产的消息，才是楼市真正见底之时。”理论上此话没错，可中国楼市还不是一个成熟的完善的市场，因此新一轮行情起来之前，完全可能没有一家大房地产商破产。

　　另一方面，京沪两地楼市确有特殊性。京沪是中国两个最大的城市，是中国的政治中心和经济中心，集聚人才的功能特强，更兼中国正处城市化进程中，因此进入京沪不仅人多，且精英多（收入相对高），商品房的刚性需求始终很旺。因此存在这种可能的基础——当楼市还未真正回落，又被各种因素干扰重新回到价格上行的轨道。

　　若是这样，京沪两地广大市民仍然无法轻松进入楼市，改善居住环境。对此，政府不仅要做好廉租房工作，保障低收入困难家庭的居住条件，还要逐步扩大经适房适用范围，扩大到广大无力购买商品房的中等收入家庭。而经适房范围的扩大，必然会影响楼市楼价，让我们的楼市逐步完善成熟起来。