北京二季度土地放量入市 开发商拿地意愿抬升

　　从去年下半年开始，北京土地交易进入冷淡期，多块土地出现流标或者流拍的情况。而今年前4个月楼市成交量的放大带动了土地市场的回暖。

　　业内人士表示，从新开工面积和土地购置面积来看，房地产投资仍处低位，开发商的心态依然保持谨慎。但是由于前期销售回暖和未来降低固定投资项目资本金使得房企资金链宽裕，未来土地市场正在复苏。

　　一季度京城土地成交遇冷

　　从去年下半年开始，北京土地交易进入冷淡期，多块土地出现流标或流拍。业内人士普遍认为，去年楼市交易冷清波及土地市场，以及自有资金不足，使房地产企业不敢贸然拿地。

　　亚豪机构统计数据显示，2009年一季度京城成交的土地总面积为135.9万平方米，规划建筑面积为138.1万平方米，成交总价为23.02亿元，与2008年四季度相比，土地成交面积下降了76.2%，规划建筑面积下降了76.6%，成交总价下降了87.3%。住宅用地一季度仅成交6宗土地，成交面积仅为21.3万平方米，环比2008年四季度住宅用地的成交面积下降了93.3%。2009年第一季度北京市成交土地的溢价率仅为1.98%。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，房地产投资的周期是两年左右，今年的投资将在未来的一年半到两年的时候构成市场供给。如果现在没有房地产投资的支持，下一轮住宅供应量减少导致房价上涨的可能性是非常令人担心的。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，由于前期的救市政策对土地开发和地款缴纳时限的放宽，开发商可供开发的土地存量较大，多数房企不缺地。此外，开发商经历了一年多时间的销售低迷，资金较为紧张，很难拿出大笔资金进行新的投资开发。

　　12宗住宅用地集中入市

　　随着今年前4个月楼市销售的回暖，土地市场出现复苏，同时为了保证民生用地的供应，地方政府供地积极，近期北京将有一批土地集中出让。

　　根据北京市土地整理储备中心网站显示，到5月25日，27个正在交易地块陆续开始竞价，其中住宅用地达到12块，总建筑面积约143.3万平米，入市时间为2009年4月。但尚未推出的住宅性质用地有4块，包括规划建筑面积为4.6万平米的王府井大街G4地块住宅、商业项目。

　　正在交易地块中较大的住宅性质地块主要集中在通州、密云和顺义，其中最大的是密云县云水名苑居住项目用地，规划建筑面积约达31.5万平方米，挂牌起始价约3.85亿元。北京市通州区梨园镇北京市玻璃钢制品厂二期用地，规划建筑面积约达28万平方米，挂牌起始价约5.37亿元。正在交易的地块中也有地理位置优越的地块，如朝阳区广渠门外10号项目，规划建筑面积7.25万平米，挂牌起始价约3亿元。

　　4月24日，北京市国土局、发改委、规划委联合发布2009年度土地供应计划，今年北京住宅用地的供应,由去年的1700公顷减少到1300公顷。在住宅供地中商品房供地由去年的1000公顷减少到700公顷，降幅达30%。

　　开发商拿地意愿抬升

　　楼市销售的回升和商品住房供地的减少，使一些大型房企、地方龙头房企开始积极拿地。3月份某些地块甚至出现了溢价超过25%成交的情况。

　　“地产商不会等到库存房源售罄后再去准备后续开发和储备土地。”国务院发展研究中心产业经济部研究员杨建龙认为，随着销量的扩张和土地价格的大幅下调，会带动房地产投资的升温。

　　业内人士指出，目前北京土地市场回暖，原因在于楼市的持续热销使得开发商的预期发生了改变，加之去年多个开发商降价促销，手头回笼了部分资金。另一方面，来自政策的支持也给房地产企业的资金链松绑，如商品住房项目资本金比例将下调。

　　联合证券研究所鱼晋华表示，房企资金获得松绑，愿意降价卖楼的企业将越来越少。购房人对房价心理预期的转变，将利于交易量的持续放大。交易量的持续放大将推动行业开复工面积上升，也将鼓舞房企拿地的热情，地价也将难以下跌。

　　但仍有不少开发商对地方政府的土地供应持观望态度。富力地产联席董事长张力在此前举行的“中国房地产变革之路”论坛上表示，“在未来的1-2年，我们买地的速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买，不像去年那样疯狂地去买。同时，减少开工面积，把开工面积停在按照市场需要去开工。”

　　“2009年前3个月，信贷增长带动住宅竣工增长27%，同时土地开发面积相对于土地购置面积近三年内首次实现净增长，土地开始逐步去库存化。”DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，楼市调整一年多后，现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。因此，目前发展商积极加快存量项目建设，对外扩张步伐有所放缓。 (来源：中国证券报)