退房潮全国蔓延 开发商“自买自卖”避降价尴尬

打折销售也是开发商消化库存房源的常用手段

　　“退房潮”近期在全国各大城市蔓延

　　开发商“自买自卖”回避降价尴尬

　　□晚报记者 杨冬 报道 摄影 李瞻

　　一季度以来，北京的退房率逾4%，西安的一手房退房率为6.7%，南京4月以来退房总量高达183套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的“退房潮”。面对国内“退房潮”的迅速蔓延，上海楼市将何去何从？

　　昨天，沪上有房地产专家在接受记者采访时表示，上海房价近期有所回涨，这一上升势头或许将使申城短期内不存在出现“退房潮”的可能。

　　多种原因都能引起退房

　　相关信息显示，一季度以来，北京多个楼盘的退房率竟高达20%，个别热销楼盘退房超过60套。北京二手房市场的退房率也高达3.64%。业内专家认为，今年一季度的国内房地产市场出现了热销，而随后又出现了较大规模的退房现象，应该不是购房者的正常退房现象。之所以会这样，不排除是开发商操作“假按揭”，或通过虚假成交制造热销而造成的。

　　中国房地产资深专家陈真诚分析认为，近期大量退房的原因归结于两种情况，一种情况是，开发商为了营造热销假象，自己导演的“自买自退”的把戏；另一种情况是，开发商制造假按揭骗取银行贷款。除此之外，也有业内人士分析，造成退房的原因还有房屋出现质量问题、开发商交房违约、首付和利率变化、楼盘降价等原因，这些都可能引起退房。

　　开发商贷款严于住房按揭

　　“开发商自己导演的‘自买自退’、制造‘假按揭’骗取银行贷款的现象在上海也有存在。 ”沪上一位不愿意透露姓名的圈内人士告诉记者，自去年银行下调了房贷利率之后，“假按揭”的现象便有所抬头。一方面，开发商的贷款审批要求越来越严，而住房按揭贷款的手续要相对简单一些；另一方面，个人住房贷款的利率要比开发贷款低。

　　因此，开发商通过“自买自卖”从银行套现，既缓解了资金问题，又回避了降价售楼的尴尬，并且通过捂房制造虚假繁荣推高了房价。当前，大多数开发商的策略就是抓住上半年的市场机会，尽快消化库存房源。从目前的成交情况看，尽管楼市已摆脱了去年的惨淡局面，但是对于下半年市场行情的判断，业内外普遍持谨慎态度。

　　开发商撤消后重新出售

　　相关统计数据显示，今年4月上半月上海一手住宅整体市场延续小阳春行情，其中原因很重要一点就是开发商去库存化。今年3月以来的10周内，上海商品住宅成交量已达395.66万平方米，而供应量仅为272.08万平方米，其中有8周商品住宅成交量大于供应量。事实上，今年一季度以来的房市回暖主要依靠刚性需求支撑，房地产投资仍持续低迷。

　　沪上房地产专家分析认为，一些楼盘固然存在一定程度的“假按揭”现象，但把造成高退房率的主要原因归结于“假按揭”可能有些夸大。一季度楼市的持续热销，令开发商也措手不及。之前市场不好的时候，开发商拿房子去按揭，现在房子有人买了，开发商反而没房子可卖了。一些做了 “假按揭”的楼盘，不得不将房源“解捆”，撤消后重新卖给购房者。

　　“退房潮”在沪还未显现

　　还有业内人士表示，从另外一个角度看，退房率过高的背后可能是部分项目存在资金链紧张，也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，上海等地楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。

　　“‘退房潮’在上海不会马上显现出来，毕竟当前上海的房价感觉还是在往上走，‘退房潮’一般都是在楼市往下走的时候才会出现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。业内人士指出，一旦“退房潮”真的袭击上海，部分开发商的资金链将再度出现紧张，楼市或许会再次出现小幅盘整。

　　■剖析“假按揭”全过程——

　　开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。