上海豪宅成交量暴涨 温州炒房团疑重出江湖

　　上海楼市“一池春水”开始被投资客搅动

　　本市豪宅上月成交量涨四成

　　李嘉诚推出的御翠园双拼别墅已全部售罄。温州、山西投资者大大出手买入南汇别墅。陆家嘴和北静安有人出手抄底……随着楼市回暖，上海楼市“一池春水”又开始被投资客所搅动。

21世纪不动产上海锐丰陆家嘴区域高级经理杨雷透露，前两周陆家嘴板块出手的购房者中，投资客已占三成左右。专家分析，投资客开始买豪宅的主要原因，一方面是他们担心通货膨胀，“钱不值钱”，认为购买不动产可以保值；另一方面贷款利率正值低谷，贷款买多套房的压力也没前两年那么大。

　　□晨报记者 徐 运

　　上月豪宅成交升四成

　　记者昨天在上海市房地产交易中心“网上房地产”上看到，和记黄埔旗下御翠园于4月25日推出的24栋双拼别墅，有13套显示“已售”，另外的11套都“在售”。但是销售人员告诉记者，实际上剩下的11套都已经付了定金了，但是因为还没正式签约，所以在网上房地产的信息中仍然显示“在售”。

　　和记黄埔旗下的御翠园这24栋双拼别墅，每栋价格在1300万-1500万元左右，比御翠园7期独栋别墅的价格低了一半之多。御翠园的热销，实际上是受浦东东郊别墅区成交的带动。位于浦东龙东大道的东郊别墅区，是继花木别墅区之后的，浦东又一顶级别墅板块。华洲君庭、合生东郊华品和东郊花园都集中在此。

　　御翠园的热销，只是目前豪宅成交回暖的一个缩影。“和记黄埔”开发的另一个豪宅项目——古北御翠豪庭的销售量从2月的11套，上升到了4月的56套。仁恒河滨城在3月成交几乎翻番后，4月更是卖出了惊人的329套。

　　据“易居中国”统计，4月上海3万元/平方米以上的豪宅成交量达到672套，环比上涨了44%。二手房方面，根据中原地产的统计，4月该公司豪宅成交套数为52套，而1—3月分别成交9套、13套、30套。豪宅成交量的加速上升，导致了楼市均价的止跌回升。

　　温州炒房团重出江湖？

　　御翠园代理商易居中国分析师薛建雄说，24套双拼别墅买的人“大多是些身价过亿的实业家，主要是新上海人，其中是有几个温州人，但谈不上是‘炒房团’。”

　　在陆家嘴，温州投资客的身影也出现了。“楼市回暖提升了投资客买豪宅的信心，而且这些温州投资客的资金也较为充裕，不再像以前的‘炒房团’以短期炒作获利为目标，且多选择带租约房源以减轻还贷压力。”杨雷说。一般而言，目前较低的房贷利率使得投资客会在购房时尽量多贷款。另外，这些人在房源选择上也有较高的标准，即选择地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘，如在陆家嘴的仁恒滨江花园和北静安的静安枫景苑，近期就有多套房子被投资客购入，其中有一些温州投资客。“最近就有一个温州人在仁恒滨江花园买下两套房子，总价分别为310万和550万元。”杨雷告诉记者，他们青睐的是抗跌性好的房源，也就是位置、房型俱佳的房子。

　　贷款利率低降低投资成本

　　是什么原因促使投资客重出江湖呢？专家分析，不动产保值的概念一直深入人心，在预期可能通货膨胀时，不少人会选择购买高档房产。另一方面，现在银行商业贷款利率处于低谷。有实力的买家只要控制好租金水平，偿还贷款并不吃力。

　　一个买了两套房的投资客，他完全有能力两套都一次付清，只是目前的贷款利率较低，加上两套房源均带租约，月租金分别在1万元和1.3万元，于是那个投资客将两套房的月还贷金额均控制在1万元左右，节约下来的购房款则再做其他投资。

　　不过值得注意的是，目前上海的豪宅平均投资回报率并不高，仅在2%—3%左右，还不及银行4%左右的定期存款利率。主要因为近期豪宅市场成交活跃，价格止跌回稳；租赁市场却依旧整体下滑，导致了当前租赁投资回报率进一步下滑。

　　楼市拐点出现？

　　豪宅热销，价格也有所上升，那么这股热潮会不会带动整体楼市形成新一波拐点呢？

　　中原地产研究咨询部经理马冀表示，当前豪宅市场价格处于相对低位。从长期发展来看，全球金融风暴之下中国经济依旧保持着稳定发展的良好态势，而上海有世博会、上海国际金融中心建设等利好支撑，年内在投资需求的释放上还有着较大的潜力。去年底以来豪宅的价格出现了较大幅度的回落，如古北的房价当时基本回落至均价3万元，甚至更低，相当于2006年年中的水平，因而2月之后买卖市场明显活跃，未来上海高档公寓市场依旧具备较大的发展空间，但不能说标志楼市的“拐点”已出现。

　　在买涨不买跌的心理预期和业主惜售的共同作用下，豪宅的“追涨”极有可能重现，而业内专家则认为“大可不必”。由于金融危机影响，目前离房地产市场真正“火”起来还有一段相当长的时间，目前房地产市场总体来说还只是阶段性的回暖，豪宅市场也不例外。