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前5月北京退房率4.7% 房协承认有以房融资现象

2009年06月05日10:02 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国新闻网
  退房,这两个字眼下在房地产市场已经成了扑朔迷离的代名词。北京退房率到底是多少?个别项目为什么一次退几十套房子?退房是不是意味着房地产市场存在假按揭、假热销?北京前段时期的楼市“小阳春”和退房有没有关系?就北京的退房情况,记者进行了一番调查。


  中堂、沸城退房大户是同一人

  眼下热炒的退房,指的是预售商品房签了合同又退掉的现象,退房率指预售商品房退房量与同期销售量的比例。前段时期媒体对北京楼市的退房现象进行了一系列报道,其中退房量比较大的项目纷纷被点名,尚城退了190套,科研办公项目;久居雅园退了188套,车库;三里屯SOHO中心退了66套,商业项目;中堂一季度退了48套,商业配套项目;沸城退了92套,住宅……据测算,今年前5个月的退房中,47%为非住宅项目,53%为住宅项目。按照北京市房地产交易管理网统计数据,北京目前可售房屋面积是19427346平方米,其中住宅面积是10356357平方米,住宅占比53.3%。也就是说,北京楼市中住宅在可售房源占比和退房占比基本一致,没有出现较大比例偏差。

  这些项目为什么会出现大量退房的现象呢?记者几经辗转找到中堂的销售负责人麻艳东,碰巧的是,作为资深地产营销人员,他还曾经参与沸城的销售。

  “中堂和沸城的退房大户是同一家公司,买房时用的是同一个人的名字。”麻艳东一句话就让记者感觉其中有故事。“中堂1-5号楼是2007年开的盘,当年住宅售罄,但商业部分使用率偏低,公司觉得零售很困难,就想"憋"个大户整售了。到去年7月的时候,这个大户出现了,是一家投资公司,46套,5950平方米全要了,我们都很高兴。商量好分期付款,但客户只支付了一期房款,就提出经营出现困难急需套现,要求退房,到了今年年初,房子全都退了,现在我们还是考虑把这46套房子整售,希望再找到一个大户。”

  “在我们和这位客户签订中堂项目合同前一个星期,还是这位客户,在沸城那边整购了3000多平方米住宅,在中堂那边退房的前后脚,这位客户以同样的原因退掉了沸城的房子。沸城都是小户型,3000多平方米有四十套左右呢。”

  北京高退房率是数字误读

  “经过仔细研究,以及对有关数据进行核对,我们可以负责任地说,北京的高退房率是数字误读。”说这话的,是北京市房地产协会副秘书长陈志。

  “有的媒体在报道里这样说:北京房地产交易管理网的"期房退房公示"长达118页,共有1759条退房记录,这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计的。这看似有根有据,实际上,误读也恰恰出在这里。”陈志说,大家应该注意到上述退房总量是按项目销售许可证号统计的总量,包括2006年至今的所有数量,而将3年多来累计的数量当作近期的退房情况,并得出退房率,显然是不科学的,而且,这些退房中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别,甚至连车库都包含在内,这样一概而论自然会出现误读。

  “大部分退房的项目是2008年以前签约的。”陈志说,经过统计,今年前5个月北京退房率是4.7%,比去年同期下降了3.4个百分点,今年前5个月退房2099套中,2008年之前签约的668套,2008年签约的1133套,2009年签约的298套。2009年签约的涉及110个项目,最多的一个项目退房15套,有50个项目仅退房1套,总计占同期全部预售商品住房签约量的0.66%。

   确有企业以房担保做融资

  买房人为什么要退房呢?陈志为退房总结了四大原因。

  一是网签政策全面推行后,个人信息变更所造成的退房。“网上签约系统为了避免开发商通过变更个人信息变相捂盘惜售,或者通过变更个人信息炒房,对信息变更管理非常严格。如果个人信息有误,或者相关权利人变更都需先行到所属区县管理部门办理退房手续,再作变更。例如身份证号、姓名等信息填写有误,或者购房人变更为配偶、直系亲属,随着公积金贷款条件放宽,许多人将商业银行贷款变更为公积金贷款,这些情况都要先办退房再作变更,这类情况占退房数量的35%左右。”陈志说。

  对于这种原因的退房,中堂也有一些,麻艳东告诉记者,有的是父母为子女买房,开始写的是父母的名字,后来发现将来过户还要再交一次契税,就来退房,换成子女的名字再买入;还有的是换房,买房后又看中了更好的户型,要换房就得先退掉再买入。

  二是房价波动造成的退房。部分业主在2007年下半年房价高位时买入,由于市场调整,当去年底到今年初房价下降,便向开发商要求退房,这类情况占10%左右。

  三是投资行业受阻。受金融危机影响,一些投资性购房者因为支付能力不足,或不再看好原有的经营前景而退掉商业用房,一些境内或境外投资机构也会因为“自保”而选择退房。

  四是企业以房屋买卖做担保进行融资。去年房地产市场形势不好,开发商卖不出去房子,国家又收紧了银根,企业资金非常紧张,一些企业通过预售方式把房子抵给单位或个人进行融资。今年以来,市场形势好了,卖了房子有钱了,还款赎回房子,就形成了退房。

  “这些退房,从缓解企业资金压力,避免引发项目烂尾和延期交房的角度来看,我个人认为是可以理解的。”陈志说,企业借不到钱,卖不出去房子,只好通过房子担保来借钱,这实际上是企业的一种自救。从近期有关主管部门对这类项目的执法检查来看,企业无论是签约还是退房,还没有发现违法违规现象,也没有发现假按揭的迹象。但由于假按揭的危害很大,虽然还没有发现假按揭的情况,政府和金融监管部门还是要密切跟踪监测,加强有关方面的监管。

  假按揭操作难度非常大

  “随着政府监管力度不断加大,交易程序日益完善,银行风险防范措施加强,目前假按揭的操作难度非常大。”对于一些媒体质疑退房涉嫌假按揭,陈志认为,购房者如果利用银行的按揭贷款购房,在购房者退房的时候需要银行方面的同意,否则就退不了,银行在同意退房的时候,必然会要求购房者偿还贷款。因此,如果没有开发商与银行内部勾结,假按揭在操作上难度是非常大的。

  针对怀疑三里屯SOHO中心退房量与假按揭有关的情况,SOHO中国董事长潘石屹明确表示:“SOHO中国没有一例假按揭。三里屯SOHO从2008年7月销售以来,一共退了112个单位,其中办公34个单位,占30%;商业47个单位,占42%;地下包括车位21个单位,占19%;公寓10个单位,占9%。以上这些退房,有一半是受全球金融危机的影响,客户经营的行业受到了波及,客户不得已拖延付款。我们通过跟客户协商,把那部分不能付款的房子及时做出了清退。另外一半退房的原因是,客户对购买的房子进行了调换,就是先退掉原来买的房子,再在这里购买新的房子,从今后经营的角度进行调整,尤其是商业部分,第二种原因占的比重比较大。”记者在房地产交易管理网上看到,三里屯SOHO的退房率是4.15%。

  退房时间、房屋性质已上网

  “合理的退房率是成熟健康市场的标志之一,从过去争得面红耳赤都退不了房,到现在按合同约定依法退房,这恰恰证明我们这个市场在进步。”陈志认为,退房率突然异动,应该关注,但也需要具体情况具体对待,如果以此做出市场恐慌、楼市虚假回暖等这样的判断,显然过于简单,是不科学的。

  据悉,针对社会对房地产交易网退房数量的误读,市建委相关部门已经完成局域网数据的细化工作。从4月28日起退房公示栏目中网上签约时间、退房时间、房屋性质等内容,可以清晰查阅。 (来源:北京日报)
(责任编辑:杨笑)
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