退房，这两个字眼下在房地产市场已经成了扑朔迷离的代名词。北京退房率到底是多少？个别项目为什么一次退几十套房子？退房是不是意味着房地产市场存在假按揭、假热销？北京前段时期的楼市“小阳春”和退房有没有关系？就北京的退房情况，记者进行了一番调查。

　　中堂、沸城退房大户是同一人

　　眼下热炒的退房，指的是预售商品房签了合同又退掉的现象，退房率指预售商品房退房量与同期销售量的比例。前段时期媒体对北京楼市的退房现象进行了一系列报道，其中退房量比较大的项目纷纷被点名，尚城退了190套，科研办公项目；久居雅园退了188套，车库；三里屯SOHO中心退了66套，商业项目；中堂一季度退了48套，商业配套项目；沸城退了92套，住宅……据测算，今年前5个月的退房中，47%为非住宅项目，53%为住宅项目。按照北京市房地产交易管理网统计数据，北京目前可售房屋面积是19427346平方米，其中住宅面积是10356357平方米，住宅占比53.3%。也就是说，北京楼市中住宅在可售房源占比和退房占比基本一致，没有出现较大比例偏差。

　　这些项目为什么会出现大量退房的现象呢？记者几经辗转找到中堂的销售负责人麻艳东，碰巧的是，作为资深地产营销人员，他还曾经参与沸城的销售。

　　“中堂和沸城的退房大户是同一家公司，买房时用的是同一个人的名字。”麻艳东一句话就让记者感觉其中有故事。“中堂1-5号楼是2007年开的盘，当年住宅售罄，但商业部分使用率偏低，公司觉得零售很困难，就想"憋"个大户整售了。到去年7月的时候，这个大户出现了，是一家投资公司，46套，5950平方米全要了，我们都很高兴。商量好分期付款，但客户只支付了一期房款，就提出经营出现困难急需套现，要求退房，到了今年年初，房子全都退了，现在我们还是考虑把这46套房子整售，希望再找到一个大户。”

　　“在我们和这位客户签订中堂项目合同前一个星期，还是这位客户，在沸城那边整购了3000多平方米住宅，在中堂那边退房的前后脚，这位客户以同样的原因退掉了沸城的房子。沸城都是小户型，3000多平方米有四十套左右呢。”

　　北京高退房率是数字误读

　　“经过仔细研究，以及对有关数据进行核对，我们可以负责任地说，北京的高退房率是数字误读。”说这话的，是北京市房地产协会副秘书长陈志。

　　“有的媒体在报道里这样说：北京房地产交易管理网的"期房退房公示"长达118页，共有1759条退房记录，这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计的。这看似有根有据，实际上，误读也恰恰出在这里。”陈志说，大家应该注意到上述退房总量是按项目销售许可证号统计的总量，包括2006年至今的所有数量，而将3年多来累计的数量当作近期的退房情况，并得出退房率，显然是不科学的，而且，这些退房中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，甚至连车库都包含在内，这样一概而论自然会出现误读。

　　“大部分退房的项目是2008年以前签约的。”陈志说，经过统计，今年前5个月北京退房率是4.7%，比去年同期下降了3.4个百分点，今年前5个月退房2099套中，2008年之前签约的668套，2008年签约的1133套，2009年签约的298套。2009年签约的涉及110个项目，最多的一个项目退房15套，有50个项目仅退房1套，总计占同期全部预售商品住房签约量的0.66%。

　　 确有企业以房担保做融资

　　买房人为什么要退房呢？陈志为退房总结了四大原因。

　　一是网签政策全面推行后，个人信息变更所造成的退房。“网上签约系统为了避免开发商通过变更个人信息变相捂盘惜售，或者通过变更个人信息炒房，对信息变更管理非常严格。如果个人信息有误，或者相关权利人变更都需先行到所属区县管理部门办理退房手续，再作变更。例如身份证号、姓名等信息填写有误，或者购房人变更为配偶、直系亲属，随着公积金贷款条件放宽，许多人将商业银行贷款变更为公积金贷款，这些情况都要先办退房再作变更，这类情况占退房数量的35%左右。”陈志说。

　　对于这种原因的退房，中堂也有一些，麻艳东告诉记者，有的是父母为子女买房，开始写的是父母的名字，后来发现将来过户还要再交一次契税，就来退房，换成子女的名字再买入；还有的是换房，买房后又看中了更好的户型，要换房就得先退掉再买入。

　　二是房价波动造成的退房。部分业主在2007年下半年房价高位时买入，由于市场调整，当去年底到今年初房价下降，便向开发商要求退房，这类情况占10%左右。

　　三是投资行业受阻。受金融危机影响，一些投资性购房者因为支付能力不足，或不再看好原有的经营前景而退掉商业用房，一些境内或境外投资机构也会因为“自保”而选择退房。

　　四是企业以房屋买卖做担保进行融资。去年房地产市场形势不好，开发商卖不出去房子，国家又收紧了银根，企业资金非常紧张，一些企业通过预售方式把房子抵给单位或个人进行融资。今年以来，市场形势好了，卖了房子有钱了，还款赎回房子，就形成了退房。

　　“这些退房，从缓解企业资金压力，避免引发项目烂尾和延期交房的角度来看，我个人认为是可以理解的。”陈志说，企业借不到钱，卖不出去房子，只好通过房子担保来借钱，这实际上是企业的一种自救。从近期有关主管部门对这类项目的执法检查来看，企业无论是签约还是退房，还没有发现违法违规现象，也没有发现假按揭的迹象。但由于假按揭的危害很大，虽然还没有发现假按揭的情况，政府和金融监管部门还是要密切跟踪监测，加强有关方面的监管。

　　假按揭操作难度非常大

　　“随着政府监管力度不断加大，交易程序日益完善，银行风险防范措施加强，目前假按揭的操作难度非常大。”对于一些媒体质疑退房涉嫌假按揭，陈志认为，购房者如果利用银行的按揭贷款购房，在购房者退房的时候需要银行方面的同意，否则就退不了，银行在同意退房的时候，必然会要求购房者偿还贷款。因此，如果没有开发商与银行内部勾结，假按揭在操作上难度是非常大的。

　　针对怀疑三里屯SOHO中心退房量与假按揭有关的情况，SOHO中国董事长潘石屹明确表示：“SOHO中国没有一例假按揭。三里屯SOHO从2008年7月销售以来，一共退了112个单位，其中办公34个单位，占30%；商业47个单位，占42%；地下包括车位21个单位，占19%；公寓10个单位，占9%。以上这些退房，有一半是受全球金融危机的影响，客户经营的行业受到了波及，客户不得已拖延付款。我们通过跟客户协商，把那部分不能付款的房子及时做出了清退。另外一半退房的原因是，客户对购买的房子进行了调换，就是先退掉原来买的房子，再在这里购买新的房子，从今后经营的角度进行调整，尤其是商业部分，第二种原因占的比重比较大。”记者在房地产交易管理网上看到，三里屯SOHO的退房率是4.15%。

　　退房时间、房屋性质已上网

　　“合理的退房率是成熟健康市场的标志之一，从过去争得面红耳赤都退不了房，到现在按合同约定依法退房，这恰恰证明我们这个市场在进步。”陈志认为，退房率突然异动，应该关注，但也需要具体情况具体对待，如果以此做出市场恐慌、楼市虚假回暖等这样的判断，显然过于简单，是不科学的。

　　据悉，针对社会对房地产交易网退房数量的误读，市建委相关部门已经完成局域网数据的细化工作。从4月28日起退房公示栏目中网上签约时间、退房时间、房屋性质等内容，可以清晰查阅。 (来源：北京日报)