房地产中介的“咨询腐败”

　　在房地产领域，规划咨询等中介组织之所以有腐败空间，与规划、国土、房管等政府部门行政审批权过大、过于集中有莫大关系

　　文/《瞭望》新闻周刊记者黄豁徐旭忠

　　今年2月，重庆市第一中级人民法院以重庆市规划局原局长蒋勇受贿1796万余元判处其死缓，其情人唐薇因受贿罪被判刑15年。

　　被一些人称为“少壮派技术官僚”的蒋勇长期在规划建设领域工作，曾留学英国威尔士大学，平时为人低调，在重庆被公认为城市规划方面的“专家型干部”。因此，蒋勇的腐败也颇有“技术含量”——通过情人唐薇开设规划咨询中介公司，专门为开发商调整规划而从中获利。在1796万余元贿金中，法院认定蒋勇单独受贿只有181万元，其余的1615万余元贿款，都是通过唐薇开设的规划咨询中介公司两人共同所收。

　　规划咨询公司专做“权力买卖”

　　1969年出生的唐薇是典型的重庆美女，漂亮能干。在认识蒋勇前，她做瓷砖生意，离异后带着小孩。案发后，蒋勇称，自己同情唐薇的遭遇，觉得她们母女比较可怜。2002年，“可怜”唐薇的蒋勇将其发展成了自己的情人。为了利用自己的职权进行隐秘的权钱交易，蒋勇帮助情人唐薇在2004年成立了一家规划咨询公司——重庆嘉汇置业顾问有限公司，通过这一中介公司，蒋勇的“规划权力”得以出售。

　　重庆嘉汇置业顾问有限公司完全就是一个“皮包公司”，本身不符合申请规划编制丙级资质，且没有专职或兼职的规划编制人员。但是，在蒋勇的“关照”下，该公司还是从重庆市规划局编制处取得了丙级城市规划资质等级。公司的经营范围为：建设工程咨询、代理及项目策划、规划咨询、规划技术经济指标研制、规划可行性研究、房屋中介。

　　唐薇出面，蒋勇当“后台”的规划咨询公司真正从事的是“权力中介买卖”。开始，唐薇公司生意并不好，没有开发商上门来“咨询”。后来，重庆房地产圈内逐渐知晓唐薇公司的“背景”后，公司生意很快火了起来，开发商纷纷登门“咨询”，要求为房地产项目调整规划“出谋划策”。后来，唐薇成了重庆地产界赫赫有名的人物，甚至有“没有唐薇搞不定的规划项目”之说法。不仅房地产开发商抢着跟她做规划咨询生意，连一些政府建房也得找她。2007年，重庆某园区管委会在修建办公楼时，用地性质需从绿化用地调整为行政办公用地，为确保调规方案顺利通过审批，该管委会向唐薇支付9.4万元咨询费。

　　重庆一位地产界人士告诉本刊记者，开发商心里其实都很清楚，嘉汇置业顾问有限公司是挂羊头卖狗肉，但是这个公司能搞定不能搞定的事，增加开发商的利润，这样的公司当然受欢迎。案发后，蒋勇也承认，唐薇从这个公司所赚取到的巨额利润，并非唐薇正常经营和劳动所得，都是利用他手中权力交换而得。

　　“调整”规划明码标价

　　作为规划专家，蒋勇对房地产企业的“命门”十分清楚，调整一项规划开发商可以赚多少钱，应该要价多少，对这些问题的拿捏，他都达到了“专业水平”。因此，唐薇的中介公司往往是按照一平方米多少钱的价格向开发商收费，绝不做赔本买卖。

　　在调整规划中，开发商向唐薇的中介公司“咨询”最多的就是调整容积率。容积率是指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值，对于房地产开发商来说，容积率越高，可供其销售的面积就越多，获利也越大，但是购房者的居住环境就越差。以一块占地1万平方米的土地来计算，假使容积率是3，意味着可建3万平方米，如果把容积率提高到3.5，则可建3.5万平方米。如果以每平方米6000元的价格出售，可以多得3000万元。一位房地产开发商告诉本刊记者，容积率在开发商眼中简直就是“点石成金”的“魔术棒”，哪怕是能提高0.5个百分点，每个开发商都会不惜血本地“公关”。

　　2004年，重庆某房地产公司在得知唐薇的中介公司有市规划局“背景”后，便与该公司签订咨询服务协议，约定支付费用125万元，要求其帮助房地产公司楼盘上调容积率及部分功能调整协调关系。随后，蒋勇利用职权，要求重庆市规划局渝北区分局、市规划局用地处有关人员对这一楼盘项目的规划调整方案予以关照。此后，该项目建筑容积率从2.91上调至3.2。事后，该房地产公司按照协议先后七次支付唐薇人民币125万元，嘉汇置业顾问有限公司出具了发票。

　　2005年初，重庆某物业公司向规划局提出申请，欲将某房地产项目容积率由0.71提高到5，但重庆市规划局复函予以否定，原因为其位于迎宾大道景观规划范围的用地容积率不得大于2.5，位于迎宾大道景观规划范围以外的用地容积率不得大于1.2。该公司并不死心，随即请托唐薇到市规划局协调关系，并与唐薇约定按容积率3.0作参照，上调容积率后建筑面积每增加一平方米支付唐薇20元。在唐薇的帮助下，调规不到半年便顺利通过，项目容积率上调至4.2，该房产商支付唐薇的公司140万元规划咨询费。

　　据调查，仅从2004年12月至2007年12月短短三年时间内，蒋、唐二人通过嘉汇置业顾问有限公司这个中介，仅以帮助各种房地产公司上调容积率，就获利710余万元。

　　消除“腐败中介”的关键点

　　一位房地产业内人士说，要是没有权力寻租，那些所谓的中介公司都活不好。唐薇也曾表示，规划咨询业务很多人都是这样在做。

　　接受本刊采访的专家和法律工作者指出，从房地产开发领域来说，规划咨询等中介组织之所以有腐败空间，与规划、国土、房管等与房地产业息息相关的政府部门行政审批权过大，过于集中，尤其是公共权力的运行不够公开、透明，缺乏有效的监督制约有莫大关系。比如，调整规划，大多在规划系统“内部循环”，有的项目常常由主管负责人说了算，或者依据一纸政府会议纪要，甚至打招呼、批条子、特事特办，这种“关门规划”缺乏公示、听证等制度，公众对规划调整没有知情权、参与权和监督权。作为规划局长，蒋勇的权力就很大，甚至可以让违法建筑通过规划验收。2003年，重庆一楼盘因违规建设商业门面，不能通过规划验收。开发商找到唐薇帮忙，最后蒋勇利用职权，以最低罚款的方式，让楼盘仅缴纳了14万余元的罚款就“过关”。

　　准确界定政府与中介组织的关系，增强中介组织的独立性，是确保中介组织规范运作的前提条件。而为加强权力监督，重庆已出台《重庆市城乡规划管理违纪违法行为行政处分办法》，违反法定程序修改或擅自修改经批准的容积率等规划内容，情节严重者将予以撤职处分。同时，重庆市政府还连出监管“重拳”：分别对土地出让、城市建设配套费的征收管理、建设用地使用权交易、控制性详细规划的调整，作出限制性规定；在对控制性详规的调整方面，冻结了将非居住用地调整为居住用地，限制对公共服务设施和市政基础设施用地的调减；并规定，除因公共利益需要，并经市政府同意，禁止将公共绿地调整为其他用地。