二套房贷暗中松绑

　　□本报记者 于萍

　　家住京城北边的杨先生最近在为买房贷款的事忙碌。

　　像杨先生这样的二套房购房者享受一套房优惠政策的例子已经屡见不鲜。业内人士向中国证券报记者表示，虽然银监会反复强调严格二套房政策，但由于个人住房贷款业务是各家银行的必争之地，因此银行对于二套房贷的控制则显得较为宽松。

　　银行放宽二套房贷

　　据了解，按照北京市统计局发布的信息，2007年北京人均住宅建筑面积为27.07平方米。因此当前北京市各银行在执行改善型住房政策时，都统一按照这一标准执行。

　　业内人士表示，由于目前的二套房贷政策对银行利率没有进行明确规定，各个银行可以根据自身情况自行处理。这就意味着银行可以通过贷款利率的浮动来争取客户资源。对于资质较好或是重要客户，银行可以在风险可控范围内争取最优惠的贷款利率。

　　中国证券报记者向一位中介人士咨询，如果首套房贷尚未结清，购买二套房能否享受首付和利率的优惠时，该人士表示可以将首付优惠至2.1成，贷款7.9成，利率7折。如果首套住房在120平方米左右，提供收入证明和良好的信用记录也可享受到首付2-3成的优惠。

　　该中介人士表示，自己刚刚做成了一笔首付还有30万没有结清的二套房贷款，享受到了贷款7.9成、利率7折的优惠。“贷款7.9成其实是一个文字游戏，差不多相当于8成。”

　　该人士提醒记者，上半年银行由于有完成指标的压力，因此贷款审批相对比较容易。到了下半年贷款指标差不多完成时，审查会更加严格。“趁着现在国家还没出其他政策，赶紧申请贷款，不出意外都能享受到优惠。”

　　面对愈演愈烈的银行房贷争夺战，也有专家对银行系统风险表示了担忧。“在各大银行争夺房贷资源的同时，需要注意房地产行业高杠杆性、长开发周期所带来的风险。尤其是在房价不断上升并且居高不下时，极易诱发投机热潮。楼市的任何变化，对银行住房贷款的安全性都是考验。”

　　仍需保持谨慎

　　对于逐渐火热的房地产市场，有关部门在对二套房进行适当“松绑”的情况下，仍然保持谨慎的基调。

　　北京市银监局在今年4月份曾对北京地区二套房贷政策进行规范。对于非改善型二套房，银监局要求各个商业银行严格执行首付四成的比例。同时，无论首套房贷款是否结清，只要不是购买改善型普通自住房，则一律视同为二套房。房贷利率不再要求上浮10%，而是由商业银行在基准利率的基础上按风险合理确定。

　　上海银监局要求在沪中外资商业银行落实国家信贷政策，严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件，严控住房按揭贷款风险。除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。

　　与此同时杭州也要求各大银行对新受理的二套房按揭贷款进行严格审查。对于原有住房面积超过人均住房面积的，将不能享受7折利率和2成首付的优惠政策。而对已经接收但尚未审批的二套房按揭贷款，也要求适度上浮原先商定好的利率水平并追加首付比例。

　　中信证券研究员陈聪对未来行业相关政策则较为乐观。他表示，虽然目前我国部分地方开始严格执行二套房首付四成的规定，但预计中央和地方两级政府在未来半年依然会选择支持行业发展的政策。

　　“断供”之痛不能忘

　　□本报记者 万晶

　　去年六七月间，房价下跌之下一股“断供”之风席卷广州深圳，不少首付比例较低的业主，纷纷断供将房子“送”给银行，商业银行房贷不良率备受关注。时隔不足一年，广深楼市却出现资金推动下波澜壮阔的上涨行情。这种行情下，自住客投资客纷纷入市，银行房贷同样涨势喜人。然而，楼市回暖之下，银行仍需严把房贷质量关，眼前业务增长不宜为未来埋下隐患，曾经的断供之痛更不应忘记。

　　放松房贷降低首付等于将购房人的风险转移给银行。去年的“断供”风波表明，一旦房价下跌，跌幅超过10％，那些一成首付购房的业主即出现房不抵债，不少人会选择断供，银行可能成为真正的大房东。大量贬值的房产将交由银行处理，增加银行坏账和处理难度。在当前形势下，银行应严格执行房贷政策，严格首付比例，防止炒房者利用贷款炒房，进而规避未来可能出现的风险。

　　房贷不规范推高楼市泡沫，为房贷质量埋下隐患。当前不少银行对房贷的各项政策执行睁一只眼闭一只眼，房贷优惠措施虽然短期内能够提高房贷总额，提高银行效益，无形中成了楼市泡沫的助推手。大量资金累积起楼市泡沫，一旦形势逆转，房价面临下跌的风险，银行房贷质量面临考验。

　　放松房贷助长炒房风气，不利于房地产市场平稳发展。广深楼市炒作风气由来已久，对于房贷这种融资杠杆也运用娴熟，不少投资客能够以极少的钱获得较多的贷款，这种以小博大之策助长楼市短炒之风，形成房价大起大落，既不利于房地产市场平稳，也不利于银行房贷业务的健康稳定发展。

　　宽松的信贷政策一定程度上引领了房地产市场的回暖，然而当市场由回暖进入疯狂阶段，曾经的“断供”之痛却被远远地抛在脑后，歌舞升平之下忘却了风险。

　　2008年的历史告诫市场，房贷风险时刻需警惕，信贷宽松政策之下各商业银行仍需牢牢把握房贷原则，客观区分自住和投资需求，对房地产市场风险拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量。在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是助推手而应是稳定器。