房地产真的又火了吗？

　　《中国经济周刊》记者 姚冬琴/北京报道

　　“地王归来”、“天价地再现”、“地价已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市场重燃战火。统计数据显示，今年4月份，全国土地市场住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢价成交。

　　而与此同时，今年前5个月，全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%，已经超过了2007年当期的约21100万平方米。“房价集体飙涨”、“全国各地排队买房”、“炒房族归来”的风声也见诸各大报章种种现象都给人联想：房地产已经复苏？

　　贷款！融资！拿地！

　　从2007年底开始，随着宏观调控的影响和全球金融危机的波及，国内房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在一个季度之前，包括富力、恒大在内的众房地产企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里。但一个季度之后，它们已重新开始高调拿地。

　　在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增长；成交金额高达61.7亿元，更是较上月暴涨481.67%。而在这61.7亿元中，拿下朝阳区广渠路10号地“地王”的富力地产，一家就贡献了10.22亿元。

　　广州市6月10日成功拍卖出被誉为广州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地价达到15300元。而作为广州的中央商务区，珠江新城已经连续四年没有出让住宅用地。

　　上海、天津等城市的土地成交量亦出现倍增。统计显示，4月，全国60个重点城市住宅用地成交183宗，环比增加89％，同比增加83％。

　　不少大型房企更是频频出手。万科5月份共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城连下6幅地块；SOHO中国声言“可供选择的项目很多”；恒大地产更是“着急”到登报寻找土地项目

　　去年还在“哭穷”的房企们，怎么又突然“阔”了？

　　一位业内人士告诉记者，一直以来，房地产开发企业的资金来源主要就是三大渠道：银行贷款、企业自筹、预售款。

　　“我们看到，去年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。目前又到了房地产发展的关键时刻，未来房地产如果走势良好，房地产还钱才更有把握。所以，这时候银行当然要鼎力相助。”该人士告诉记者。

　　这一点似乎可以得到一个侧面印证。审计署审计长刘家义在6月24日人大常委会第五次会议上所作的2008年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行违规放贷总额达365.6亿，其中：违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。

　　另一个资金来源是房地产企业的密集融资。据记者不完全统计，自今年4月份以来，包括金地集团、保利地产、泛海建设、SOHO中国、华润置地、龙湖地产在内的10余家房地产企业，融资金额超300亿元人民币，融资方式包括股票增发、发行企业债等。而融资目的，则大多为土地储备资金。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受记者采访时分析，今年一季度的楼市“小阳春”中，不少房企降价销售、快速回笼现金的做法取得了良好的效果，房企资金链已经有大幅改观。“作为房地产开发的核心资源的土地资源，只要房企资金链没有问题、只要房企还希望扩大市场占有率，大肆拿地都是房企扩张的首要举动。”

　　此外，2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性。数据显示，今年1月-5月，信贷增长额度为5.8万亿，已经超出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。

　　“大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，投资回报率最高的股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者。”杨少锋认为。

　　除了宽松的货币政策、较低的贷款利率，近期，政府连续出台新政扶持效果也开始显现。

　　5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这是商品房资本金比例13年来的首次下调，也被认为是推动楼市回暖的重大利好之一。

　　“中国楼市是个典型的政策市。”一位分析人士告诉记者，虽然房地产最终落选“十大产业振兴规划”，并无“振兴之名”，但实际上已获得了“振兴之实”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因为不仅地方政府的土地出让金、非税收入与房地产市场有着紧密联系，地方经济的增长、就业的扩大等也都离不开房地产的支撑。

　　复兴？复苏？还是仅仅回暖？

　　土地交易的空前火爆，楼市的“小阳春”，能否说明地产业已经开始“复兴”？

　　很多分析人士对此说法保持谨慎。“在历史上，找不到任何一个国家，在宏观经济尚处低点的的时候，房地产市场能够一枝独秀。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《中国经济周刊》说，可以说房地产市场已经复苏，“目前来看，只能说部分城市，尤其是部分大城市出现了高价经济的现象。整体来看，无论是复苏的广度、还是溢价水平，土地市场的繁荣程度都离2007年的高点还有一定距离。”

　　他对记者分析，这一轮地产商跑马圈地的背后，除了反映出开发商对后市的预计已经由去年的悲观转变为目前对近期和中期楼市的扭转表现乐观，还与去年整个土地市场很低迷，很多企业的拿地需求被抑制不无关系。此外，土地市场出现回暖，跟企业的投资投机需求也有关系。“有些投资者觉得现在流动性过剩，未来可能有通胀预期，而土地能保值。”

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受《中国经济周刊》采访时，更直截了当地表示，土地市场并未逆市飘红，甚至难说“复苏”，只是舆论放大了人们的想象。

　　因为数据显示，作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等指标依然呈下降趋势。

　　5月份全国房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2％，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

　　“这三个下降，说明开发商仍然不看好当前市场，仍然有不确定性。因此，不能说现在土地市场复苏了，而只能说今年前几个月是在太冷了，现在仅出现了一点好转的迹象。”顾云昌说。

　　一系列数据显示，房屋销售面积增加了，但投资的热情仍有所欠缺。今年1-5月份，全国完成房地产开发投资1万亿元，同比增长6.8%，其中商品住宅同比增长4.4%；相比固定资产投资同比增长32%而言，房地产投资增加比例仍然较低。

　　“现在是房地产投资10年来最低迷的阶段。地产商拿地的积极性也是非常低的。好地块大家都想争。不能因为个别地块，就感觉土地市场已经热的不得了了。”顾云昌说。

　　短暂的盛宴?

　　银监会主席刘明康6月12日在北京一个论坛上表示：房地产领域开始复苏，但持续性仍值得怀疑。

　　国家统计局近日发布数据显示， 5月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%。2008年8月，这一指数出现环比负增长，在连续下跌7个月后，于今年3月首现正增长。0.6%的涨幅，已与2006年5月和2007年4月的0.7%涨幅相近。

　　而面对房价的反弹，不少购房人再次回到观望状态。

　　根据央行6月15日公布的5月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查，结果显示，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季度减少了0.9个百分点。

　　房价的提升会否打击刚刚出现好转的楼市？在顾云昌看来，答案是肯定的。“尽管1-5月份的楼市交易量还在上升，但总体来说，上升的势头已经明显放缓。有些城市是成交量的增加幅度有明显的下滑，而有些城市则是交易量环比下降。这当然和房价的上涨有关系。”

　　土地市场也在降温。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月第三周全国20个重点城市共成交住宅用地8宗，环比下降50%，成交土地面积约23万平方米，环比下降71%，成交量创下13周以来的最低值。

　　“现在国际大背景还很微妙，中国经济也还没有出现复苏。在这样的情况下来谈房地产回暖、全面的复苏，是不太现实的，有许多不确定性。”顾云昌对记者分析称，今年一季度房地产市场销售的回暖，更多是刚性需求的反应。今年3、4、5三个月，是刚性需求的集中释放。

　　“需求已经完成了一个转换，房价出现上涨态势，部分刚性需求又开始观望了、萎缩了，投资需求接过了接力棒。不过，投资投机需求来的快，逃得也快，受流动性，受政策的制约很大，因此，靠投资投机需求，楼市的这个‘春天’是不可能持久的。”杨红旭对记者表示。

　　他认为，目前楼市度过了最坏的时候，但在目前经济低迷的大背景下，楼市不可能持续目前这种热销的态势，预计会在今年三季度再出现一个次低谷，“这一轮楼市调整出现‘W形’的可能性正在增大。”杨红旭说。

　　三城市房屋销售价格指数 (2009年5月)

　　地 区 房屋销售价格指数

　　新建住宅价格指数 二手住宅价格指数

　　同比 环比 同比 环比 同比 环比

　　全 国 99.4 100.6 98.7 100.7 100.9 100.7

　　北 京 98.9 100.2 99.4 100.5 96.8 99.8

　　上 海 98.4 100.6 97.7 100.5 99.1 100.8

　　西 安 98.3 99.7 97.1 99.6 100.2 99.9

　　（图表来源：国家统计局官方网站）

　　北京、上海、西安

　　三城市房地产复苏调查

　　为更全面的了解国内房地产业界状态，本刊记者分别在首都北京、金融中心上海、西部城市西安对当地房地产的宏观发展状况及业界基层进行了调查。

　　北京：再现地王“走马灯”

　　《中国经济周刊》记者 姚冬琴/北京报道

　　在这个夏天，北京气温创下多年来的最高峰。一样火热的是土地市场——一周之内，“地王”称号三易其主。

　　6月25日，在北京市土地整理储备中心，通州区九棵树大街居住项目经过125轮竞价，最终被华美地产旗下的北京祈连房地产开发有限公司夺得，成交价17.4亿元，比起始价7.8亿元溢价122.9%。该地块的成交总价超过富力地产5月21日以10.22亿元拿下的朝阳区广渠路10号地，成为新的“地王”。然后，这位新晋地王的位子只坐了一天，便被后来者取代。

　　6月26日，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡一个地块，该地块规划建筑面积为148809.23平方米，平均楼面价达到了15216元/平方米，由此，该地块成为新的总价、均价双料地王。

　　但该地块的“地王”位子也只保持了4天。

　　6月30日下午，中化集团旗下全资子公司中化方兴投资管理（北京）有限公司击退SOHO中国、万科、保利、华远、华润等众多知名房企，以40.6亿元拿下此前备受关注的朝阳区广渠路15号地，楼面单价达16240／平方米，刷新了北京“地王”记录。即使在楼市最为火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224号地，也仅为13800元／平方米。

　　实际上，这并不是朝阳区广渠路15号地第一次走上拍卖台。早在2004年，这个地块就曾经以18.2亿元的价格被首都城市房地产公司竞得，成为当时的地王，但是因为该公司未能及时缴纳土地出让金而被政府收回。从18.2亿元升值到40.6亿元，仅仅用了4年多的时间。

　　开发商：拍地走向“疯狂”？

　　“5月19日，广渠路10号地经历了21次报价，楼面价已达8572.41元/平方米，与起始价相比，暴涨幅度达到107.69%。当天，我预测该地块的最终楼面地价肯定会超过1万元/平方米。这种分析是当时业内最激进的判断。然而，最终的结果超乎所有人的意料。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋给记者讲述了广渠路10号地拍卖过程中的一个小插曲。

　　对于拿地所付出的高额代价，带队参与竞拍的北京富力地产总经理张辉甚至都表示遗憾，“我们不愿意拿地王”。他还呼吁同业在竞争时“要多一点儿理性”，避免付出过高代价，以减少土地在住宅成本中的比例，进而平抑房价。不过，他这一番劝告并没有让“同业”止步，之后更高溢价的地块连续被拿下。

　　“高地价毫无疑问会促使房价进一步上涨，一方面是高地价地块本身的成本导致售价的大幅上升；二是周边项目因为市场预期升高而提升价格。这一轮地价的提升并不是房价飙升的必然理由，但一定是房价飙升的必然标志。”杨少峰对记者表示，在现有的房地产开发游戏规则中，土地资源占据的地位实在太重要，让每个房企都不得不成为规则的俘虏。作为握有土地资源的地方政府，不能一方面担忧高房价导致的民生压力，另一方面却不愿意放弃土地出让金收益的巨大诱惑；而作为准备再度进入囤地游戏的房企，则需要好好回想去年的危机，再做出一个理性的判断。

　　政府：为“完成计划”加速推地

　　记者通过比对北京市土地整理储备中心网站有关数据发现，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金额为10.3亿；4月份，土地交易成交7宗，成交金额为10.6亿；5月份，土地交易成交23宗，成交金额达61.7亿元，较上月暴涨481.67%；6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交数量较上月减少2宗，但成交金额却上涨40多亿元，达到 109.7亿元。

　　从已成交的土地交易数据来看，住宅用地项目溢价远高于非住宅用地项目，一些优势区位的项目，成交价普遍高于底价一倍以上。

　　北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，目前根据市场环境，供应也有所调整，加速推地也是为了保证完成今年的供地计划。

　　根据今年5月31日北京市国土资源局公布的2009年第二季度土地供应计划，北京市今年第二季度将共有110宗土地走向市场，其中住宅用地41宗。

　　与全国大多数地区一样，为促进土地市场回暖，北京市今年还推出了几项举措，如：正式启用土地预出让制；适当延长部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年；申请开设外币保证金账户，使外资能使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。

　　加速推地的背后，是北京市土地出让金的“高台跳水”。根据北京土地整理储备中心网站数据，今年前3月，北京市土地交易金额仅为17.72亿元，而去年同期这一数据则超过200亿元。

　　购房者：回归观望

　　“看不清未来走势，还是再等等。”北京一位购房人张先生告诉记者，他从2008年上半年开始准备购置一套婚房，期间错过了去年底、今年初的楼市低点。“当时以为还会再降的，没想到这么快反弹回去。总觉得楼市还没有见底。”面对房价反弹，与张先生一样，不少购房人再次回到观望状态。

　　5月以来,北京远洋沁山水、万和城、润泽月溪、珠江帝景等许多楼盘纷纷涨价，部分楼盘每平方米甚至涨了2000元-3000元。

　　与此相对应的是，5月份，北京不仅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超过两成。

　　一边是市场火热，房产商高喊“现在是进货的最佳时机”；一边是购房人知难而退，购房意愿萎缩，面对这种吊诡的局面，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌对记者说，北京的房价太高，这种局面主要是因为需求旺盛。在北京这样的大城市，大都是有钱人进来买房，所以房价并不是以北京市民的标准来确定，而是以购房人的支付能力来确定。所以在北京这样的地方，更应该加大社会保障的力度。□

　　上海：“泡沫论”又起

　　《中国经济周刊》记者 谈佳隆/上海报道

　　今年一季度，上海房地产即将“复苏”的预言四起。伴随着国家对上海金融、航运中心建设的重视程度不断加码，刚性需求者放弃等待“积极”入场，投资参与者不再观望“抄底”图利，似乎这些都成为进一步推高房地产价格的“兴奋剂”。

　　记者在采访中了解到，无论从土地招拍挂情况、消费房屋贷款情况、以及新房、二手房价格和成交量都证明了这样一个事实——上海的房地产市场再度“火”了起来。

　　但在“火”的背后，是房价与居民收入比又被拉大，特别是6月以来，“房价泡沫论”再次见诸报端。而且今年以来，高房价之忧并非只来自于民众和经济学家，更来自官方。

　　“官民同忧”高房价

　　6月中旬，上海市统计局公布的数据显示，1-5月，上海市商品房销售面积1172.69万平方米，增长19.6%。其中商品住宅销售面积1065.43万平方米，增长26.5%。

　　值得注意的是，与销售面积的两位数增长相比，官方数据在房价方面的统计显得“谨慎”许多。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生对《中国经济周刊》表示，今年4月份开始，上海新建商品房价格开始“止跌回升”，与3月份比较，新建商品住房价格指数环比增长了0.1%，5月份上海的市场化商品房均价13500元/平方米，比4月份环比上升了2.1%。如果加上政府推的这一块配套商品房，那么它环比只增加了0.5%。

　　而在二手房方面，今年5月份的二手住房均价12000元/平方米，从二手住房价格指数情况看，4月份比3月份环比上升0.5%，5月份比4月份环比上升0.8%。

　　但记者在对一些开发商的采访中发现，部分新楼盘的开盘价涨幅远远超出了官方的平均统计数字。一位开发商告诉记者，“我们的楼盘开盘价比一季度上涨了10%，很多同行开发商也这样做，‘见势起价’。”

　　今年1月19日，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声曾明确表示：“房价不能高，不能再涨了。”2月21日，上海市市长韩正通过与网民对话时更明确表示：“目前上海的房价确实偏高了，房价总的是市场在调节，但是政府应该用一些政策来引导，促进消费，价格低一点买房子的人会更多。”

　　就在上海市委书记、市长发表“看低”房价言论的两个月之后，按照官方统计数据，4月份，上海房价再次“止跌回升”。

　　局长坦言要有所作为

　　据《中国经济周刊》了解，上海市政府将于近期召开一个房地产市场健康发展的工作会议，其目的是让上海房地产发展保持健康、稳定的趋势。

　　“从市场经济来说，政府不能用行政手段直接干预房价，但是不干预不等于没有作为，我们初步考虑有几个设想。”刘海生局长说，“设想”主要包括以下方面：

　　其一，从供需平衡的角度来说，政府将加大供应量，除了加大保障性住房的供应量之外，上海市将会加大普通商品房的供应量；

　　其二，通过房地产协会等组织引导房产企业树立社会责任感，合理定价、正常销售，制止少数企业人为的炒作，打击捂盘惜售的现象。

　　据了解，截至目前，上海市已经初步确定15个大型居住社区规划选址方案，其中包括以保障性住房为主的近郊6大基地和以中低价普通商品房为主的9个大型居住社区。而其房屋供应规模量将达到近1.6亿平方米，其中未来五年的经济适用房的供应面积将达到2000万平方米。

　　一位参与政府决策的官员告诉《中国经济周刊》：“近些年来，上海市委、市政府已经针对上海房地产未来发展规划进行了部署，其中不仅包括廉租房、经济适用房，还包括提供给普通市民的普通商品房，通过提高供给来平抑过快上涨的房价。”

　　在今年5月的一次会议上，俞正声书记的谈话表达了对该项工作的重视程度。他说：“今年将加大动迁安置保障房建设力度，开工建设新的大型社区，扩大供给等，而这些工作都将是上海今年的重点工作之一。”

　　今年经适房开工量被“腰斩”

　　政府的许诺能否实现，民众极为关心。

　　“本来说好每年建400万平方米经济适用房，而2009年只有200万平方米开工量，政府承诺市民的民生工程如何才能真正兑现，”家住上海徐汇区漕溪北路的张先生得知今年上海经适房开工量减半的消息，颇感失望地向记者表达了这样的看法。

　　2008年，上海市政府正式开建经济适用房，按照当初的承诺未来五年上海将建设2000万平方米的经济适用房，按照规划每年的开工量为400万平方米，当年开工，翌年即可入住。

　　然而，在今年6月25日的上海市政府新闻发布会上，刘海生明确表示：“我们今年的目标是包括去年已经开工的和今年年底前要开工的，‘力争’能够有600万平方米的开工量。”

　　事实上，早在去年年底，上海市政府已经完成了400万平方米经济适用房的开工量，原本的计划是今年同样开工400万平方米。如果果真如刘海生所言，则意味着今年的新开工量被“腰斩”，只有200万平方米。

　　对此，刘海生解释说：“土地指标它有一定的审核程序，另外选择的基地也有一个动拆迁的问题。”

　　今年上海“两会”期间，一位开发商曾对记者说，经济适用房牵涉到众多地产商的切身利益，如果定价过低，开工量过快会直接影响不少开发商正常商品房的销售，会打击开发商的拿地热情。

　　这或许也是政府必须考虑和面对的问题。□

　　西安：政府补贴 开发商让利

　　《中国经济周刊》记者 王群/西安报道

　　6月14日，是西安发出高温橙色预警信号的第二天，这天早上8点，西安市南郊曲江宾馆第一国际会议厅门外人头攒动，新开楼盘龙湖紫都城的近千名VIP认购客户早早便在门外翘首期盼，等候进入选房活动现场。为避免人员拥挤发生意外，主办方不得已制定了相对严格的分批次入场制度。中午统计显示，当日紫都城共计推出332套房源，最终共有323套房源被客户挑选，实际缴纳认购金310套，其中292组客户手续齐备，总认购金额达到1.5亿。

　　同日，西安城北的龙江秀水园也刷新了单日销售纪录。

　　之前的6月11日，记者从西安市房管局获悉，5月份西安市商品房销售持续火爆，达到95.54万平方米，同比增长103.06%。今年1至5月，西安市批准商品房预售面积363.45万平方米，同比增长20.97%；销售376.49万平方米，同比增长46.82%；商品房住宅均价4615元，同比增长3.31%。

　　新政换得市场信心

　　西安市某楼盘销售经理闫小霞认为，5月份全市商品房销售增幅较大的原因是：西安自住型、改善型住房刚性需求较大，越来越多的现房销售增强了购房者的消费信心；西安合理的土地供应调控、适当的拆迁比例、住房保障体系的不断完善，保持了房价的基本稳定。

　　去年9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90乣144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。

　　新政一出，市民热议不止，按照一位购房者的说法：“补贴的钱虽然不算太多，但最起码让人看到了西安市已经对楼市危机给予了充分的重视，能够在全国范围内率先拿出应对措施，这应该是楼市走出低谷的明显信号和强劲的推动力。”

　　数月后，新政的效应开始显现：到售楼处看房的人多了。到2008年12月，全市商品房销售面积达到70.6万平方米，环比增长23.99%；均价达到4607元/平方米，同比增长10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主办的2009年西安市建设暨提升年工作会议上，西安市城乡建设委员会主任张永安又抛出利好：今年西安市计划投资21亿元，新开工建设180万平方米经济适用房，新竣工150万平方米；廉租住房新开工40万平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面积大小，今年还将新开工2万余套、竣工1.6万多套经适房。

　　据西安市房管局提供的数字显示，上述两大政策决定出台后，西安楼市各项指标首次出现明显反弹。西安市房管局有关负责人向《中国经济周刊》表示：预计2009年西安全市商品房销售700万平方米，比2008年增长8.5%；商品房价格稳中有升，较上年同比增长10%以内，完成交易额约312亿元。

　　“割肉”带动楼市火爆

　　“最近在业内讨论最热烈的无非是房地产销售回暖这个话题，这主要是在减免税费、房贷优惠利率降低引导下，结婚购房、子女进城上学等刚性需求的集中释放所致，当然也和开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关。”陕西龙江房地产公司总经理江昊洪如此分析。

　　也有业内人士坦言，房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。

　　“其实，影响西安未来住房成交量水平高低的主要有两个变数：一是由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，而政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏；二是目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。”闫小霞说。

　　陕西资深房产分析师汪巍认为，西安楼市之所以回暖，主要是开发商“割肉”促销、国家振兴楼市政策显效、消费者观望情绪消解和刚性需求回归等四大因素起了主导作用。汪巍还说，受去年观望情绪等诸多因素影响，房产销售一度被压抑，年后市场出现反弹应该是“报复性消费”导致西安楼市集中放量的缘故。

　　西安雅荷地产营销策划部经理曾琦认为，开发商连续降价、大力促销等优惠措施双管齐下，加上银行利率反复下调及地方政府出台的鼓励性购房政策，多种利好促进了市场的刚性需求，在对市场预期改变的前提下，不少观望者选择出手，并最终推动了楼市的反弹。但很多盘子为了在目前楼市持续低迷的市场环境下提升项目人气，售价甚至比实际成本还要低一点。

　　这也从侧面说明了西安楼市仍然没有走出萧条阴影。西安新楼盘中新·浐灞半岛销售人员也承认，优异的销售成绩来源于开发商的“割肉”促销。

　　此外，闫小霞也认为，年后西安楼市短期回暖，深层原因在于开发商各种促销优惠已达极限，西安房价接近触底，吸引了一部分刚性需求客户购买，但是从购房者与开发商的长期博弈来看，现在只是开发商取得了阶段性胜利。下半年西安楼市发展前景依然扑朔迷离，不应盲目乐观。

　　2007年“地王”今安在

　　整理：《中国经济周刊》记者 姚冬琴

　　武汉地王

　　2007年1月，上海豫园商城房地产发展有限公司以总价35.02亿元、楼面价3290元/平方米拿下武汉市武昌区中北路147号的武重地块，成为武汉新“地王”。由于无法在短期内支付土地出让金，因此上海豫园商城房地产发展有限公司不得不与复地(集团)股份有限公司合作开发，并将此项目正式命名为“复地·东湖国际”；目前一期已开盘。

　　长沙地王

　　2007年7月，国内最大金额单宗土地——湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得。2008年底北辰实业董事会秘书郭川对媒体称，土地价款已经严格按照协议约定支付，项目将采用滚动开发的方式开工建设，为周转资金，需借出售所得回款充当后续资金。

　　上海地王

　　2007年8月，苏宁集团通过招标方式以总价44.04亿元的价格竞得上海南京路163号地块，当时成为中国的“单价地王”。2008年8月，苏宁集团以政府修建地铁工程、需更改该项目规划为由，解除了土地出让合同，黄浦区政府将其已经缴纳的土地出让金全额退还。

　　福州地王

　　2007年9月，万科以27.2亿元竞得福州地王，在此地开发了万科进驻福州的首个高端住宅项目——万科金域榕郡。万科2008年报显示，万科金域榕郡预计跌价1.52亿元。万科总裁郁亮曾表示，“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法盈利，我决定养猪！养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”

　　广州地王

　　2007年9月，保利地产以21.2亿元拿下金沙洲区域地块。该区域房价在2008年有过深度调整，加上项目未见动工，市场一度传出保利与政府协商退还“地王”的消息。另有消息称，保利一直都在和有关方面沟通，只得到分期缓交地价的允诺。

　　佛山地王

　　2007年9月，富力地产携手鼎力公司以47.05亿元的价格拿下佛山东平新城地块，创造了当年佛山地王。2008年4月，富力被爆出资金链存在问题，净负债比率高达139.5%。富力老总李思廉也自称“拼命卖楼”求生。有传言说，当初的佛山地王正面临着可能被出售的局面。

　　杭州地王

　　2007年10月，远洋地产与北京莱福建设有限公司联手，以22.26亿元的高价拿下了杭州新地王。2008年9月，远洋地产总裁李明称，为加快资金回笼，将计划与独立投资者合作发展商业地皮。到目前为止，市场并未有投资人士与远洋合作的相关消息。