京沪深房贷狂飙利益链调查

　　本报记者 高博 北京报道

　　房贷回潮已成定势。

　　7月21日，记者获悉，近两周来，多家银行已经陆续在监管政策指导下，对二套房按揭贷款抬高门槛。

　　记者调查了深圳、上海、北京三个主要城市发现，基本上二套房已经很难在银行争取到首付两成、利率7折的优惠，而普遍上调到首付3-4成，利率上浮为基准利率的1.1倍。

　　执行标准调整的背后，意在控制风险。近半年来，银行对个人按揭业务的恶性争夺，已经近乎风险控制的底线。

　　收紧二套房

　　7月21日，记者致电深圳某银行，分管个贷业务的负责人告诉记者：“从今天开始，我们二套房已经全面执行4成首付，1.1倍基准利率。”而在此之前的半年时间里，其对于二套房基本都是二成首付，7折优惠贷款利率。

　　同日，记者致电上海某股份制银行个人住房按揭部主管，他告诉记者，现在二套房是4成首付，1.1倍利率。

　　7月20日，北京21世纪不动产朝外大街店。该店的置业顾问告诉记者，两周前，北京地区还能为客户争取到2成首付，7折优惠，现在银行对二套房基本都是4成首付，利率上浮10%，“而我们基于和银行的合作关系，还能为客户争取到3成首付。”

　　所有的银行几乎都在近两周的时间内，空前一致地统一了二套房的执行标准。

　　商业银行人士告诉记者，步调一致的行动背后，主要来自监管压力。而房价过快上涨所蕴含的风险，也让银行有动力来顺势而为。

　　银监会6月底下发的59号文要求商业银行要严格执行房地产二套房政策不动摇，不得自行解释二套房认定标准。而在此之前，商业银行的个人住房按揭贷款则在过度宽松的优惠政策下，突飞猛进。

　　央行统计显示，今年前3月，全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与去年同期基本持平。但二季度后开始猛增，上半年新增达4661.76亿元，同比增幅超过150％。

　　以北京地区为例，自3月份以来，北京地区首次扭转了自2008年5月以来个人住房贷款新增为负的局面，出现正增长。1-4月个人住房贷款当月发放额分别为35.8亿元、28.7亿元、86.4亿元和92.7亿元，其中4月份个人住房贷款发放额创2008年以来单月新高。截至6月末，北京个人住房贷款余额达到2543.8亿元，比年初增加171.3亿元。

　　“被禁产品”浮出

　　在本次监管出手严控二套房政策之前，市场已经在白热化的竞争下，对二套房不分自住、改善、投资，而基本全部一放到底，“首付两成、利率7折”。甚至个别地区在不断推出的创新产品下，个人按揭贷款的利率已经接近资金成本。

　　深圳市某商业银行人士告诉记者，去年房地产面临调整之际，交易量大幅萎缩，平均每个月个人按揭贷款量从前期的10亿元左右锐降到1亿元附近。“有的分行一个月没有几单业务，连部门的人都养活不了。”

　　空前的经营压力，让监管层制定的二套房政策形同虚设。在交易量下滑的情况下，不少银行开始采取“两条腿”走路，一是挖别的银行的存量客户，即“非交易性转按”；二是通过创新产品，打通各种“灰色地带”，争取增量客户。

　　在此情景下，创新势在必行。首先是长贷短供的气球贷，这个被监管曾于去年禁止的产品，率先冒出。接着假贷应运而生。即允许客户可以只归还利息，而先不归还本金。如此一来，客户的前期还款压力大为减轻。在竞争最激烈的5、6月份，存贷通（贷款减客户存款后余额起算利息）作为一种极具“杀伤力”的产品开始上市。

　　商业银行人士告诉记者，白热化的时候，三个产品会一起捆绑起来，推出给客户。而一层层优惠实行完后，在前两个产品相加时，银行可能仅有几十个基点的息差，而加入存贷通后，银行几乎必亏无疑。

　　6月份，随着季末考核的到来，一些银行开始再次出手。甚至在2成首付上动足文章。推出8+1产品。即首付2成，而返还1成信用贷款，变相将首付降为1成。

　　除了讨好客户，银行还要讨好销售公司和地产中介。在北京、上海一些地方，6月份最疯狂的时候，一些银行几乎用尽全身解数。为拉到按揭贷款的单，银行不断加大返还房地产销售公司和二手房中介公司的佣金，高时甚至达到贷款标的的18％！

　　推动投机

　　深圳某商业银行人士告诉记者，近3个月来的客户70%都是“投资性的”，自住的可能仅占30%。其判断的依据在于，多数登记的客户并非属于第二、甚至第N套房。

　　亚豪机构市场总监郭毅介绍，前期是被压抑了一年多的自主需求的释放，而从4月份开始，投资性需求开始明显上升。

　　以其代理的北京位于朝阳区5-6环间的金隅可乐为例，4月份首期开盘价为7600元/平方米，当天就销售完了90%，而该楼盘在6月底已经上涨到近1万元。

　　另一个其代理的保利西山林雨，6月份开盘当天，地产商只推出了580套房源，结果中午12点30分时全部售完，无奈又临时加推了200套房源，亦全部售光。

　　位于国贸附近区域的新城国际，2005年一期开盘时价格不到1万元/平方米。去年底房价回调后单价达到2.4万元左右，迄今单价已经达到3.2万元，甚至去年刚售完的4期已经有卖家报到3.7万元。

　　支撑房价上涨的力量，固然有压抑的刚性需求，但审贷标准的过于下调和利率的大幅优惠，无疑进一步助长和放大了投资需求，并形成需求上涨与房价上涨的再循环。