打击捂盘

楼市布局

　　不怕降价怕涨价！不怕滞销怕断供！早在今年3月，上海市相关职能部门的领导就在不同场合表达了对楼市的上述担心。在市场还尚在熊市怀疑期的时候，这种担心可谓先知先觉。此后数月，随着房地产异乎寻常的火爆，供给短缺、投资盛行引起房价飙升逐渐成为上海、北京、深圳等一线楼市的共同特征。

　　⊙本报记者 于兵兵

　　7月，上至国土部、住房和城市建设部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方城市，均开始对楼市供给给予极大关注。

　　其中，上海自房地产市场化以来首推商品房销售备案制度，要求开发商上报并公开推盘速度和房价战略，尽量控价保量。北京市建委召集开发商集中盘查捂盘现象。国土部则全面调查地王情况，目的同样是严查开发商修改规划、拖延工期。为市场稳定预期，上海、北京等地则高调承诺下半年大增土地供给……

　　一场为增加供给而进行的楼市保卫战正在打响！

　　国土部彻查地王

　　一位接近国土资源部的业内人士向上海证券报透露，7月以来，国土部确实在组织各路“兵力”在北京等地彻查“地王”状况。这些“地王”包括2007年和2009年遍布各地的高价地块。除了检查一些土地出让的合同文本、规划情况、付款情况外，国土部还将对“地王”开发进行全程监管，以确保“地王”项目顺利入市。据该人士透露，刚刚在5月成交的北京数幅地王都已经迎来了国土部的例行监管。

　　在国土部严查“地王”的大背景下，广州市国土房管局副局长黄文波近日表态，称2007年出让均价最高的8块地均未按约定完成土地出让手续。另外，2007年广州住宅用地总成交约50宗，但未售或未动工的地块还有24个，占总面积的43.8%。业内人士透露，万科、富力、保利等大型房企均在8幅地王开发商之列。

　　据了解，根据新版《国有建设用地使用权出让合同》和相关规定，开发商在拿地时需要上报建设项目的投资总额、容积率、建筑限高、密度等各种指标，且不得擅自改变。而2008年后市场转冷，部分地王或一直拖延土地出让金的交纳，或在地方政府的配合下修改容积率等规划指标，以确保企业利润。

　　“这种做法影响很坏，以后高价拿地的企业心里有了底，大不了更改规划。这种心理也是导致2009年地王重现的原因之一。另外，更改规划可能令项目延迟开工，大大影响了商品房形成市场供给的正常周期。”专家表示。

　　但是，也有部分企业并不完全认同这种指责。“上一轮地王修改规划是地方政府在推动，如果例行退地，那是政府更无法承受的压力。如果问责，显然政府也有责任。另外，很多土地项目不能正式施工建设，和动拆迁、配套设施等无法跟进有关。这也是单一企业解决不了的问题。”一位房地产开发企业的人士称。

　　上海、北京严打捂盘

　　同样是近期，北京市建委紧急调查开发商捂盘现象。北京市建委宣传中心工作人员向上海证券报证实，出于稳定楼市供需的考虑，将对北京房企进行全面摸底，一经查实捂盘惜售现象，将于近期公示名单，并严厉查处。

　　而此前数日，上海自房地产市场化以来首推商品房销售备案制度。根据该制度，开发商在办理预售许可之前要先上报商品房销售方案（现房销售则在申请新建商品房所有权初始登记之前）。该方案内容包括：项目基本情况、项目建设情况（即建设周期、各期计划和进度）、项目销售计划（每期开盘时间、地点等）、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法）及签约销售流程。同时要求开发商在商品住房项目中保留自有房产应符合“少量、合理”原则。

　　更为重要的是，商品房销售方案备案后，房地产开发企业应当将《商品房销售方案备案证明》和销售方案的相关信息在各售楼场所张贴公示。

　　而此前上海开发商为拉长销售线，大大违反了之前上海规定的单批房源不得低于3万平方米的限制。

　　权威消息显示，6月初至7月19日，上海共有127批房源上市，其中达到规定的3万平方米以上的仅13批。意味着有九成楼盘没有执行上海单批次房源不小于3万平方米的要求，推盘量不到1万平方米的就有62批之多，占到总数的近半。

　　“众多新政中，开发商对销售备案制度还是最敏感的。如果上海严格执行这一要求，商品房供给量将大大增加，开发商不能擅自涨价，楼市会进一步成熟稳定发展。”一位上海房地产专家表示。

　　一系列保供给的政策效果正在逐步显效。上周，上海新推商品房源超过5000套，而在上周末政府宣布销售备案新政后，双休日新房源即暴增2108套。“北京、上海今年下半年的土地供给量都将大大增加，这也为稳定楼市预期打了一针镇静剂。当市场不再恐慌无房可买，哄抢房源和哄抬房价的做法都会相应收敛。”业内人士表示。