辩题一:房地产乱象源于期房制度?

　　王志安：我们的第一个辩题就是说现在房地产市场现在的乱象，它的原因，它的源头到底是不是期房预售制度，有请秦兵律师先发言。

　　秦兵：这个很明显，目前从我们的律师角度来看，80%的案件都和房地产预售制度有关，所以我们的判断非常简单，如果是有什么问题能够极大地破坏房地产销售，那就是商品房的预售制度最大限度地保护了开发商的利益，但是最大限度地我认为侵害了消费者的权益。

　　董藩：这是错误的，首先只说一点，你说80%的纠纷是由预售而引起的，其实90%的房子通过预售来进行的，反而是预售的比例还低，这个问题怎么来解释？所以说出现问题是问题，和制度设计本身是没问题的，假定没有预售制度，中国房地产不会发展到今天，很多人就没房子，也许像你那样说的。

　　秦兵：那不一定很多人没房子，咱们看中国的其它地区，在没有预售制度的时候，人家也都有房子，而且在很早以前没有预售制度之前，我们也有房子。

　　董藩：没有预售的时候你住的是什么房子？

　　秦兵：如果我们说现在很多房子住得都很好，你怎么能和非要说预售有关系？而且董教授，您知道，这个预售制度怎么产生的？预售制度。

　　董藩：我很清楚它怎么产生的，预售在短缺情况下产生的。

　　秦兵：不是短缺，是香港的救灾制度。

　　董藩：我比你要清楚，我要告诉你，在加拿大同样有预售。

　　秦兵：但是人家的预售和中国的预售可不一样。

　　任志强：你怎么说是香港创造的预售制度，这完全错误。

　　秦兵：中国学的预售制度就是学的香港。

　　任志强：美国也实行预售。

　　秦兵：但是你想想，付多少钱？人家那个预售付多少钱？咱们是付全款，人家是付多少钱？

　　任志强：你可说错了，谁让你付全款？

　　秦兵：我们现在不是付全款吗？

　　任志强：谁让你付全款？哪个预售制度上写着付全款？

　　秦兵：我现在付30%，再加70%。

　　任志强：那和制度有什么关系，那是你付，那和制度没有关系。

　　秦兵：它提供给你这个机会了，如果不允许预售的话，你只能买。

　　任志强：允许预售也可以不提供，你在预售制度上加了规则。预售制度本身并没有错，你说中国的法律不健全，那是另外一回事，那和预售制度没有关系。全球大概96%的国家在执行预售制度，但是为什么人家不出问题。几年以前，央行的报告中就曾经提出来要否决预售制度，一个礼拜之内建设部就否决了这样一个央行的说法，是因为建设部把全国全世界接近于96个国家的制度拿回来做对比以后认为预售制度没有问题。

　　舒可心：任先生说的，我表面上是赞成任先生的意见，可以这么说，预售制度本身是一个制度，作为一个商业制度，它实际上是可以谁都来用的，但是我想请任总考虑一个问题，就是中国在市场化进程当中，我们跟德国和美国这种西方国家不一样，我们的人民是不是承受得了在预售制度下自己的财产受到损失。

　　任志强：为什么你要让他的财产受到损失？

　　舒可心：对，这就是预售制度产生的。

　　任志强：我的所有客户你可以调查，有没有在面积上产生损失的。

　　舒可心：所以您恰恰可以。

　　任志强：那不是胡扯八道吗？

　　秦兵：不能这样。

　　舒可心：我现在想说的就是，中国的预售制度。

　　任志强：你不能说(期房引发的房地产案例超过)80%。

　　秦兵：远远超出这个数。

　　任志强：现在全国所有的投诉都算上来，连10%都不到。

　　舒可心：秦律师刚才讲的，有这么多比例的诉讼，但这些诉讼未必业主都能赢，可能业主大部分都赢不了，因为制度设计本身就偏向开发商，但是问题在这儿，当消费者已经跟银行贷了款了，像上海这次房子倒塌的，这跟预售制度没关系，房子跟预售制度没关系，但是这个时候买房人已经失去了跟开发商谈判的能力了，钱都在您手里了，所以这个是造成什么呢？任总，我看过您的很多文章，这造成什么呢？这造成社会问题，制度本身没有什么好坏，在中国生产关系，在生产力发达不够的时候，采用了西方的生产关系，来跟中国的生产力，老百姓没有承受这种大风险的能力，你就让他背上百分之百的债，最后成为负资产，像上海的这些人，或者像由于房地产市场降价，使得业主去年、前年给你钱的房子，假如降价就会造成负资产，还不起房，香港也有这种情况。所以关键我不是谈预售制度好与不好，没法谈，如果脱离了中国的现状谈预售制度根本没法谈。

　　王志安：你的意思就是说预售制度本身或许没有问题，但是它并不适合今天的中国发展的现实，是这意思吗？

　　舒可心：从第一天我认为就不该设立预售制度，因为那个时候发展商是政府的，政府没钱，任总也没钱，因为任总是国企，就想拿老百姓的钱来弄。

　　王志安：任总怎么看这个问题？

　　任志强：但是你说这些问题我认为根本就不存在，消费者协会给我发了奖状，就是因为我有担保制度，担保制度完全可以在全世界通行解决。因为世界各国都在执行担保制度。

　　舒可心：我插一句话任总，中国这么多，成千上万的开发商，只有您一个开发商有担保制度。

　　任志强：现在不止，可能有好几个。

　　王志安：大概这个比例是什么？

　　任志强：如果用担保制度来解决，是可以解决的，那你就是补充相应的法律去完善它，而不是要否定它，你们现在讨论的要倒洗脚水，就把孩子倒掉。

　　舒可心：不是，它完全不是一个概念。

　　王志安：您说担保制度，您能不能解释一下。任总，您能不能解释一下？

　　任志强：是用担保公司来对我销售的所有实物进行担保，包括质量问题，包括面积问题，所有的其它问题。这个担保公司要赔钱，第三方赔钱和我没关系，所以这些质量问题是完全可以用其它办法去弥补的，所以预售时候有没有质量问题，担保公司负责任，面积有误差，担保公司负责任，其它的担保公司也可以负责任，既然我们可以用其它的方式来解决，你否定这个预售制度有什么关系？没有任何关系。

　　舒可心：预售制度应该包括银行监管制度，应该包括任总的房屋质量担保制度，合起来叫预售制度，如果没有这样好的预售制度，这个预售制度就不叫预售制度。

　　任志强：你说得也不太对。如果按日本来说，它根本就不需要质量担保，因为质量担保是用法来解决的，它另外有质量法。

　　舒可心：但是在没有质量法的情况下，我们就积极推行预售制度，势必造成社会的这种。

　　 (辩题二:期房制度推动房价走高?)

　　王志安：关于乱象之中还有一个问题，很多人认为现在房地产市场的价格大起大落，是跟预售制度有关的。

　　任志强：没有任何关系，如果没有预售制度，房地产市场价格更高。

　　舒可心：价格高我不反对，但是稳定。

　　王志安：房子期房的时候，刚开始卖的时候价钱就是便宜，越到现房了，日期越来越近了，价格越来越高。

　　舒可心：那是当然的，反而是消费者分享了这个增值。

　　王志安：他给很多人造成了一种房价在不断上涨的现象。

　　董藩：那是错误的。

　　任志强：成品在不断完善的过程中，当然成品在涨价了，我们预售有没有预订汽车的，有没有预订飞机的？哪个飞机是建完了以后你付钱的？

　　王志安：但是预售汽车的时候，从来没有预定汽车的时候就说你早预定可以少花钱。

　　任志强：你到航空展去看看，是不是早预订的要少花钱？所有订的飞机都是早订的少花钱，你要买现货一定贵，这没什么可讨论的。

　　董藩：预售是根据现在的供求关系锁定一个价格，而挑货是后一个阶段，房价原则上就是上涨的。因为收入在增长，还有其它因素在影响它，所以早预售的话，其实消费者用自己的钱分享了后面的一部分增值。

　　任志强：问题是供不应求造成的上涨，还是供过于求造成的上涨？如果是供不应求的原因，就是没有预售制度，我们就更加供不应求了。

　　董藩：而且没有预售制度的话，老百姓更买不到房子。

　　任志强：我们可能得缩到80%到90%的产量，市场供不应求的矛盾就会日益严重。

　　舒可心：我觉得任总以改善国民住房待遇的责任人为自居，说我们发展商是为了解决全国人民的住房问题。

　　任志强：你说错了，我们只解决一部分人，而且解决高收入的人，你别搞错了。

　　舒可心：对，就是整个房地产商，我指的是整个房地产商，房地产商是解决人们的住房问题，但是这里面有一个评估，加速提供人民住房的速度重要还是在稳定的环境当中，让人们在获得住房的同时也能让社会比较安定，现在房子的价格起落。

　　任志强：现在社会有什么不安定？

　　董藩：加速供应才能稳定呢。如果没有供应，老百姓没房子住能稳定吗？

　　舒可心：任总，不能咱看不见，也可能您的公司房子没有问题，这我也知道，但是整个房地产商，您不代表房地产商，您代表好的房地产商，我可以这么说，咱们客气地说，中国大量的开发商建的房子都是可以俯卧撑的，开玩笑，都是有质量问题的。

　　王志安：关于价格的问题，你刚才说，其实房价的上涨和下跌是因为供求决定的，不是因为预售制度决定的。

　　任志强：如果我们国家有丰富的资本市场，或者说资本市场是完全发达和开放的，你完全可以实行现房销售制度。

　　王志安：现在我们不谈房子的问题，我们现在要推出一个杯子在市场上，这个价钱我就宣布，这个杯子没有做出来之前，我卖一块钱一个，或者说一百块钱一个杯子，一个月之后，我再卖，就是110块钱，两个月以后再卖就是120块钱，你像这样的销售制度会刺激需求吗？

　　任志强：这和销售制度没关系，如果是因为销售制度就能让它涨价，而不是因为需求关系能让它涨价，那我一开始就应该定120元，我傻？我为什么一开始要定一百呢？如果是供求关系决定的。供求关系决定了，你到卖120元的时候，有没有人去买你的杯子，如果有人买一开始你定价可能定低了。

　　王志安：这是另外一个元素。

　　任志强：不是另外一个元素，这就是根本的供求关系决定，如果供求关系决定了是供不应求占主导地位，你才可能出现先卖的卖一百，后卖的卖120元。

　　王志安：但是什么决定供求？

　　任志强：什么决定供求？城市化，我们的城市人口，我们的家庭分裂速度等等一大堆，首先要决定的是土地供应是不是市场化，如果生产杯子的原材料是被垄断的，而不是市场化的，它就很难做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承认在供求里面，人们对价格上涨的预期也决定着供求？

　　任志强：我不承认。

　　舒可心：对，肯定是。

　　任志强：你查查从2003年到2006年国土局的报告上，每年减少多少土地供应，如果这些土地供应按原来的速度供应不减少，怎么会形成2007年的暴涨呢？为什么2007年年初我们的国务院报告上提出要用增加供给的方式来解决供求关系问题？就是因为前连续四年的时间供应太少了，但是2007年供应的土地还没有变成产品的时候，我们又开始刹车，所以才造成2008年出现了问题，和预售制度没有任何关系，因为我们在之前已经实行了预售制度很多年了，为什么没出现这么多问题？消费者协会有正式报告，房地产的投诉是在下降，而不是在上升的，虽然绝对数量是上升了，但是和我们总的销售量相比是下降的，说明什么？说明预售制度和它没关系。

　　秦兵：一个重要的问题就是它把本来我们在很快时间要进行达成的谈判，无限制地延长了，比如早市，为什么快到闭市的时候价格一定降下来？这是规律，为什么呢？因为谈判时间缩短了，必须12点要关门，所以我赶紧把东西卖出去。但是如果它有无限的谈判时间，到晚上12点才关门，我一定不降价。我们的预收制度就把谈判时间在实物生产之前，就开始了，所以提高了开发商的谈判时间和谈判地位，所以价格上去了。另外，还有一个重要原因，预售制度为什么要废除？就是它违背了经济法则，任总，你买的99%的东西都要看到实物才付钱对吗？只有买房子，是什么都没看到的时候就要付钱。

　　任志强：你说这个没有任何道理在哪儿？我们现在的市场中销售的二手房和一手房现在基本上是一比一了，二手房是不是预售制？不是，我们用不着讨论。在我们的商品房里头，其中现房部分大概占到三分之一，或者说略弱一点，这一部分是不是现房？这两个部分加起来已经大于了预售制度，是不是房地产这一部分就不涨了？二手房房价为什么会“呼呼”涨呢？它没有预售制度。

　　舒可心：但是房屋预售制度确实给开发商更多的描绘最新最美图画的机会，给更多的开发商谈判的主动权，然后使得消费者在选择的时候，有特别多的困惑，使得这个房子涨价的机会。所以我觉得我们不能，一说房子涨价，全都归罪于预售制度，但是一说预售制度，它似乎跟一切的恶都没关系，我反对您这种观点。

　　董藩：预售制度恰恰造成了房价的相对增长幅度相对下降，如果没有预售制度，我们整个开发能力会下降很大，开发商有多少资金？没有多少资金，有了预售制度，集合了全社会的资金，然后生产房子，生产能力大大增加了，供应增加了，当然，有利于价格增长幅度的下降。第二个，消费者在提前把钱拿了出来，交一个价格，预售的时候确定的价格是根据当时的供给和需求确定的，而交货的时候是两年之后，甚至有的时候可能觉得，快一点要一年半，那个时候决定的现货价格是什么？根据当时的供给和需求，过去这种供给和需求和未来一年半、两年供给和需求完全是不同，一般来说消费者恰恰通过预售获得了这种增值。

　　 (辨题三:现在取消期房制度时机已到?)

　　王志安：我们不久前在网上搞了一个调查，你是否赞成取消期房的预售制度，在这个里头有97.1%的参与对调查的对象赞成取消期房预售制度，而不赞成的只有2.5%，说不清的只有0.5%，有很多网友跟我们留言，他们说期房预售制度是一个不平等的契约，房子没有修好就交钱，显失公平，现在实际上是先交钱再买房，是用老百姓的钱来盖房再卖给老百姓，这叫什么方法？实际上这是现在网上的一些观点。下面我们就讨论第二个问题，实际上就是说我们现在到底该不该取消期房，有没有可能性来取消期房？

　　任志强：大部分是赞成的人不去帖帖子，只有不赞成的人才去帖帖子，所以这个没有任何意义。总体来说，如果你调查的人数连买房子的人数都不如，你凭什么说这个有意义呢？因为买房子我们已经看到了，今年已经有这么多家，人数远远超过你网民调查的人数，有任何意义吗？没有任何意义。

　　王志安：这个百分比没有太大的意义，但是刚才这位网友说了，实际上现在期房预售制度是我们交了钱让开发商去盖房子。

　　任志强：胡说八道，我觉得这个话说错了，绝不是对你说的，因为我们为什么要先买地？那政府没给我这个70年的使用权，这70年的使用权是以后的事儿，你先把政府买地的70年租约先废了，我现在是不是投了？我要是达不到一定的投资额，能给我发预售证吗？怎么叫你给我钱我才盖房子？我习惯性用语说的胡说八道，你别以为我是人身攻击，这跟人身攻击没有任何关系。买飞机是不是要先付25%才给你划，我先买了地没有？我建了前头的基础没有？如果没建立基础，怎么能给我发预售证？因为预售证已经有很清楚的规定，到什么程度才能发预售证？我一开始收你20%的钱够不够我前提？不够，你怎么能说我用你的钱呢？这是概念错误。

　　舒可心：任总不说话了我说。刚才任总举的例子其实有重要的一个特点，飞机有明确的产品规格，而房子经常是变来变去的，而且房屋质量本身因为它是水工产品，房屋的承建商有很多问题，所以质量很难保证，因此当飞机交货和房子交货的这种风险，另外一个就是承受人是一个单独的个人，这是社会问题，如果我们跟美国订了飞机，美国不延期交货，对社会没有太大的影响，对社会大众没有太大影响，我们所以讲预售制度是把老百姓绑架到期货制度里来。

　　董藩：没有人逼着你非去签这个预售合同，你可以等着买现货，问题是什么？你根本买不到，这是一个短缺市场，短缺市场上，如果你把预售取消，大家都想干吗？拉关系，去找权利人，去找公司内部人去买房子，反而普通老百姓更买不到。

　　舒可心：但是买到的房子一定是看得见明明白白的。

　　任志强：买飞机的，买游艇的都不是标准价。如果连基本信任都没有，我们就不需要建立市场经济了。我们现在有这么多现房，没有人非得强迫你去买期房，期房是你自愿选择的，要知道市场经济的过程中，没有说开发商强迫你必须到我这儿来买房子，是你愿意到我这儿来买房子，你愿意实行期货交易，你要不期货交易，你就等我盖完现房以后再买，别人愿意接受预售制度，人家买了，到时候等现房的时候没你的房子，你活该，你不愿意承担风险你就忍着。

　　王志安：您的意思就是说在现在是买方的力量大于卖方力量的时候，就会制定一个相对于对于买方更有利的游戏规则，是这意思吗？

　　任志强：不是，定规则的人是政府，政府说我是为了保护卖方吗？我定这个预售制度是为了保护买方吗？都不是。它是一种公平，包括秦律师说我们可能是从国外学来的，为什么？这里有一个重大差别就是他们说的，我买的东西在实行预售制度的国家大部分实行的是海洋法，海洋法所有都是虚拟的，所以才有虚拟经济一说，股票什么都是学来的，而我们实行的是大陆法，大陆法就是看见的才算有，所以我们要登记权证，但是改革开放以后，我们不得不向海洋法进行学习，所以把大陆法和海洋法在法律上进行结合的过程中，可能中间会有误差，要进行弥补，秦律师是律师，我也是学法律的，所以我很清楚。

　　王志安：秦律师是学法律的，你觉得西方销售制度是不是一个公平制度？

　　秦兵：在目前中国来说，它是一个极为不公平的制度，它把消费者，本来应当是现货交易的一个交易模式，放到了期货交易的方式上，所以冒着极大的风险，但是对于开发商来说，它是一个极其方便的融资工具，所以任先生这么积极地来支持它。

　　王志安：开发商融资本身也应该说没有对错之分，如果这个融资本身的行为是有利于生产来讲呢。

　　秦兵：让我说完。

　　董藩：你刚才说完了，你已经打了句号了。这个话在北京电视台跟老潘也说过这么一次。主持人已经说了话，我接的主持人的话，怎么叫不让你说完？

　　亲兵：任总你看着主持人在和我说话，应当判断形势，就是让我来发言。

　　董藩：我没判断出来。

　　亲兵：你看，认真看就行了。我的想法是这样的，就是融资是没有错误的，但是当我们来确定一种销售模式的时候，我们看它是否有利于客户，是否有利于弱势的公众，目前来看，预售制度肯定不符合这个行为原则，我们不要说是谁制定它的，我们就说这个结果。

　　王志安：为什么你觉得？

　　秦兵：大量的诉讼，刚才任先生说，诉讼的人很少，比例可能比较少，但其实不是这样，我们现在最多接到的退房案件，因为房屋质量上的案件，你们知道有多少呢？一起九百套，只不过我们在现实生活中，很少去公布它，去研究它，如果我们去揭示它的内部，后面发生的事情，你就发现触目惊心，房屋质量，一平方米四万块钱的房子，房屋到什么程度？我踹一脚能把脚踹到墙里面。

　　王志安：刚才任总说的，这个问题是一个房屋质量生产的监管问题，不是预售制度问题。

　　秦兵：正是因为我们的房屋质量问题，房屋质量制度、面积制度或者说是产权制制度、抵押制度不足以对期货进行严格的限制，所以让某些开发商，某些开发商的欺诈大行其道。

　　王志安：你的意思就是说通过监管解决不了这个问题？

　　秦兵：解决不了，就目前十几年了。

　　王志安：通过其它完善也解决不了这个问题？

　　秦兵：我买第一套预售房，1993年，现在2009年，16年过去了，纠纷越来越多，性质越来越恶劣，说明我们目前根本不足以进行监管，预售制度是一个期货制度，大宗的期货交易需要严格的立法，我们目前的预售管理办法只有18条，根本不足以进行风险控制。

　　任志强：就是因为在不健全的时候先要有一个制度出台允许大家试，然后后头去逐步完善这个相关的法律，才有可能进行改革，而每个土地承包制大家是按了手印，知道是违法的也按手印，否则条件具备的时候再去，那就没有土地承包制了，中国就没有三十年改革了，他才说的一个16年，我们这三十年对他来说，按他的理论全得否决了，因为没有相应完整的法律制度，我们就不能进行预售制度，就不能进行其它任何一个改革，就是这样的问题。

　　王志安：能不能这样任总，在我们现在其它法律，它在其他法律还不完善的情况下我们暂停呢？比如说等我们其它法律完备了，这个制度我们再引进呢？

　　任志强：因为有一个人生孩子有缺陷，你就让所有人都不能生孩子？

　　董藩：因为一个法律曾经错误地惩罚过一个好人，我们把所有的法律全取消掉吗？

　　舒可心：开发商都是生孩子的人。

　　 (辩题四:取消期房会击跨房地产业?)

　　王志安：关于这个问题我们先讨论到这儿，现在也有人说，其实如果预售制度取消了，就会对我们房地产市场构成一个非常致命的打击，因为很多开发商融资的能力可能会受到影响，他们的资金链会断，我不知道这点任总同意不同意。

　　任志强：我同意。

　　王志安：然后会形成一种寡头垄断的局面，小的开发商就被淘汰了，比如现在北京现在有三千家开发商，也许最后倒掉了之后，就剩几个大的寡头瓜分这个市场，反而会使这个市场的价格被操纵，我不知道秦兵律师，你怎么看这个问题？

　　秦兵：肯定我主张，这一个行业中尽量有少的竞争者，其实你看我们的彩电，过去全国是四百家彩电生产商，价格也非常高，质量非常差，现在可能是不到二十家，但是我们看到了，质量越来越好，价格越来越低，为什么呢？寡头竞争更加有序，我倒支持这一点，像中国，中国现在据说有六万家开发商，我想最后能剩下50家足够了，然后由这些寡头来进行激烈的市场竞争。

　　王志安：一旦他们要实行这个市场的价格垄断。

　　秦兵：有反垄断法，美国大概就是四大开发商，我们知道的这几个，像日本基本上四大开发商、四大建筑商，为什么他们的价格不足以影响大家的这种对房地产业的这种认同呢？就是因为寡头之间必须进行认真的竞争，而不是虚假的竞争，一旦有虚假竞争，就会违背反垄断法，那面临着巨额的罚款。

　　王志安：你的意思是说价格操纵与否，跟他们的企业经营规模和剩几个人没关系，最重要的是一个市场。

　　秦兵：没关系，是不是真正的竞争，只要是真正的竞争，哪怕只有两家，价格也一定能够降下来，所以不要担心，所以不要担心说就剩下几十家，或者几百家，我认为这是一件好事儿。

　　董藩：首先秦兵说得不对，在美国有12万家以上开发商，根本不是他说这个数据。

　　任志强：最小的开发商一年可能只生产两个楼盘。

　　董藩：几栋楼，定制的。

　　任志强：两套房子。

　　董藩：第二，我告诉你，众多开发商存在是对广大业主有好处的，因为供应者增加，代表着竞争充分，对价格来讲，会抑制它上涨的趋势，所以如果是市场上只是几个寡头市场，几个寡头在垄断这个市场的话，对消费者来讲是一个灾难。

　　任志强：这就像我们的汽油、柴油一样。

　　董藩：对。还有电信，电信是典型的。

　　秦兵：寡头要有，竞争一定要是真正的市场竞争，只要是真正的市场竞争，价格一定能够降下来。看美国的石油，几家，去加油的时候不就四家吗？美国、日本的开发商，四大开发商，四大建筑商。我们就看市场主体的减少并不意味着市场竞争的弱化，市场主体的增加并不意味着市场竞争的激烈，而且现实中我们看到了，中国有这么多开发商，房价依然不是很高吗？

　　任志强：我申请说。

　　王志安：任总。

　　任志强：我说他不但举了个很坏的例子，而且数据都不对，如果房地产本身是一个不动产，县一级的大公司就不去，我们举个最好的例子，就是我们的四大银行，为什么把县一级的分行、支行都取消了？它经营要亏损，所以它大到一定程度以后它要亏损，所以它把底下的小银行全取消，这就是他说的寡头的结果。人们在县一级是得不到服务的。我们有660个城市，如果是两家竞争，不可能布到660个城市，我们县一级现在乡镇一级的房地产还很弱很弱，或者说不靠小企业是挣不了钱的，大企业的管理成本就让你挣不了钱。

　　王志安：像您的企业愿不愿意到县一级开发？不可能。肯定不愿意。

　　任志强：如果说这一个县一年只有十万销售量，我的员工一个班子，如果承担不了三十万我就不干了。我们得出的数据是12万家美国的地产商?他得出的数据只有四大家，因为小的太多了，所以就把这些小的地方的给填满了，才有供应产品，大的只在核心城市，只是因为它的总量大，几个核心城市里头，但是那些小城市它去吗？他不去，必然就产生那些地方根本就不可能有供应量，这是违反市场经济学的最基本的道理.

　　舒可心：当预售制度被取消以后，可能很多靠预售制度生存的开发企业会倒闭，但是那些有自有资金的良好的开发商，像任总这样有质量担保的小开发商还会活跃在市场当中。

　　任志强：我活不下去。

　　舒可心：有这种，任总你让我说完。

　　任志强：我们必要条件是取得预售制度，首先得开放资本市场，不开放市场，所有人都活不下去，包括那些大开发商都活不下去。

　　舒可心：关键任总一点，我想说的是，如果你买大豆，买一船的大豆，买水泥一船一船的，这是商人和商人之间，他们承受得了这个风险，现在一个人倾全家的钱，再拿银行去贷款买了房，他承受不了，就变成社会问题。

　　任志强：承受不了你就别买房子。

　　舒可心：你看。