房地产骗贷 银监会彻查

　　时代周报记者 宋阳标

　　房地产有骗贷术

　　房价暴涨

　　为了响应中央政府拉动内需号召，今年上半年全国各地银行放贷力度空前增强，上半年放贷总额已经超过7.5万亿元。但部分贷款资金流向了非民生项目，进入像房地产投机类的行业，导致金融风险增大。南京市一家商业银行支行负责人担心此种现象会加大银行经营风险。他认为，今年上半年放出的贷款能有80%本金正常回收就已经谢天谢地了。

   有媒体报道，2009年6月以来，我国部分城市出现地王和房价暴涨的现象，已经引起中央的高度关注。

　　今年3月以来，北京、上海、杭州、广州、深圳等城市，房价上涨较快。以北京为例，市统计局公布的最新数据显示，北京新建住宅价格已经连续4个月上涨。

　　上半年，北京四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平方米，比一季度上涨1843元；四环至五环路住宅期房均价为15748元/平方米，比一季度上涨951元。许多项目的售价，已经超过2007年房地产市场过热时期的最高价。

　　北京一个五环外的普通住宅项目，去年下半年第一次开盘时售价8800元/平方米，如今已是15500元/平方米，涨幅超过80%。

　　随着部分城市出现新的地王，有的城市房价已提前进入“3万元时代”，有的城市“一个电话涨1000元”，开发商捂盘惜售，集体狂欢，普通百姓心急如焚，望楼兴叹。《工人日报》发文抨击“部分城市房价再度暴涨攀升，已经高到不道德的地步”。

　　房企假按揭

　　南京市一位民营企业老总向时代周报记者发问：你知道为什么今年房地产在经济如此困难的情况下反而能逆市上升吗？

　　他向记者解释：国家为了拉动经济复苏，去年出台了4万亿的经济刺激计划，而仅仅今年上半年各银行贷款就超过了7.5万亿，你知道这些钱都花哪里去了？很大一部分都进入了房地产！所以会导致房地产行业逆市上升。

　　他说，许多房地产商利用私人交情，采取假首付的方法在银行骗取银行资金。具体的方法其实很简单，房地产商让下属职工冒充购房户，申请购房贷款，然后将此贷款收入囊中，以缓解资金压力。他有一次在某商业银行内看到，一次送来的几十份购房合同居然都是某房地产公司职工。

　　他解释说，正好有的银行领导为了自己的政绩，尤其是到了快要升职的时候，来个临门一脚，在贷款项目上做得比较光鲜，成绩容易被上级看见。他很奇怪，这些房地产公司的职工现在连房子都卖不掉几套，加上他们收入本来就不高，为什么今年突然大举购房，而且如此集中在某一个房地产公司，难道银行不觉得奇怪吗？那些人提供的收入证明难道银行都没有审核吗？

　　银行信贷对个人住房按揭贷款相对宽松，尤其是一些城市对二套房按揭贷款人为降低准入门槛，有力支持了投资投机型需求大量入市。今年上半年，个人住房按揭贷款达2829亿元，同比增长63.1%。前一段时期，不少项目的销售人员都向购房者私下承诺，可以与银行合作，以低于30%的首付、优惠利率购买二套房甚至三套房。

　　银行为完成任务

　　不过他认为更多的资金是通过另外一个途径流入了房地产。他举例说，南京有一些公司，利用某些所谓的科技或者民生项目，从银行贷到大笔贷款，然后通过下属的关联企业的虚假交易，将资金转移到关联企业或者下属企业，这些企业就拿着大笔资金投入到房地产业去炒房。这种类型流入的资金要比虚假首付流入房地产项目的资金要大得多。

　　南京市一位商业银行行长是该行全省房地产项目贷款的负责人，这位负责人私下向时代周报记者表示，其实有些项目他们也担心会出问题，但是为了完成全年放贷任务，只能这样。

　　而据央行的数据显示，上半年有20%左右的信贷资金流入房地产和股市等资产市场，由此推动了房地产的量价齐升。

　　财政部会计司也表示，一些上市公司可能将部分银行贷款投入了股市和房地产市场，从而在国内市场制造了虚假繁荣的局面。

　　有数据显示，今年上半年，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%。

　　银监会有新招术

　　房企变相骗贷，贷款坏账率逐步攀升，目前已引起银监会的高度重视。银监会日前表示，近日将对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8大城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查，由此也掀起对房地产宏观调控的一次新的风暴。

　　严查假按揭

　　中国银监会党委书记、主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

　　近日多家媒体传言，银监会会收紧二套房贷款。对此，中国银监会新闻发言人廖岷表示，银监会二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。

　　廖岷表示，近年来，银监会高度关注房地产市场的发展，坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。

　　对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变，但绝不可延伸适用。对二套房贷款，银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。

　　银监会一贯重视监管政策的严肃性和执行的严厉性，认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理。

　　加大涉房地产项目监管

　　7月30日，银监会党委委员、纪委书记王华庆要求银监系统要及时修订银监会党风廉政建设巡视工作规定，健全巡视工作操作规程，建立巡视人才库，进一步推进巡视工作的制度化、规范化和常态化。

　　江苏省银监部门一位人士透露，银监会近日加大了对各地银行放贷业务的审查和监管。

　　他向时代周报记者透露，银监会近日将很大一批干部下派到各地省级银监局进行银行放贷监管，主要是查处大规模违规向房地产业放贷的行为。

　　他说，派到江苏来的包括一位部门负责人在内的一个工作组已经在南京工作了一段时间，省银监局由一位副局长牵头，一些银行的负责人参加，成立了一个服务小组，随时向银监会下派的工作组汇报情况。

　　但是，有消息人士透露，他对这些工作组下派来的检查人员是否能够担当此重任持怀疑态度，因为工作组从领导到成员都是年轻人，大部分没有独立监管检查的经验，而且，很大一部分时间主要是花在听取汇报上面。能否真正达到银监会的监管目的，这位消息人士表示怀疑。

　　8月3日，中国银监会发布了《关于对实施新资本协议相关指引征求意见》公告，该《指引》是银监会根据“巴塞尔协议2”的规定进行修改而推出的。分析人士表示，监管部门意在根据“巴塞尔协议2”的指导意见,加大力度以更为细致的方式来加强对银行的治理，此外，新增贷款在下半年将逐步回归正常并现收缩态势,下半年的信贷规模或在9万亿－10万亿之间。

　　“巴塞尔协议2”包括了对原框架第三支柱(市场约束)的完善，包括加强对证券化、表外风险暴露和交易活动的信息披露要求。协议认为，这些额外的披露要求将降低资本市场业务给银行资产负债表带来的不确定性。

　　江苏省银监部门一位负责人也同意本年度放贷量将限制在10万亿以内的说法，他认为，这是银监会释放的新的信号，资本风险监管将加强，银行信贷政策或将收紧。

　　宽松政策从严管理

　　今年7月四大国有商业银行新增人民币贷款约为1700亿元。其中，中国银行新增贷款约为800亿元，建设银行新增贷款约为600亿元，工商银行新增贷款在300亿元以下，农业银行新增贷款则可能为负增长。大规模的放贷给银行业带来了不可控的风险，随着上半年放贷规模创天量，中资商业银行纷纷通过发债来补充资本金。到目前为止，银行共发行次级债和混合资本债券达2107亿元，另外还有2000多亿元的发债计划待批。

　　但是，目前银行业金融机构发行的次级债中，有51%是由各银行交叉持有。这意味着整个银行体系并没有增量资本进入，整体风险抵御能力并没有增强。

　　江苏省一位银监部门高层人士向时代周报记者表示：这次银监会查处的主要是上半年的贷款发放情况，防止贷款流向泡沫，力促资金流向实体，所以此次严查房地产项目贷款和票据贴现等业务。像南京等城市的房价是离谱的，如果继续有大量资金流入，会导致房价继续不合理攀升。

　　他同时指出，在今年世界金融危机还没缓解，中国经济状况还没有显著好转的情况下，银行内部绩效考核应该转变通过方式，不能一味地死下任务，要考虑通过一些科学合理的方法来调动银行员工的工作积极性，不能用放贷额度来衡量员工绩效。企业界的效益有升有降，银行业也不能一直增长，在经济低迷时，应该有个合理的调解度。不合理的绩效考核方法会加大放贷力度，实际上也就隐含了不良贷款比率的增长。国家从一向从紧的货币政策一时转向了比较宽松的政策，让很多银行一时不知道如何适应了。

　　他认为，目前银行贷款存在的主要问题是，少数好的企业，现金流充足的不需要贷款，而差的企业贷不到款。银行喜欢贷款给政府或者政府搭建的平台，这样风险低。但是，过于宽松的货币政策如果不加以控制，反而不利于中国的产业升级，不利于落后企业的自然淘汰。比如，有些绩效差，污染重的企业，本来生存都很困难了，你一下给它放那么多贷款，反而让它活得更久，实际上是加重了社会的负担，比如环境污染、能源消耗等方面的负担。

　　他认为，宽松的货币政策不意味着放任自流，反过来，由于如此巨额的房贷力度，更应该加强管理。这样不但可以使资金流向能够达到中央政府所希望的有利于民生，有利于产业升级换代的目标，而且也可以避免资金流向房地产业、高污染高耗能这样的行业，造成更大的虚高和泡沫经济。

　　有评论指出，在国家4万亿刺激计划的大背景下，上周中国银监会连发多个办法及指引，均是银监会近年来一揽子贷款业务监管法规修改与制定的重要组成部分，是银行业风险监管的长期制度安排，体现的监管思路亦一致。几项指引的核心都是加强贷款的全流程管理和用途管理，提高银行业金融机构的风险管理水平，促进银行合理配置信贷资源，保证贷款流向实体经济。