北京写字楼市场持续低迷

　　王芳洁

　　易居中国克而瑞（中国）研究中心最近发布的数据显示，由于市场需求短期内难有大改观，在市场存量不断累积加大的背景下，甲级写字楼空置率还在不断上扬，受外资暂缓扩张和缩减办公租赁影响最为严重的北京，二季度末甲级写字楼空置率连创新高，达到了26%。

　　世邦魏理仕则在其报告中称，北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示，该区域的空置率甚至已经达到了38.4%，而且还有上升趋势，今年二季度CBD的空置率环比上升了1个百分点。

　　虽然远洋光华国际中心早在半年多前已开始招租，但截至今年7月该项目正式宣布推向市场时，其空置率仍然超过60%。在北京，远洋光华国际并非个案。

　　戴德梁行统计显示，2009年第二季度，北京市共有5个写字楼项目入市，包括金融街中心、居然大厦、来福士广场、中海广场以及丰树大厦，新增供应量约为27.8万平方米，甲级写字楼市场的总存量因而达到600.3万平方米。与此同时，租赁并未出现明显上涨。

　　随着空置率的上升，业主之间的互相价格竞争在所难免。北京高力国际咨询与研究部的数据显示,今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金价格,相比去年同期的229.4元/平方米/月,降幅达39%,几乎接近2006年底132.04元/平方米/月的水平。

　　第一太平戴维斯的统计也显示，二季度北京甲级写字楼的有效租金为人民币150.4元/平方米/月，环比下滑5.7%，年初以来已累计下跌16.1%。

　　高力国际分析师指出，北京写字楼市场整体需求量在二季度仍较小。近期累积性需求下降，各区域吸纳量持续偏低，迫使业主不得不继续降低报价。尤其是在市场供应相对比较饱和的区域，新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。季度性下降最多的区域为 CBD和东长安街/建国门，分别下降了9.83%和4.79%。

　　戴德梁行分析人士认为，由于目前市场供应仍呈增长态势，但市场环境萧条的状态没有根本改变，预计2009年下半年的甲级写字楼市场很难乐观。始于去年的全球性经济危机对写字楼租赁客户产生了不小的影响，且主要集中于外资企业。SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹表示，目前北京CBD空置率高企，但SOHO中国旗下写字楼项目却保持着较平稳的出租率和租金，其原因主要是SOHO的写字楼主要供应给国内的中小企业。当然，SOHO写字楼租金一直不高也是重要原因，在萧条的市场情况下，客户选择项目时对租金的考虑成分更高。