城管拆除楼顶违章鸽子棚。（本报资料图片）本报记者王俭摄

　　社区调查

　　本期关注焦点 小区私搭乱建情况严重，业主反映强烈

　　本期抽查样本 宣武、昌平、大兴等地多个小区

　　底层改建、扩建门面房，顶层搭建阳光房，有居民将小区绿地圈成自家后花园养鸡种菜，更有居民将阳台、窗台外延傍建“空中阁”……这样的情形在很多小区都屡见不鲜，一家住户搭建，左邻右舍跟风；一个小区搭建，其他小区跟风。今年上半年，仅市城管热线就受理违建举报两万件，更有不少居民利用网络发帖，强烈呼吁有关部门高度关注。记者就此走访了宣武、大兴、昌平等区的部分小区，探访愈刮愈烈的私搭乱建之风。

　　大兴区绿林苑

　　顶层住户加建阳光房

　　在大兴区绿林苑小区花园入口处的一栋住宅楼上，记者看到该楼顶层分别加盖了一间小屋、一个花棚、一个凉亭，并且还搭建了一处玻璃房。目之所及，小区内20栋楼的顶层，普遍加建了一层或两层的小房子，有的还搭建了亭子和花园。

　　据了解，自2002年入住时就有居民在自家门前或者在楼顶上搭建，后来加入到搭建中的居民越来越多，搭建的房子多用来出租，也有的用来储物、养花、健身。顶层住户王女士说，看到有邻居在顶层上建房子没人管自家才盖的，现在几乎每家都建了房。尽管有邻居提意见，担心加建影响住宅楼的安全、降低使用寿命，到处投诉要求拆掉，“建时容易拆时难，搭建好的房子在自家楼顶上面，谁能怎么着？”

　　记者注意到，该小区也有底层住户在自家门前搭建凉亭，更有人将小区内绿地扩展成自己的室内空间。

　　该区物业工作人员称，他们曾多次上门劝阻，但根本没人理睬，“我们只能进行劝说，没有任何效果”。

　　昌平区龙华园西区

　　底层扩建门面房牟利

　　养鸽子、种菜、出租……在昌平区龙华园西区，记者看到业主利用一层私自搭建近20处，有住户在小区草坪上围栏种菜，有的盖起简易房存放捡来的垃圾，更有甚者在小区空地或消防通道上盖起门面房出租。

　　该小区36号、38号和40号楼紧邻育知西路，这3栋楼一层靠近马路的住户

　　将小区与马路相隔的栅栏拆掉，盖起门面房出租或做生意，经营范围涉及水果店、服装店、麻辣烫摊等，居民的私搭乱建成了“小型的商业街”。

　　“他们盖了这些房子出租，每年至少能赚几万块钱。”业主刘先生透露，大家也都知道这些人出租房屋的钱是非法所得，但“城管和物业不去管，我们

　　自己总不能去拆人家的房子吧”。

　　该社区居委会马主任表示，自己曾经和私搭违章房的业主有过交涉，但是“他们的逻辑是别人盖了为什么我不能盖，要拆大家全都拆”。现在居委会在小区里新装了宣传栏，其中就有“法制天地”专栏，从物业管理条例、物权法等法律知识上对居民进行教育。

　　宣武区荣丰2008

　　违建一律强拆有困难

　　宣武区荣丰2008小区底商私自扩建30多间，建筑面积近300平方米。“这些违建多为门面房，有的开饭馆，凌晨三四点就吵吵嚷嚷，居民意见很大。”该小区一物业工作人员称。自今年初，宣武城管在该小区设立“拆违办公室”，截至今年4月底，物业配合城管，将违建全部拆除。

　　“私自搭建背后也有很多无奈。”宣武区城管一工作人员告诉记者，拆除违建也不能硬来。据了解，搭建人张军（化名）曾在2004年做了肾移植手术，后来又离了婚，而其搭建的一间饭馆成了她唯一的经济来源。为保住这间饭馆，张军一家很不配合。“违建必须拆，我们一次次去她家说服，并协调物业减免了一年的物业费，才最终感动她拆掉了违建。”

　　探因

　　有利可图监管不力

　　据了解，今年上半年，仅市城管热线就受理违建举报两万件，更有不少居民网络发帖，发布小区内违建情况及照片，强烈呼吁有关部门高度关注。

　　私搭乱建日益猛烈，主要表现在老旧小区一层业主随意外扩，有的还将小区绿地圈成自家的后花园，而新建小区多位业主在楼层露台上搭建阳光房，由此侵犯了邻居们的采光权。“谁强谁就占呗。”有居民无奈地说，“这种风如果不制止，你建我也建，私权利就会侵吞公权利，一发不可收。”

　　原因 1 经济利益驱动违建

　　据了解，全市各住宅小区内私搭乱建成风，其核心是经济利益驱动。宣武区城管一工作人员分析，在城区商业中心，更易滋生违建问题，住户将搭建房或出租或经营，“建一间房，一年少则一万、多则几万元的收入”。

　　原因 2 房源需求日益增多

　　违建增多，还有一个直接的心理因素。“奥运会前，政府管控很严，现在奥运会已经过去，正是政府管控比较弱的阶段。”在宣武区车站西街，一位居民望着正在住宅楼墙壁上加建房子的邻居透露，该邻居早就想搭建一间房了，奥运前一直没动手，现在感觉到政府部门不像以前那么巡查了，别的人加盖也没出什么事情，所以就明目张胆地买料建房了。

　　据了解，违建增多还存在一个刚性需求，越来越多进京的外来务工人员对房源产生了巨大需求，“他们只是求个容身之处，所以私搭乱建的出租房子，一般并不太注意质量问题。”

　　原因 3 相关部门管控乏力

　　直接助长私搭乱建愈演愈烈的还有相关部门的管控乏力。当有居民向所住小区的物业、居委会、业委会、城管、规划等部门举报有人私搭乱建时，并没有得到一个明确的答复或拆除的效果，由此，造成违法建设屡屡发生。私搭乱建并不是一个“拆”字那么简单，其中，最大困难是涉及到居民生活。市城市管理局一负责人告诉记者，例如，在宣武区大栅栏、天桥等地，住房紧张，有的一家三代挤在不足10平米的小屋里，居民出于生活所迫搭建厨房、格子间，这样就不能强拆，而是要帮这些居民协调“廉租房”等。

　　业主献策

　　写入“业主公约”

　　对于如何制止私搭乱建，小区居民也各有自己的说法。宣武区马连道西里王女士称，若有住户私搭乱建，其邻居最先知情。一旦看到有苗头，就应该立即阻止或举报投诉。大家应有维护公权利的意识和责任感。一个人的力量很小，私搭乱建应登上《业主公约》，凡是超出购房合同规定的界限，占用公共绿地、部位搭建的，业主、物业、居委会、城管都有责任阻止这种损公肥私的行为。

　　城管举措

　　切断违建获利渠道

　　据了解，今年上半年，各区县城管共拆除违建45万平方米。宣武区城管一负责人表示，该区在全市率先启动了“违法建设快速查处机制”，联合规划、街道、公安等部门共同管控，对于正在搭建而不听劝阻的，公安机关可对搭建人直接行政拘留。

　　“海淀、通州等各区县也都根据各自实际情况在处理。私搭乱建影响市容的，不能提供供水、供电、供气、供热服务；利用其做生意谋利的，不得办理相关证照；如果设计施工单位参与违建，规划、建设主管部门对其处理。一个主要目的，就是阻止私搭乱建的蔓延。”市城管一负责人称，切断违建获利的途径，是他们阻止小区私搭乱建的一个尝试。

　　律师提醒

　　共有部位和专有部位要分清

　　京华律师事务所律师王佳红

　　目前，法律上对私搭乱建的房子还没有直接和具体的规定。彻底解决小区内私搭乱建，需要物业公司发挥对公共部位管理和协调的能力。另一方面，业主要有共有部位和专有部位的法律概念，明白行使权利的同时是不能侵犯他人权利的。再者，要撰写好业主公约和物业服务公约，对业主专有部分的权利和业主共有部分的权利有一定的合理的、合法的限制。

　　专家说法

　　主因是失去了社区自治

　　北京师范大学社会发展与公共政策学院副教授、社会公益研究中心主任陶传进

　　城管等部门无法随时监管所有的住宅小区，根治私搭乱建，最终得依靠社区自治。

　　社区自治是邻里之间通过社会风气和自我组织来进行自我管理，它有很强的自我治理功能，能够使小区业主一起治理社区。社区自治做得好，有人想私搭乱建时就会有所顾忌。

　　解决私搭乱建，首先要遏制其苗头，否则它就会像雨后春笋一茬茬冒出来。对于已经形成的违法建筑，有关执法部门应严格按照相关规定予以拆除，而对于其相关问题，可由相关部门配合解决。

　　本报记者张淑玲 王维维 邓杭 实习记者王露露