与其淘低价房，不如买对房子

　　上海近一个月来阴雨不断，陈晓6月份刚搬进新家，连日降水让他们家这户老公房也“享受”了一番“水漫金山寺”的待遇。家里靠近阳台的木地板上一直留着深深的水印，让人心疼不已。虽然物业也在不断想办法修补，但这雨水还是把陈晓一家搬新房的喜悦洗得荡然无存。

　　陈晓的烦恼给了姐姐陈纯很大的启示，她还在犹豫着下半年要不要下手买房，“这样看来，买对房子更重要，对居住环境的影响是长远的。”

　　房价年内或微调

　　在二套房贷收紧、业主跳价、可售房源稀缺等几个因素共同作用下，七月份上涨的房价依然没有刹住车，再创新高。然而无论是一手还是二手住宅，成交量却略显疲态呈现出下行趋势，市场观望情绪明显。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，“7月均价创出一年来的新高后，成交面积却出现了09年以来的首次下跌，可见目前的房价已超过了购房者的承受能力，并且新增供应的相对不足，从而导致开发商捂盘惜售，也是促使成交量减少的一个原因。因此后期如果房价持续快速上涨的话，成交量极有可能出现大幅的萎缩。”

　　同时，上海二手房在经过上半年的集中放量后，成交量在7月份也步入年内的首次调整；成交均价则连续第九个月上扬，但环比涨幅呈回落态势。21世纪不动产中心指出：7月二手成交均价在6月高点的基础上再度上扬2.83%，达12760元/平方米，其环比涨幅却较6月回落2%，房价涨势趋于缓和。

　　“中高端需求群体能否顺利接过市场主导权，是下半年二手住宅市场行情能否延续的关键。”易居臣信研究中心杨晨青指出，“根据我们对高端住宅集中区域的调查显示，7月份至今总价500万以上的豪宅挂牌量较前期明显下滑，而即便是已经挂牌出售的业主，其卖房诚意也已大不如前，频繁的抬价或跳价令成交周期大幅拉长。”

　　21世纪中国不动产副总裁张卫平认为，房贷政策往往是市场行情的晴雨表，二套房贷的收紧对需求释放的抑制作用已有体现。房价上升，尤其在一些热点板块的过度上涨导致买卖双方对后市看法渐行渐远、价格预期差距扩大将使得博弈气氛有所加剧，未来数月的交易量或持续处于较低水平。上述人士同时表示，8、9、10三个月份很可能是楼市上冲的末尾阶段。随着高端楼盘储备存量逐渐去化和市场观望情绪的增加；以及央行房贷政策的收紧，四季度房地产市场涨势会有所缓和。上周举行的首届中国高端地产峰会上，多数业内人士预测楼市调控政策将仅限于微调，对楼市进行全面调整的可能性很小。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示，“由于外部与内部环境均未完全回暖，我们预测房地产政策可能仅限于对某些领域和区域的微调，不可能全面调整。”

　　自住不要选错房

　　对于像陈纯姐妹俩一样有刚性需求的自住客而言，选房是个大工程。对于选择自住用房，尤其是选择老公房，资深房屋中介提醒，看房不但要白天看，晚上也要看；不仅晴天看，雨天也要看。

　　平时看房要仔细查看各房间的墙面、地面是否平整光洁。雨天看房就可以直接检查房屋门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏迹象。如果是连续几天下雨后看房，再好的伪装也会暴露无遗。与其忙着淘个低价房，还不如老老实实掌握看房策略，淘个舒适好房。

　　对于看房选房要注意哪些事项，信义房屋分析人士指出，天气炎热很多看房者选择在晚间看房，但是晚上看房，房屋的一些缺点可能易被掩盖，因此她提醒看房者：夜间看房更要留意细节问题。

　　日照采光是否充足。

　　晚上看房后，最好白天再去看一次，观察一下房间的日照采光。最好选一个晴天，在早上9点以前和傍晚各去看一次房，“如果9点前太阳光能洒满房间，说明该套房子的日照不错，而傍晚则是判断一套房子的西晒情况是否严重的最好时机。”

　　生活垃圾是否污染严重。

　　夏天是判断一套房子各种污染是否严重的好季节。由于一般社区的生活垃圾在早上10点之前都会一次清理，因而，白天看房一般都不会注意该问题。而晚上，生活垃圾相对多起来，这时看房，可以看看房子附近有没有垃圾回收点，是否靠近排放污水较严重的河流等。这些地方在高温下都是滋生蚊虫、散发难闻气味的源头。

　　有无噪音污染。

　　夏天的晚上，有些小区周围是夜排档、小吃店应有尽有，人声鼎沸。有些小区靠近某条交通主干道，白天混凝土等大型卡车禁行，可一到晚上车流量很大。种种噪音，惹人心烦。晚上去小区附近转一转，可以感受一下周遭的居住氛围是否清净，对于这方面有要求的人可谨慎斟酌。

　　物业安保是否到位。

　　小区物业管理一直是选房考量因素的重中之重。物业管理对日后的生活影响至深，晚上看房可以考察一下小区是否重视安全方面的保卫，有无保安定时巡逻，安全防范措施是否周全到位等等。

　　房屋细节是否满意。

　　晚上看房很容易出现盲点。即使是在灯光相对明亮的室内，一些小细节如墙壁裂缝、地板变色等也很容易被忽略掉。更不用说灯光相对昏暗的卫生间、厨房，像地面、墙面有无渗水现象、厨房柜体有无变形等等，都要仔细察看。

　　社区生活配套设施包括衣食住行四个方面。

　　不仅要看自己的房子，还要看小区的绿化和小区环境的美观舒适，还要向楼层管理、保安人员及周围住户了解房屋周边环境的管理、治安情况、文化氛围、居民结构等状况。除此之外，也需了解附近有没有公园、银行、医院、幼儿园、学校等。

　　附近有没有公共汽车站、轨道交通，了解附近轨道及公交车线路情况。小区内部的停车情况也是考虑因素之一，车辆的行驶和废气非常影响居住区舒适度、安全度。有车一族还要特别关注小区内停车位的布局安排，以及附近有没有加油站、机动车修理店等；

　　包括服装店、裁缝店、洗衣店等。

　　包括便利店、超市、菜市场、面包店、饮食店等。

　　其它还包括健身、休闲、文化、娱乐等设施。

　　墙面，墙角。

　　墙面是否平整，可大致看出建筑安装质量水平的高低，从而判断整体建筑质量。墙角必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对房屋装修也很重要。

　　做工。

　　尤其是注意接角、窗沿、墙角、天花板等做工处理是否细致精巧。

　　电路布置。

　　要检查电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否科学合理，以及计算机网络布线和接口设置是否方便实用。这些线路布置是否留有余地。

　　厨房及厕所的设备安装情况需要仔细考察。

　　因为房里的水、电、气等都集中在此，最容易出现堵、漏等问题，不可大意而留下后患。

　　另外，电梯、楼梯也是需要考察的重要因素。电梯方便与质量好坏是日常生活的重要保证。万一发生意外，楼梯是唯一的逃生之路。要注意楼道是否畅通，是否有杂物堆放不便通行的现象。这些细节也间接考察物业管理的水平如何。

　　买房有时会出现这种情况：签订买卖合同时，业主向购房人口头保证装修质量绝无问题，另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时，却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题，而原来承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房人。

　　21世纪不动产指出，不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。

　　房屋功能的有效发挥有赖于格局的设计是否合理周全。理想的住房格局应该是：打开房门进入客厅(小户型即起居室)、餐厅、厨房，而卧室不正对客厅，房间的活动区与休息区分隔合理。

　　看房首先要丈量房间的高度。房子空间太低，容易给人造成压抑的感觉。通常，合理的房间高度为2.7米以上。

　　起居室

　　宜宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2米。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

　　卧室

　　主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

　　餐厅

　　和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，净宽度不宜小于2.4米。

　　厨房

　　应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台最佳。

　　卫生间

　　带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。

　　阳台

　　为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米下。

　　储藏间

　　可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应配有储藏空间。（理财周报见习记者 王瑶/文）

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