现实回报下滑不敌未来“增长诱惑”

　　数百亿资金入市 “慢炖”上海商业地产

　　本报记者 王进

　　上海商业地产暗流涌动。

　　在前七月各类商业地产的租金和成交频频下滑的同时，8月伊始，各路资本不约而同地开始在上海高调布局。

　　25日下午，坐在刚落成不久的甲级写字楼时代金融中心的38楼办公室，国内商业地产上市龙头世茂股份（600823）的董事长许荣茂告诉中国证券报记者，市场普遍对于商业物业转暖的心理预期不足的眼下，正是进入和做强商业物业的大好时机。由于此刻的商业地产和资产的价格并不高，企业绝对要抓住这个机会多买土地和多谈项目。他乐观预计，这个适合企业“低吸”的“窗口期”下半年还将延续。

　　回报下滑与投资加速并存

　　与春季就已经转暖并一路火热的住宅市场相比，上海商业地产上半年的表现堪称萎靡。在刚刚过去的7月，上海商铺市场成交价格跌至1.29万元/平方米，环比下跌7.43％，办公楼成交则减至11.88万平方米，环比下降16.32％；至于租金，二季度浦东租金环比下跌8.5%，浦西则环比下跌10.5%。7月上海甲级写字楼租金为7.99元/平方米/天，价格微降1个百分点。

　　国务院发展研究中心研究员任兴洲上周末在上海的“商业地产博览会”上表示，上半年商业地产和住宅地产可以称作“冰火两重天”。据中国房协统计，上半年商业地产销售面积下降的城市有16个，北京、上海、深圳等城市的商业地产延续了租金下降的趋势。上半年上海浦东写字楼租金累计下跌11%，广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商业地产供应量减少，空置率达到23%，同比增长3.4%，CBD租金和零售物业租金下降均较大。

　　但萎靡不振的数据却被独具慧眼的企业看作是双刃剑，租金回报率、成交价格和成交量下滑的背后，涌现着各路资金寻觅“反周期”入市的良机。上海市投资学会副会长陈湛匀表示，商业地产需要反周期做——经济低的时候一定要有高的做法。他举例称，商业地产大鳄新鸿基在经济周期好的时候，就拼命抓销售；当经济处于低点时候，就抓租赁，靠左手销售、右手租赁，17年中一直高居香港股票市场市值十大地产公司之首。

　　旗下也有香港上市公司的许荣茂便是“反周期”操作的赞成者，他表示，商业地产的走强是必然，只是和住宅市场有“时间差”而已，“经济一旦回暖，不会一边独冷一边独热，只是有的领域快一步，有的领域慢一步”。

　　上海统计局人士透露，1-7月，上海房地产开发投资777.15亿元，比去年同期增长0.9%。其中，上半年火爆的商品住宅市场的背后，新增投资为451.37亿元，比去年同期下降6.2%；而表面平淡的办公楼市场投资103.8亿元，增长8%。据统计，加上商铺和其他物业投资，住宅市场外的物业投资已经超过300亿元。

　　“价值洼地”

　　一位资深商业地产研究人士25日表示，目前上海新天地项目的“慢炖”模式已经成为商业地产玩家的共识，大家提前布局的主要理由：一是做好拉长回报周期的准备；二是着眼于当前与住宅市场已经形成巨大价差的商业地产价格。

　　上海社科院商业研究中心主任朱连庆表示，相对于住宅市场，目前上海的商业地产供应量充分，甚至市场上常常会出现商业地产项目销售价格低于同区域住宅的现象。这样的市场状况，对于有商业经营能力或购买能力的投资者来说是不可多得的机会。

　　刚刚通过收购东海广场进入上海市场的潘石屹便是瞄准了“捡便宜”的心理，他在日前庆贺SOHO中国进入上海的“上海之夜”上表示，接下来在上海拿地还是拿项目，要看“什么便宜拿什么”。他表示，上海的商业地产相对住宅市场还是便宜的。

　　许荣茂表示，现在正是商业物业买地的好机会，等大家都醒悟过来、预期一致时，商业地价也高了，再进入的成本就高了。世茂对商业物业的前景非常看好，目前世茂的一大优势，是手中有6百多万平方米的土地；但世茂认为当前时机难得，如果市场继续按目前的情况发展，公司手中的土地很快就会用完，所以目前正在集中精力在环渤海湾的大连、天津、济南、北京等频频谈土地项目，在新一轮发展机遇和商业物业没有明显好转之前多拿项目。

　　世茂股份刚刚在24日股东大会上通过议案，拟通过非公开发行1.5亿股股票，募资近20亿元，投向包括长三角、环渤海两大区域的商业物业。

　　商业地产企业目前普遍担心住宅市场目前有些偏热，刚刚开始回暖的商业物业才是继住宅市场之后另一个“价值洼地”，许荣茂表示，随着上半年内需和消费稳步增长，今后的商业物业发展只会更加好，此外还有一个对企业关键的政策因素：与住宅市场的二套房贷政策等开始加紧不同，商业物业受政策调控影响也小。潘石屹也表示，无论从租金回报率，还是家庭收入比，北京、上海住宅价格从任何角度都是偏高，然而中国的经济环境处于增长的通道，因此房价不能只从价格指数来看。

　　各路资本“反周期”布局

　　如果此前各路资本的投入还是常规和试探性的话，8月上海商业地产的风向尤其明显。一位房产中介人士昨天表示，目前投资商业物业的客户逐渐增多。近日一位本地投资客花293万元刚买的145平方米创智坊写字楼，就以8000元/月的价格出租给周边高校教授的企业办公；而该处即将推出的100多套集商、住、办多功能于一体的房源已经有300多组意向客户作过登记。

　　微观层面的财富故事或许还是个案，大手笔的投资则在这个夏天频频产生。8月还没有走完，上海写字楼市场的三笔交易总金额就达到34.56亿元。

　　8月18日潘石屹宣布24.5亿收购素有上海第一烂尾楼之称的东海广场，单价达到3.5万元/平方米。然而，与潘石屹的信心同样强劲的还有上海农村商业银行和国投亚华。易居中国报告显示，前者8月3日以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位，成交单价达到49705元/平方米，后者8月16日以9.58亿买下了上海港国际客运中心的638号楼，成交单价达到59500元/平方米。相比之下，位于南京西路商圈的东海广场，35000元/平方米的收购均价就显得相对便宜。

　　房产分析师薛建雄认为，国内经济的回暖，特别是国企、房地产、金融及相关服务类企业的经营情况好转日趋明显，带动了写字楼市场的加速回暖。统计数据显示，8月前22天产权式写字楼的销售量就达到12.5万平方米，比7月全月的11.9万平方米还多出5%；26880元/平方米的成交均价比7月的18158元/平方米高了48%，与历史最高均价08年10月的28905元/平方米相比，仅差7%。

　　不过，众多分析人士仍然对火热成交数据保持谨慎，并表示，在8月这一房地产市场的传统淡季，上海商业地产却以这样一副火热的姿态开始了“拐点”之旅，不过这一势头能否持续，还有待拭目观察。“毫无疑问，上海将会在商业地产的世界舞台上扮演更加重要的角色，但8月的高增长可能难以持续保持”。