北京楼市将重现“金不九银不十”？

　　商报记者 齐琳/文 焦剑/漫画

　　随着传统楼市旺季“金九银十”的到来，众多开发商开始积极备战，准备抓住时机推盘。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，在即将到来的9月，有50余个项目计划入市销售，几乎半数以上位于五环以外区域，以老项目后期为主。放量增加的同时，成交量的环比却在小幅递减，市场也传来政策收紧的信号，不少专家和开发商忧心忡忡地表示：“疯涨” 的房价加大了楼市风险，若不借此机会调整而继续上涨，那么泡沫将会破灭。

　　备战“金九银十”

　　50余项目集中入市

　　“金九银十”已经成了各行业商家形容每年一度销售旺季的通用语。在房地产行业方面，很多的楼盘都会选在9月份、10月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，消费额会明显高于其他月份，从而带动楼市销量上升。这种现象被称为楼市“金九银十”现象。

　　在即将到来的9月，北京的开发商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余个项目计划入市销售，尽管在数量上与8月持平，但在新盘输出上却远远超过8月。亚豪机构统计显示，9月入市的纯新盘项目数量达13个，延续了8月份纯新盘达十余个的势头。其中不乏一些地理位置相当不错的项目，比如位于东二环核心区的贡院9号、位于朝阳区工体北路的屯三里等；也有一些“预热”多时备受关注的项目，比如合生世界村、珠江拉维小镇等，均选择在9月份正式入市。

　　在纯新盘项目集中入市的同时，还有约30个老项目将在9月推出后期，如禧福汇国际社区、美利山、中信城、橡树湾、万年花城、金汉绿港、富力丹麦小镇等知名楼盘。与8月份相比，9月份的老盘后期暂时较少，但是业内人士认为，老项目选择开盘的时间较为灵活，可能还会有更多老项目会选择“金九银十”利好开盘。

　　消费者不买账

　　楼市成交量小幅回调

　　就在开发商为备战“金九银十”加速推盘的同时，楼市的成交量却出现了小幅回调。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，北京市房屋网上签约套数为5064套，住宅签约量为3504套（含保障性住房），日均签约套数723套，住宅日均签约量501套。保障性住房签约339套，其中限价房共签约134套，经济适用房签约205套，与前一周相比，网上签约套数减少了129套，环比下跌3%。而扣除保障性住房后的商品住房签约套数增加772套，环比下跌8%。与上月同期相比，网上签约量下跌6%，住宅签约量下跌12%。

　　开发商不差钱

　　“金九银十”前突击提价

　　究竟是什么原因造成供应量增加、成交量却在减少呢？被业内称为“金九银十”坐标的北京秋季房展会提供给记者的一份登记数据似乎能够解释上述现象产生的原因。这份数据显示，今年参加房展会的百余个楼盘中，北京项目大致占到50%左右，尽管其中的大部分项目均有不同程度的打折优惠，但购房者想得到优惠的代价清一色地需要付出全款。

　　以亚胜铂第公馆为例，该项目此前的销售均价在13000元左右，而在即将开始的房展会上，尽管有了9.5折的优惠，均价却提高至15000元/平方米。有意购买该项目的贺先生给记者算了笔账，以该项目53平方米的主力户型为例，此前的售价在69万元左右，现在提价后再打折的售价却要75.5万元，不但要多付6万元房款，且要一次性付清才能享受优惠，否则要比调价前多付10万元。

　　提价现象不单单出现在秋季房展会上，据亚豪机构的统计，多数选择在9月开盘的老盘后期项目，开盘均价都在继续走高。比如优品国际项目7月开盘均价是15800元/平方米，8月开盘均价上涨为16800元/平方米，而9月该项目的开盘均价达17000元/平方米。

　　不仅一些热销的老项目继续涨价，五环外项目的开盘均价也呈现出上涨局面。据亚豪机构统计，9月份开盘的项目中，位于五环外的有24个，这些项目的整体开盘均价为13686元/平方米，环比8月份五环外开盘项目的均价上涨了9.2%，而与7月份五环外项目10892元/平方米的开盘均价相比，每平方米上涨了2794元，涨幅达到了25.7%。

　　统计显示，新开盘的项目中，万元以下的楼盘已屈指可数，仅有位于通州的珠江拉维小镇和UP生活均价分别为8500元/平方米和9600元/平方米，以及位于顺义的香悦四季，均价9000元/平方米。

　　管理层缄默

　　购房者再度集体观望

　　上述开发商放量与涨价并行的伎俩已经开始受到购房者的抵触。根据搜房网最新的调查数据显示，超过半数的受访者认为刚需受到高房价压制，成交量或走低，“金九银十”不会出现，而只有近两成的受访者认为传统旺季仍有魅力，楼市会出现“金九银十”。

　　北京市房地产交易管理网的数据也显示，受累于房价一再增长的购房压力，改善性需求在8月份出现了下滑趋势，环比上月下降了5%-8%，这是导致8月份目前新房成交量与7月份相比有所下滑的重要原因。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从房价来看，管理层缄默，政策真空，说明调控部门对目前楼市趋势尚未达到无法容忍、不得不使出杀手锏的程度。虽然货币政策微调，但总体宽松政策不变，经济向好，企业效益回升，这些重要因素决定了房价不可能大跌。但在实体经济尚未全面复苏的背景下，开发商一味提价，只能是堆砌泡沫，导致整个下半年处在下滑通道。“‘金九银十’不会有什么惊喜出现，情形应该和2007年的‘金不九银不十’差不多。”

　　国家信息中心专家委员会委员高辉清指出，在今年房价大幅上涨之下，6、7月份以来不少地区成交量开始大幅下滑，说明在当前房价较高的水平下，购房者多数选择了退场观望。上次楼市没有调整彻底就开始上升，因此再次探底的可能性很大。

　　专家提醒开发商

　　房价走势决定能否“金九银十”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生提醒市场各方，尤其是开发商，不要非理性地追求高额利润，盲目涨价，如果9、10月以后房价继续大涨，则不排除决策部门出台楼市降温政策的可能。倘若如此，这对刚刚恢复过来的整个行业会有很大杀伤。

　　值得注意的是，虽然新建商品房7月以来普遍回落，但二手房却继续保持较快增长。据北京市房地产交易管理网的数据显示，7月份，北京二手房成交量达24916套，创2009年的历史新高，环比上涨7.37%，与此同时，二手房均价达到10280元/平方米，成交均价首次突破万元。同期，新房成交量仅为10998套，环比降4.46%，二手房是新房成交量的两倍多。此外，8月份截至24日的网签最新数据显示，二手房网签量已达到18558套，成交量仍处于高位且多于新房成交。

　　对此， 21世纪不动产高级分析师孟奇分析称，虽然二手房量价齐升，但总体来看，二手房价格仍远远低于新建商品房，且交通、位置优越。在房价高速上涨的挤压之下，部分购房者被迫转向二手房。因此，楼市能否迎来传统的“金九银十”，主要还是取决于房价的走势。

　　记者观察

　　政策为什么总被误读？

　　“房地产市场的政策是否发生了变化？显然没有。”在被问及处于徘徊期的房地产市场能否迎来“金九银十”时， 21世纪不动产高级分析师孟奇认为，首先要看政策有没有变化。

　　就在上月17日，银监会主席刘明康曾公开表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，这一言论随即被媒体分析成为金融机构将收紧二套房贷款，甚至更被夸大为多家商业银行已停止二套房贷款。但随后银监会对此分析进行了澄清：从来没有放松过对二套房贷款的政策要求，也不存在收紧的说法。

　　无独有偶，8月4日有媒体引用国家统计局网站的一篇文章说：国家统计局提醒各地政府必须警惕房价高涨。而随后统计局却澄清：这只是该局网站转载中国信息报的一篇署名文章而已，单是从这篇署名文章来理解政府的楼市政策会有些偏颇。

　　另外，8月5日央行发布《中国货币政策执行报告（2009年第二季度）》，提出要对宽松的货币政策“动态微调”。这也被视为针对房地产信贷政策的一个巨大变化。但随后央行副行长苏宁在8日国新办新闻发布会上解释说，“微调”不是对货币政策的微调，而是对货币政策的操作，货币政策的重点、力度、节奏进行微调，是通过市场化的手段进行，不是靠规模控制的方法来实现。“实际上央行月月、周周、天天都在根据市场的情况进行微调。即使货币政策微调，也是对整个货币政策的微调，不是单单针对房地产市场。”

　　还有一个可能被误读的信号是8月初国家税务总局下发的一份加强税收征管的通知。据了解，文件出台的背景是，按照上半年的速度，实现全年税收增长目标有一定困难。通知加强税收征管，提到了房地产业，但这只是其中的一个内容而已，却被有关人士和专家强调成有针对性的“加强房地产税收征管”。

　　而国土资源部正在开展的全国土地调查也被少数业内人士理解成“针对房价、地价过高而采取的专门行动”。事实上，这是早在去年就已布置的第二次全国土地调查的普查性工作，主要目的是为了形成基础性土地数据。

　　事实上，政策不断被误读，恰恰反映了买卖双方的不同心态：买方期望国家对高房价和捂盘惜售行为给予整治；而卖方恰恰担忧会有这些整治行为。“国家部委的一些常规性通知和工作，被大家误读为针对房地产市场的一种调整，这是因为楼市经过上半年的眩目式增长后，业内人士对下半年前景普遍存在一种很矛盾的心态。”孟奇认为，很多人都认为此前楼市的爆发性增长难以持续，尤其是房价的暴涨肯定会招致中央政府部门的强力调控。而实际上有关房地产市场的政策目前并未发生根本性变化，近期出台的所有政策都不是针对房地产市场的。