量跌价涨 2009楼市或陷滞涨

　　未来可能会出现有价无市的局面，开发商没有资金压力不愿意降价将促使价格继续高位运行

　　■经济复苏下的重点产业发展 ■本报记者 张一鸣

　　经历过2009年春节后的量价齐升后，楼市似乎又走到十字路口，一场发源于深圳的量跌价涨正逐渐向北京、上海等一线城市蔓延，历史仿佛又回到了2008年年中时。

　　2009年的楼市是否会重蹈2008年覆辙，一段时间的横盘后，年底再现价量齐缩，本报记者采访多位市场人士、研究机构，多数观点认为下半年量跌价涨的滞涨局面将进一步蔓延，但很难重现房价大幅跳水。

　　量跌价涨

　　伴随着房价的一路高歌猛进，多个一线城市成交量出现下挫，其中深圳市场表现得尤其充分。

　　来自深圳市国土资源和房产管理局的数据显示，自8月深圳房价达到18830元／平方米的历史高位后，成交量便出现巨幅萎缩，当月成交量环比下降29．73％。

　　成交量的下滑并非深圳市场独有，其他一线城市北京、上海也在8月份显现出同样的苗头，但两地的调整幅度相对深圳楼市要小得多，其中北京商品期房成交量环比下降5．32％，上海下降14．31％。

　　长期关注三个一线城市楼市变化的21世纪不动产分析师孟奇认为，深圳楼市的量跌价涨或许会在未来的一段时间向上海、北京传导，“依据之前的历史经验，上海市场的反应一般要比深圳滞后三个月，而北京要比深圳滞后六个月。”他向记者指出。

　　在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新看来，现在楼市成交量的下滑与前一阶段价格的猛涨有关。他认为迅速上涨后的下跌有利于市场健康发展，现在成交量的下降实际上是对宏观经济面的回应。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时表示，今年前8个月楼市的快速回暖，主要体现在一些一线城市，二三线城市的房价相对比较平稳，“以浙江绍兴为例，近几年的房价波动并不明显，都处于平稳的状态，而近期热点一线城市出现的成交量下跌而价格继续上涨的局面，主要受到两个方面因素影响。一方面是热点城市的供应量经过一段时间消化后供应量相对不足，另一方面就是二套房贷政策的从紧。”

　　受制于二套房贷政策

　　本报记者采访过程中，二套房贷政策被采访对象多次提及，正成为市场关注度最高的影响楼市下半年走向的重点词汇，但在对楼市的影响力上依然存在一定的认识分歧。

　　事实上，无论是房价快速上涨的2007年还是2009年上半年，个人抵押房屋贷款的增长速度都值得关注。其中2007年个人抵押贷款同比增加88．4％，2009年上半年个人抵押贷款同比增加78．9％，交易面积同比增加38％。而房价下跌的2008年个人抵押贷款也有30％的降幅。

　　受到之前二套房贷政策松动影响，今年二季度全国多个一线城市房价猛涨，一些以投机投资为主的需求进入市场，导致交易量不断放大，而今这个现象已经引起了市场的警觉。

　　自进入到8月份以来，二套房贷政策的收紧已经很明显，北京凯胜经略资金担保机构的冯雪青告诉记者：“多数银行已经对二套房的审批执行更加严格的规定，首付比例提高到40％，对优惠利率的把控也更加严格，二套房的买房人想要继续享受之前的优惠变得有点难。”

　　国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏对本报记者表示，下半年政策调控的立足点应促进房地产市场平稳发展，要适度控制信贷，保自住型、改善型需求，严控投资型需求，防范信贷风险。

　　“从货币政策看二套房贷政策将对市场发展趋势起到至关重要的作用，未来应当对二套房贷政策进行细致区分，抑制以投资为目的的炒房需求，对于改善型居住需求应该鼓励。”她说。

　　顾云昌认为，下半年楼市的走向更多的将受到政策变动影响，其中货币政策和金融政策将起到至关重要的作用，二套房贷政策适度放开还是从紧对个人购房的影响很大，中国有60％的购房需求都离不开银行信贷。

　　对此，北京正均策略咨询机构合伙人薛迥文持不同观点，他向本报记者表示，二套房贷政策更多的将是有关部门释放出的一个调控信号，将更多体现在心理层面上，对市场的冲击有限。

　　难蹈2008年覆辙

　　伴随着成交量的不断萎缩，成交价继续居于高位，市场是否会重蹈2008年覆辙，再现量价齐跌？

　　廖英敏给出了否定的答案，她认为2008年市场的大起大落是由多重因素引起的，经历过2004年后的一段长时间高增长后，楼市进入调整期将有利于市场的长期健康发展。而2009年上半年成交量和成交价的快速反弹意味着市场已经进入活跃期，随着政策的微调，投机需求被抑制，房价涨幅将趋缓，未来将走向趋稳阶段，不会一下子降到冰点。

　　顾云昌对此表示赞同，他同样认为现在还看不出楼市有向下走的压力，只要未来货币政策和财政政策不出现太大变化，楼市将保持平稳发展。“但如果房价继续处于高位，脱离老百姓的购买力，未来可能会出现有价无市的局面，楼市将进入滞涨期，其主要特征是销售的停滞和价格不降依旧处于高位。”

　　对此，孟奇指出，开发商没有资金压力不愿意降价将是促使价格继续高位运行的主要原因。

　　“经过一段时间的消化，无论是新房市场还是二手房市场，库存量都有所减少，企业去库存的压力并不大。特别是信贷政策宽松，多数企业资金充裕，再加上上半年成交量的恢复，使得企业回款压力降低，开发商可以通过控制销售进度来把控开发成本和销售价格，导致虽然成交量下探，但开发商不愿意降价。”

　　至于开发商是否会同样面临年关难过，多数市场分析人士均表示相比2008年资金链得到有效缓解的开发商今年的日子显然会好过得多。

　　廖英敏表示：“今年二季度成交量的快速上涨已经让多数开发商资金得到有效缓解，未来出现资金紧张情况的开发商将集中在个别高价拿地的企业，缺钱不会像2008年一样成为行业共性。”

　　此外，宏观经济基本面在下半年的企稳向好也被解读为未来房价不会出现巨幅波动的另一个影响因素，房地产市场与宏观经济基本面密切相关，而下半年中国经济企稳回升的态势已经逐渐明朗。

　　“只要宏观经济持续向好房地产市场就会有一个稳定的增长，不会再出现2008年暴涨暴跌的局面。”王宏新说。