北京房价将涨到每平米30万？你信吗？

　　日前从网上得知，一位金融界“狂人”称北京房价将涨到30万每平米，听后十分震惊。这位“狂人”就是人称“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”、现担任国金证券首席经济学家的金岩石先生。

　　据《华西都市报》报道，金岩石先生日前在厦门的一次演讲中，高调宣称：北京房价将涨到每平米30万！

　　金岩石解释说，我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，所以被投资人所青睐。他表示，现阶段中国城市住宅主要是投资品，国家统计局就是这么定义的。中国的消费价格指数(CPI)中没有包含住宅价格，因为住宅被分类为投资品，而美欧国家已经完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅回归消费品的本质，消费价格指数中包含了住宅价格。他认为房产作为投资品，房地产具有投资/消费的二重性，而股票则是纯粹的投资品。在中国，由于股市还没有开放融资融券业务，普通投资人不能够借钱投资，于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷，从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。金岩石强调“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变！”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5亿人，而城市化将使5亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。”金岩石认为，在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”这位由索罗斯基金会出资培养的哈佛高材生金岩石，他的言论一出，就遭到网名的炮轰：

　　典型的卖国贼！外国人，恨不能涨到100万，这样人民就会起义了，这样中国就垮台了！

　　难道大家还没看出来，中国的房地产已经绑架了中国的经济吗

　　见过无耻的，没见过这么无耻的！如果上海人口2亿，房价为30万每平方米，按人均居住面积30平方米计算，整个房地产价值为1800万亿RMB，换算为现今的美元（按1/7计算），为257万亿美元，为2008年美国GDP总量(14.3万亿美元)的18倍，为世界GDP总量的4倍以上。

　　这样的垃圾不除，中国还有希望吗？

　　房价超30万算什么！超100万也不稀奇呀！只要我们的平均月工资达到100万或1000万或1亿，呵呵，你们自己猜房价是多少？

　　在资本主义社会,资本家们为了一倍以上的暴利可以去杀人和放火...中国房地产的暴利高的应在10倍以上……

　　我想金岩石先生的言论，从表面上看，似乎有一定的道理，但细致推敲就站不住脚了。他的理论依据是什么？就是一个“城市化决定论”和“土地稀缺论”。

　　城市化或城镇化，是现代化的一个重要标志，它确实是推动房价上涨的重要因素之一。问题是中国的城市化率会达到多少为峰值？城市化的内涵和外延如何判定？每个国家都不相同，所以，笼统地或大概性判断，作为普通民众倒无所谓，但作为这样一位有影响的金融学家，就显得不够严谨或者别有用心了。难怪有人称他是“房地产商的高级推销员”、“企图破坏中国经济的帝国主义代理人”。

　　我们先谈谈“土地稀缺论”吧，这一问题已被国土资源部领导否认了，虽然中国土地稀缺，但给市民们盖房子的土地还是有的，北京今年就整出了许多地块，保证盖房用地需要，所以“土地稀缺论”可以休矣！

　　至于“城市化决定论”，比较复杂一些，我们不妨了解一下中国目前的城市化率和世界发达国家的城市化率再来作一个判断。

　　据世界银行统计，世界高收入国家城市化率为75％，中等收入国家为60％，低收入国家为28％，现在世界城市化的平均水平已达到49％。中国作为中等偏下收入的国家，城市化率截止到2008年底，城镇化水平为45.68％，城镇人口为6.07亿人，比解放初期提高了35个百分点，年均增长0.95个百分点，形成建制城市655座，其中百万人口以上特大城市118座，超大城市39座。

　　如果按城市化增长率计算的话，到今年底将接近47％。也就是说两年后，中国的城市化率将达到世界平均水平。任何一个国家的发展都是阶段性的，不可能永远直线上升，像股市一样在一定的阶段，总会调整和振荡一段时间。中国城市化不是为城市化而城市化，而是中国经济整体发展水平决定的，虽然总量很大，高居世界第二，但一平均收入就只能算中等收入国家，城市化不可能短期内达到发达国家的75％以上。

　　中国科学院一位院士为我国的城镇化发展速度做了一个比较：在城镇化率从20%提高到40%这个过程中，英国经历了120年，法国经历了100年，德国经历了80年，美国经历了40年，前苏联和日本分别经历了30年，而中国仅用了22年。目前美国和日本城市化率分别达到了87％和65％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。

　　中国城市化速度已是世界奇迹，即便中国20年后超越美国，成世界经济霸主，人均GDP和人均收入也无法超越美国和日本，因为我国人口届时将达15亿，城市化最多也不会达到75％的高收入国家水平，能达到60％就相当不错了，到那时将有8亿人口生活在城镇之中。

　　根据这一发展水平，按农业人口流向趋势统计，4o％流入大城市（人口50万至1O0万城市），60％流入中小城市计算，其中只有8000万流入大城市，中国有几百座大城市，一平均每个城市只有几十万人，即便全部流入北京和上海，这两市的总人口根本不会达到3亿和2亿。

　　实际上北京和上海已经高度城市化了，在世界上也名列前茅了，加上全球金融危机的影响，外需减少，内需又乏力，仅靠投资熬不过两三年的，这些支撑城市化的基石一旦软化或断裂，这一阶段的城市化就会结束，甚至出现“逆城市化”，房价也就不言自明了！我相信明后年北京的房价必定下降，至于降多少很难说，说不定会“崩塌”！