房地产成本公示最怕“雾里看花”

　　□余孝忠 胡锦武

　　在政府部门的强力推动下，9月1日起，江西房地产开发企业开始面向社会公示商品房开发销售信息。

　　然而，南昌市房地产信息网目前公示的80多家楼盘的信息数据，尤其是房价成本令不少人摇头不解，大有“雾里看花”之惑：不少楼盘商品住宅平均成本与其售价相差无几，另有相当一部分楼盘数据显示在“亏本售房”。网络调查也显示，截至3日上午，89.5%的网民认为房地产成本数据为“假的”。

　　人们心存质疑，原因显而易见。一方面，关于房价水分、楼市泡沫、行业暴利的各种议论，早已让人对房价疑虑甚多。另一方面，目前公示的“利润微薄”甚至“亏本销售”的数据，与民众为房价所累的切身感受有天壤之别。虚虚实实的房价成本究竟由哪些构成，一直是民众关注的焦点。多数开发商将此视为商业秘密，讳莫如深，秘而不宣。江西建立并推行房地产开发销售信息公示制度，其中包括公示土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、税费等房价成本，使购房者有了一个与开发商“信息对称”的平台。

　　但据了解，江西的房价公示尚处试行阶段。目前公示的数据，也均由开发商自己所报。这种自拉自唱式的公示，使其权威性和可信度大打折扣。有业内人士坦言“数据掺水”在所难免，甚至不排除个别地方存在开发商串通作假、达成“数据联盟”的可能。

　　万事开头难。公示的房价成本如何确认其真实性，又该如何实现监管的有效性，不仅取决于开发企业的商业道德和社会责任，更取决于公布制度本身的科学性和可操作性。如果任由经不起公众推敲的数据继续“出笼”，设计这项制度的良好初衷只会沦为一场“数字游戏”，对净化房地产市场、促进行业良性发展，终将无所裨益。

　　房地产成本公示，期待“拨云见日”，最怕“雾里看花”。江西省监察厅表示，对于拒不公示或公示的信息虚假等情况，将按《通知》明确的规定进行处罚，并督促有关职能部门加强监管。对此，人们将拭目以待。

　　□本报记者洛涛

　　每一轮楼市高涨，都会伴随着房产商轰轰烈烈的“跑马圈地”。高价拿地，闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但账外的收益却远远超过账面上的损失。对于开发商来说，由于融资的便捷，高价囤地更是自我扩张最直接的方式。正如一位分析人士所作的总结———“资产高估、市值膨胀，拿地盖房最后变成了一场资本游戏。”

　　国土部调查：地价运作空间相当“暴利”

　　国土部于2009年5月底开始，对全国105个城市进行地价动态监测调查，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。有效案例620个。其中北京被抽查的21个房地产项目中，鼎城的利润最高。虽然鼎城15000元/平方米的售价并没有比周边楼盘价格高多少，但是鼎城项目的楼面地价仅为2000多元/平方米。但这还不是北京地价房价比例最小的房地产项目，位于北五环顾家庄桥正北3000米处的润泽悦溪，楼面地价仅仅253元/平方米，房价却卖到2万元/平方米。

　　而在北京，最贵楼盘的桂冠属于谁？是6月25日刚获得预售许可证的东钓鱼台家园，亦称钓鱼台七号院，以7.28万元/平方米的均价，刷新了奥运时代盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持的京城“最贵楼盘”的纪录。此前有媒体报道，该楼盘的楼面地价远低于广渠路15号“地王”1.6万元/平方米的楼面地价。而除去拆迁和建安成本，7.2万元/平方米的均价，东钓鱼台家园的利润率依然相当“暴利”。

　　开发商喊冤：是“政府地票税”太重了

　　自国土部负责人发布地价占房价23%这一结论后，以任志强为代表的不少开发商出来公开反驳。北京华远地产董事长任志强在博客中更是明确写道：“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是欺骗群众吗？”

　　“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、定界收费、安全收费，质量收费，反正大把的费搁一块就得五百块。”据国内二线城市的一位开发商提供的楼盘成本清单显示，加上土地出让金、拆迁安置房成本、楼面地价达到每平方米两千元，占到了售价的40%，桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本，每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这些名目繁多的项目中，有一些看上去很像重复收费，例如，前期规划国土局要进行土地界定，均摊后费用是每平方米0.5元，而同样的工作，规划局还要重新做一遍。这次的收费项目变成了规划界定费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。这些收费项目加起来共有30多项，涉及20多个部门，费用总计448元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右，占房屋销售价的20%。

　　业内人士：地价急涨导致房价泡沫迅速吹大

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。

　　楼市高温带动地市火热，进而舒缓的是政府财政收入，截至2009年8月7日，上海通过公开招拍挂方式，已经成交913.3万平方米的面积，一共217亿土地出让金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海这个收入才是154亿。原国土资源部副部长、现国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲表示，地方政府这一轮兴起供地大潮，名义上为平抑地价房价，实际上是为地方财政做抓手。

　　北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉记者，自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。“以附近的富力城为例，以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右，某些业主甚至开价到了28000元每平方米，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。”

　　除了地价与房价的联动之外“地王”身后越来越多的央企背景也引发了人们的关注。40.6亿元拿下广渠路15号的中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司；19.6亿元中标奥运村乡地块的成都中泽置业，其母公司是中国电子信息产业集团。除了近几年在土地市场呼风唤雨的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产之外，中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国企也纷纷踏进土地市场。

　　业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

　　专家：从土地、信贷、税收多项政策入手遏制过高房价

　　“当前房地产市场的问题，特别是最近房价在短期内飙升的问题，有信贷政策、税收政策的问题，也有土地政策问题，前两者在此不讨论，如果土地政策仅是从这些措施入手，对遏制房地产泡沫的作用将十分有限。”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，从已有的研究报告来看，截至今年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。土地库存一直处于上升趋势。在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。

　　易宪容认为，当前住房市场并非在于增加土地供给多少，也不在于增加多少住房供给，如果不能够限制住房投资炒作，土地供给再充分，住房建再多，都无法满足住房炒作贪欲。因此，住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起，才能够遏制房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康发展。

　　楼市反弹警惕境外热钱炒作

　　□本报记者张莫

　　根据日前央行公布的数据，7月我国金融机构外汇占款增量达2425.65亿元，创年内第二高，海外资本加快回流国内已是不争事实。泡沫化气息渐浓的楼市，一面是境外看房者频频下单，一面是外资机构高调抛售，海外资本在楼市价格高涨的当口到底起了什么作用？攻股市弃楼市的说法是否准确？

　　境外散户频频购房“催热”高端市场

　　“热钱又回来啦！”在市场惊呼因金融危机暂时撤离中国市场的海外资金又杀了个回马枪之时，房地产市场已敏感的感受到了这一变化。

　　深圳，四月下旬“限外令”松动，港澳台居民不再只能购买一套房，看房的港人立刻增多，根据置业国际的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置业将比2008年上涨23%，购买数量将达到8600套，面积也将超过80万平方米。

　　上海，高级公寓市场最近持续火爆。最新数据显示，8月上海共有468套豪宅成交，成交单价均在人民币4万元/平方米以上，总成交金额达65.59亿元，不论是数量还是价格均创今年新高。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本报记者。中原(中国)地产研究中心长期抽样监测结果显示，自4月起，港澳台人士接棒成为上海楼市高端物业的中坚力量。自3月起，港澳台购房人数连续3个月分别有25%、40%、43%的环比增幅，直追往年的历史高点。

　　广州，合富辉煌市场研究部对广州中心区域46个主流楼盘进行的调查结果显示，这些楼盘的投资客中港澳台及境外买家保持约三成比例，且有增加势头。

　　“总体来说，境外的买家肯定不如境内的买家多，但是他们的投资、甚至投机行为，绝对会助长房价的上涨，这尤其体现在高端住宅上。”杨红旭说。

　　外资机构边唱高调边套现“混淆视听”

　　而与散户频频出手买下豪宅不同，很多外资机构日前加快了其抛售的步伐。据媒体最新报道，美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目，回笼资金有望超过30亿元。而此前，摩根士坦利已经以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国。而在资本层面，此前二季度大幅配置仓位在地产类股票上的QFII在近日也大幅减仓。“所持仓位较之前已经明显下降许多”，一位证券业业内人士透露说。

　　“但外资抛售并不能将其解读为外资对中国楼市的看空，而是其投资达到了相应的效果，进行正常的套现获利。”上海易居房地产研究院高级研究员回建强日前撰文指出。

　　更值得警惕的是，在许多外资抛售的同时，他们还一再对中国楼市叫好。摩根大通首席经济学家龚方雄乐观预测称，今年中国房价上涨幅度将达5%至10%，而明年涨幅也将达到10%，并鼓励大家最近积极行动起来，投资买地建房。

　　对于外资者这种“言行不一”的行为，业内人士明确指出，制造声势趁机套现是他们一贯的手段，唱多不做多，目的只为引人接盘，高位出货。“这种做法会混淆大家的视听，增加大家对市场判断的难度，它们撤了之后国内的投资者可能就被套了。”业内人士表示。

　　投机资本涌动危害市场风险不可小觑

　　根据中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明的计算，若扣除各类因素，二季度能解释的外储增加额为339亿美元，仍有超过900亿美元的外储增长缺乏合理解释，只能归结为短期国际资本的流入。接受记者采访的多位专家表示，尽管和2007年那一轮“高房价”时期相比，海外资金进入国内楼市的规模要小很多，但是海外投资资本的涌动对正常市场的供求关系会造成的破坏和负面影响，它的流入仍是市场不能忽视的一股力量，这种风险不可小觑。

　　另外，外资投资房地产领域是我国国际收支顺差的重要原因，过度投资会造成人民币升值的预期，导致人民币货币投放过多，加大流动性的压力。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强也指出，监管部门对于海外资金的动向要密切关注，实行切实有效的监管，要心中有数。适当引导资金的流向，若房地产市场明显过热时又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，为了抑制外商对过热的中国房地产行业投资，多部委联合发文加强对外商投资房地产企业借用外债、外汇登记和结汇方面的管理。也在那个时候，房地产被宣布纳入外商投资“限制类”行业名单。

　　“对于想要在销售市场混水摸鱼的外资基金和散户，相关限制绝不可轻易放松。”杨红旭说。

　　杨红旭还表示，“楼市反弹已由刚性需求主导，演变成了投资投机带头。在以温州炒房团为代表的国内游资汹涌入市背景下，境外资本亦春心难耐，一线城市房价泡沫原本就未挤净，按目前房价上涨之势，2007年的非理性繁荣必然重现。”