房子太好卖，开发商开始甩掉代理公司自起炉灶，代理业重又面临洗牌，专业化要求越来越高

　　近期以来，楼市火爆异常，各家楼盘开盘即告捷乃至售罄，排队抢房遍地开花，走关系拿房号重出江湖，只要有房源没有担心卖不掉的。在此背景下，一些开发商认为只要做做价格策略之类，无须依赖代理公司就能顺利卖房。

　　在2008年楼市冰冻期因大势趋冷难以施展而被开发商认为“没本事”的代理公司，置身当前火爆楼市，却又不得不面临因房子好卖开发商自起炉灶的尴尬。代理行再次站到了生死抉择的十字路口。

　　代理项目越来越难接了

　　今年4月份，南京楼市自春节后启动以来一路往上，成交量不断攀升并达到了上半年以来的最高点。随着楼市转暖，许多代理公司也从去年冰冻期裁员节流的境况中缓过劲来，纷纷招兵买马，准备借手头不断增加的案子大干一场。不料数月后，楼市越来越火，一些代理公司发现项目反而越来越难接，开发商的态度变得微妙起来。

　　“近期有10多个项目在接触，但有意向的寥寥无几。”南京某规模中等的代理公司项目经理透露，该机构此前在江宁和城中有几个不错的项目在操作，其中几个已接近尾声，公司手头项目不多，于是最近与一些准备上市的项目频繁接触，但感觉开发商越来越挑剔，“销售提点降低，对销售进度要求越来越严格”。

　　城中某综合项目一直销售不畅，开发商在换了几拨代理公司后将其小户型和商业部分交给了一家本地代理公司，虽然卖得不错，但与市场行情相比较，其业绩没有达到开发商的理想状态，于是今年6、7月份开发商再次将这家代理公司“请”出了门，干脆自家做起了销售。

　　“这与2007年楼市高峰时遇到的是同样的问题。”扬子置业运营总监孙健表示，2005年楼市进入调整期时他们就意识到了类似情况，并及时作出战略规划，向省内其他城市拓展。

　　孙健表示，在经历2008年的楼市低迷后，房地产市场发生了比较大的变化，代理公司也已经过了一轮生死淘汰，这批存活下来的代理公司要在南京本地市场寻求生存，必须实现服务模式和观念转型，及时根据市场情况调整策略，而不是等接不到项目才谋求出路，“在全国性房企不断进入的南京市场，单纯提供销售服务肯定要受冷落，最终将被淘汰”。

　　不少开发商开始自己卖房子

　　在代理公司因市场大好而受到开发商冷落的同时，又传来开发商准备进军代理行的消息。近日，南京锋尚国际准备成立营销顾问公司的传闻在网络甚嚣尘上，据传该公司还将代理其他项目的营销运营。

　　这一传闻得到了南京锋尚副总经理刘宏的证实。“目前还在筹备当中”。“营销公司主要还是服务锋尚本身的”，刘宏表示，如同万科的物业管理一样，锋尚希望将其高端项目营销做出品牌，同时将其营销经验输出，到后期代理一些项目，“挑选一些高端又与节能结合的项目来操作”。他还表示，目前代理行仍是良莠不齐，针对细分物业的专业代理公司少之又少，实战经验缺乏，专业要求是今后代理公司的发展趋势。

　　合富辉煌南京公司董事邓永忠则表示，目前一些代理公司出现项目难接的状况属正常情况，作为地产行业产业链上的一环，代理行也会随着楼市市场变化而发生变动。从南京市场发展轨迹来看，代理行是5年一个周期，“2002、2003年的时候代理公司拿项目，拼的是技术含量，而此后市场越来越好，接项目靠的就是关系了”，到5年之后的今天，开发商对代理行的要求重又提高了。

　　代理业重新面临洗牌

　　房子好卖就冷落代理公司，市场趋冷就请代理公司出山，是否意味着开发企业和代理公司之间将出现离心现象？

　　“行业分工已经很明确”，南京新景祥总经理龚子桂对此不以为然，他表示目前出现的开发企业因市场好转弃用代理公司只是个别现象，绝非主流，在地产行业不停洗牌的同时，代理行业也在洗牌，行业集中度和对专业的要求越来越高，“早些年几个人可以拉起一个草台班子，现在这种模式绝对难以做大”。

　　南京麒麟山庄开发有限公司常务副总经理也表示，尽管当前市场行情好，开发商与代理公司解除合作无可厚非，但这种做法目光短浅，代理行业的发展是行业分工的结果，即便市场好代理公司也会让开发商锦上添花，“代理公司的专业水平对开发商而言是需要的”。

　　这一说法也得到万唐置业总经理周斌的认可。周斌认为，代理公司最基本的作用就是把房子卖掉，其次是卖出好价格，最理想的状态就是实现前两个目标的同时，帮开发商将产品品质提升，开发品牌和口碑同时得到提高，“一个好的代理公司同时做到这三点，就可以实现代理公司、开发商以及购房者三者共赢”。

　　“现在开发企业拿地成本越来越高，风险防范能力要求也越来越高”，孙健认为，在风险防范能力要求提高后，开发商做决策依赖的专业咨询也必然要求更专业的提供方，代理公司一方面必须在专业上有质的提高，另一方面有必要在一个项目土地开发前期就介入，提供更广更深入更专业的服务，这样才能跟上行业洗牌的步伐。

　　用南京勤思行地产经纪顾问有限公司总经理邱卫东的话来说，当前代理行业潜移默化的洗牌就是一个行业不断优化的过程，代理公司如果承担的仅仅是开发商的销售部门，其替代性当然很大，出局也只是时间问题。如果做的是一个项目的全程服务，讲专业和深度，替代性小，受影响程度自然就小，“代理行业上市公司寥寥可数，说明洗牌才刚开始”。（彭平） (来源：扬子晚报)