业绩将创历史新高 万科A目前市价是否偏低？

　　本周一，地产龙头万科A(000002)公布了三季报。今年1-9月，公司业绩出现大幅增长，其中，第三季度净利润同比增长101%。万科A表示，今年全年业绩将创历史新高。进入第四季度，万科能否继续保持高速增长的势头？目前其12元多的市价是否偏低？

　　业绩将创历史新高

　　10月26日，万科公布了2009年第三季度报告，期内实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101%。前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别同比增长31.1%和29.9%。截至报告期末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。

　　今年1-9月，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，同比分别增长29.6%和26.8%。由于今年前9个月销售金额接近去年全年，而10月以来销售形势依然良好，万科总裁郁亮表示，2009年销售金额超过2007年的523.6亿元，再创新高没有太大悬念。

　　但相比金地集团、保利地产、招商地产等其他大型房地产企业，万科前三季的销售增长并不突出。根据三家公司发布的公告，金地集团前三季销售金额同比增长了91%，保利地产前三季签约金额同比增长了165.20%，而招商地产前三季度营业收入同比增长176.71%。

　　拿地成本较为低廉

　　据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，明显低于2007年。而今年积极扩张的保利地产，1至9月新增权益储备589万平方米，平均楼面地价3623元/平方米，比万科高出近1000元/平方米。

　　兴业证券研究员王嘉指出，万科三季度虽然结算面积和收入有所增长，但其中中低价位住宅比例较大，拉低了本期的结算毛利。公司三季度结算面积102.8万平方米，结算收入76亿元，分别比去年同期增长70.2%和46.5%，每平方米结算单价仅为7393元，明显低于今年1-9月9046元/平方米的销售均价，也低于2008年全年8594元/平方米的销售均价，甚至低于今年2月创下的单月最低销售均价———7572元。相应公司三季度毛利率仅为27.5%，为2006年以来最低。不过，从公司销售价格的变化趋势可以判断，未来几个季度，公司的结算毛利必将重回上升通道。

　　国金证券研究员曹旭特表示，可售资源不足导致万科销售同比增长落后，也压抑了其股价表现，但未来可售不足的瓶颈将有望突破。公司下半年的开工量将是上半年的2.1倍。随着可售资源的增长，万科下半场表现将更精彩，他看好公司今年四季度和明年的销售增长。

　　中金公司研究员宁静鞭认为，前三季度，随着存货去化完毕，万科新增项目建面约831万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，公司目前权益储备2187万平方米，可供三年以上发展。公司目前月均销售在50万平方米左右，销售均价9月份已经实现同比正增长，往后看，公司将依然维持较快的拿地速度并提升新开工以保证充足的可销售资源，而随着公司售价恢复、毛利率逐步提升，公司未来两年将存在较好的业绩释放空间。随着公司售价恢复，公司毛利率将稳步提升，因此上调2009年、2010年盈利预测至每股0.50元、0.65元，而2011年每股收益预计为0.81元。

　　全年业绩稳步增长

　　在万科发布三季报业绩之后，券商研究员多数认为公司今年四季度仍有不俗表现，今年全年业绩仍将稳步增长。

　　国泰君安研究员孙建平、李品科认为，万科全国性布局完成早，二线城市市场份额相对较高，产品成熟。二线城市房价上涨趋势更确定，盈利能力上升，因刚性等消费需求占比更高而政策紧缩风险小，发展空间大。若按此次增发8%股本摊薄后总股本118.7亿股计算，预计公司2009-2011年每股收益分别为0.44元、0.62元和0.84元。继续维持前期14元目标价，维持“增持”评级并重点推荐。

　　安信证券研究员陶学明认为，鉴于房地产市场形势的好转，万科自5月起加快了拿地步伐，第三季度土地储备继续保持快速增长。考虑持续增长的需要，目前万科的资源略少于未来三年的开发量，公司还将继续密切关注市场形势，把握市场机遇，为后续发展补充合适的项目资源。陶学明维持原来的盈利预测，预计公司2009年、2010年每股收益分别为0.50元、0.71元，维持公司6个月目标价16元，给予“买入-A”的投资评级。

　　相比之下，中投证券研究员李少明对万科的业绩前景较为乐观。他认为，万科三季末资产负债率67.3%，净负债率9.8%，在行业中处于最低水平之一，公司财务相当稳健安全。公司四季度推盘量加大，销售收入预计为160亿元，全年销售额预计为620亿-630亿元，同比增长30%。预计公司2009-2011年每股收益分别为0.51元、0.65元、0.75元。维持“强烈推荐”的评级，6-12个月目标价为19元。(曙光) (来源：羊城晚报)