开发商抱团255亿夺新地王 亚运城整体出让遭质疑

　　总价高达255亿元的中国新地王12月22日在广州诞生。经过40多个回合激战，占地面积高达263.952万平方米的广州亚运城项目，最终被富力、雅居乐、碧桂园联合体摘得，较挂牌起始价165亿元溢价54.5%，综合楼面地价约合5800元/平方米。同台叫阵的正是保利、万科和中海组成的联合体，参与竞拍的还有中信地产。

　　开发商抱团捧地王

　　12月22日下午两点半，广州市房地产交易中心人头攒动，熙熙攘攘，距离正式拍卖还有半个小时，观摩席已经坐满了前来观战的开发商和媒体。不到三点钟，6号中信地产、7号富力联合体和举88号牌的保利联合体低调入场，场下气氛却已相当紧张。

　　广州亚运城的挂牌起始价是165亿元，现场竞拍开始前，广州国土局收到的最高报价是中信地产开出的180亿元，这也成为此次拍卖的起拍价。从180亿元起拍，竞拍阶梯为每次2亿元，7号富力联合体与88号保利联合体开始轮番举牌，将价格迅速由180亿元抬高至236亿元。6号中信地产则全程未参与举牌。

　　恰在此时，富力联合体有人发问竞价阶梯能否改变，主持人随之宣布竞价阶梯由2亿元降至1亿元。随后十几个回合的争夺更加激烈，最终富力、雅居乐和碧桂园的联合体以255亿元的总价拿下了广州亚运城项目，综合楼面地价约合5800元/平方米。而目前广州亚运城周边楼盘售价约为8000元/平方米。

　　拍卖结束后，富力地产华南区总经理朱荣斌表示对拍卖结果表示满意，并认为竞得价格在之前预料之内。朱荣斌称，亚运城项目对开发商实力要求高，富力、雅居乐和碧桂园都是在香港上市的广东房企，只有三家强强联手，才有实力拿下亚运城项目。

　　对于三家民企未来如何分配亚运城项目，以及如何开发和销售，朱荣斌并没有透露，他表示，“今天才碰到蛋糕，最后会怎么吃，以后再说。”

　　而广州市国土局相关负责人则表示，根据广州土地开发建设相关规定，如果是联合体通过公开出让竞得土地，允许成立项目公司进行开发建设，但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前，稳定股权关系并实行共同开发，不允许分割土地进行开发建设。

　　资金链成开发关键

　　根据广州市国土局公告，整个亚运城项目占地面积263.952万平方米。地上规划总建筑面积为438万平方米，其中，商业建筑面积20.76万平方米，公建及配套设施建筑面积32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。

　　这个亚运城项目是目前广州市单次出让面积最大的项目,占地比深圳蛇口还要大,远超过今年以来广州出让的所有住宅用地面积的总和。据统计，今年以来广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的55%。

　　成功摘得亚运城项目，意味着富力、雅居乐和碧桂园三家联合体获得的是14块未开发用地和已建成的约106.65万平方米物业。这106.65万平方米已建成物业包括住宅建筑面积80.34万平方米、商业建筑面积约6.58万平方米、公建配套建筑面积约19.73万平方米。其中，住宅物业主要是亚运城的媒体村、运动员村和技术官员村，以两三房单位为主，开发商拿到项目以后就能直接推向市场销售。

　　据了解，目前广州亚运城周边房屋的均价为8000元/平方米左右，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，亚运城楼面地价达到5800元/平方米，将来建好住宅价格肯定在10000元/平方米以上，亚运城的出让将带动该板块及周边楼盘涨价。

　　由于最近政策规定开发商缴纳土地首期款必须在50%以上，广州亚运城土地出让金缴纳会否变动也成为议论的焦点。广州市国土局解释，由于亚运城项目挂牌先于国家新政出台，亚运城土地出让金缴纳仍将按照之前挂牌公告文件的约定执行。

　　这意味着亚运城总地价分三期付，首期付总地价的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分别为总地价的30%，分别在2010年12月10日和2011年12月10日付清。以亚运城整体出让255亿元总价计算，12月25日富力、雅居乐和碧桂园三家需要凑齐的首期资金就高达102亿元。

　　广州社会科学院研究员彭澎认为，亚运城交给开发商时已经有86万多平方米已建成住宅和商业物业，如果按1万元/平方米的房价计算，亚运会前后开发商如能顺利出手，则可回收86亿元，迅速套回首期款。再以土地合同抵押给银行获得第二期资金开发14块土地，以320万平方米可售面积计算，如果房价保持每平方米1万元，开发商又可收回320亿元。总体算来，开发商至少可实现400亿元销售收入。

　　也有业内人士分析，对于大开发商而言，拿下该项目，不仅能取得较大的土地储备，还可借土地融资圈钱，只要想出办法付出首期款后，后面的日子应该不难过。

　　地产专家韩世同提出质疑，5800元/平方米楼面地价意味着房价到8000元/平方米方可保本。当前经济形势仍不明朗，救市政策退出之后，如果房价重现下行态势，该项目则可能面临较大压力。

　　亚运城整体出让遭质疑

　　对于广州亚运城的整体出让，从一开始就充满质疑。广州市政协委员吴名高曾质疑亚运城的拍卖方案，认为整体拍卖给某一家公司会造成垄断，带来房价虚高，建议分成三四块分别出让。人大代表黄镰也认为，亚运城整体出让，由开发商一次性拿出钱来可能很难，只能是分期付款，但如果切分成三块或五块，卖给多个开发商，每家只需拿出30亿或50亿，可能会有很多企业能一次性付清。

　　现场观摩的一家小型房企负责人表示，大多数房企都很看好广州亚运城项目，都想分一杯羹，但最终采取整体出让，高达165亿元的挂牌起始价，让他们望地兴叹。国土部门还对参与竞买的房企做出了一些门槛上的限制，能够入围的只有少数大型房企。

　　但广州市国土房管局有关负责人强调，整体出让只是为完整打造亚运城，整体项目分6年分期分批出售，每年销售面积约60多万平方米，占全市同期出售面积的8%，形成垄断话语权的可能性不大。

　　正值楼市敏感期，业内对于亚运城地块的前景一直存有疑虑。有业内人士表示，如果已建成物业卖得好，则可以实现滚动开发。而如果房价下行，成交冷清，开发商运作亚运城则将面临巨大的资金链考验。而一旦出现被套或资金链紧张，退地也是极有可能的。

　　而翻阅广州市近年来拍地和退地的历史，不难发现，已有多家地产巨头以各种形式成功退地。2008年底，恒大将广州员村绢麻厂地块以政府变更用地性质为由推掉，广州市把这块本为住宅用地的地块变更为商业用地，而恒大则以政府违约更改规划为由，要求退还土地以及已经缴纳的土地款1.3亿元。今年5月中旬，富力宣布拿出其位于金沙洲的10万平方米限价房用地改建保障房，变相从国土局退地，并拿回5.05亿出让金。不久前金地也发布公告，将2007年下半年在广州番禺拍得的地王退掉。公告称，合同签订后对方始终未能交付土地，经与当地政府方面协商，双方解除该地块出让合同，政府退回金地已缴纳的3亿元地价款。

　　不过，根据中国证券报记者对富力、雅居乐、碧桂园这三大地产巨头的梳理，今年以来它们销售回款情况较为理想，似乎“不差钱”。

　　在12月1日发布的业绩快报中，富力宣布完成销售额约人民币226.21亿元，再加上55亿元公司债的发行，富力彷佛“不差钱”。富力在公告中明确表示，富力未支付的土地出让金约47亿元，可在未来18个月偿付。此外，截至11月30日，碧桂园共实现销售认购额212亿元人民币，其中已签约合同销售金额约194亿元人民币，提前超额完成全年190亿元合同销售金额目标。而雅居乐地产前11个月累计合约销售面积达242万平方米，已超越228万平方米的全年目标。