房产调控需打持久战 政策矛盾恐难控制房价

　　当投资者预期趋于一致的时候，意外总是会突然降临市场。

　　从11月开始，在众多机构的鼓吹之下，人们对风格转换充满了无限憧憬，所谓的跨年度行情似乎触手可及。

　　遗憾的是，不到一个月，希望就彻底破灭。12月17日，财政部等5部门联合发布通知，明确开发商今后拿地首付不得低于全部土地出让款的50%，此为继住房营业税调整、“国四条”之后的又一房地产新政。

　　消息发布当天即引发市场恐慌，上海股市跌了76点，幅度达2.34%。随后的几个交易日，市场一路下泻至3000点附近，房地产股正是其中的领跌品种。而此前，处于相对估值洼地的房地产股，曾是风格转换的希望之星，现在，它却成了市场的冷血杀手。

　　从希望之星到冷血杀手，房地产股在市场中地位的急剧变换，不但说明市场严重误会了决策层的意图，也彰显出市场对房地产新政的认知不足。

　　刚刚闭幕不久的中央经济工作会议，并未提及对房地产市场的调控问题，市场由此预期中央不会采取调控措施，此后，地产股出现明显上涨。

　　市场的“误会”立即引起了决策层的注意。12月14日，国务院召开常务会议专门研究房地产调控政策，明确提出“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　国务院罕见地使用“遏制”一词，使市场认真起来，但其中关于“继续支持居民自住和改善型住房消费”的表述，又让市场浮想联翩，很多投资者和开发商甚至把这个当成利好看待。

　　3天后，“拿地首付不低于50%”的新规，终于给市场一声冷喝：看来中央是动真格的。新规当即引发A股市场恐慌，房地产股更是连遭重创，有关中国房地产泡沫的话题也在国内外广泛讨论开来，万科的王石甚至悲壮地声称“已为泡沫的破灭做好了准备”。

　　平心而论，市场的恐慌有其道理。接二连三的房地产政策，不但其力度超出预期，其密度也前所未有。

　　但仔细分析房地产新政的目标，我们又发现政策存在矛盾之处，执行的结果，未必能够真正控制住房价。根据“国四条”，其政策目标是打击和抑制投机性购房，以遏制部分城市过快上涨的房价。但所开药方可能会适得其反。

　　比如，“拿地首付不低于50%”的规定，表面看可以提高开发商的拿地门槛，遏制疯狂炒地，实际上可能导致商品房供应不足，在中国住房需求呈现刚性上扬的前提下，即便短期内因行政干预而把房价压住了，但房价最终也会因供不应求而出现报复性上涨。

　　当然，如果决策层在遏制疯狂炒地的同时，能够提供足够的保障房作为对冲，也可避免供求失衡的情况发生。

　　但问题是，保障房不但需要财政拿出大量的钱，同时还需要地方政府的切实配合，更深层次来说，还涉及中央与地方财政体制的问题，而所有这一切，都不是短期内所能解决的。

　　最新的数据就很能说明这个问题。10月末，全国人大常委会专题调研组提交的一份报告显示，截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

　　最新诞生的地王，也能在这个逻辑里找到答案。就在全国检讨房地产泡沫之际，12月22日下午的广州，在经过47轮竞价后，民企最终“战胜”国企，以255亿元创下中国土地总价最高的“地王”。房开商之所以敢“顶风作案”，可能正是看到了房地产新政的这种矛盾本质。

　　面对这些问题，决策层也是两难。如果下决心惩戒房地产，在明年外需依旧不振的预期下，谁来稳定经济的增长？如果轻描淡写做做样子，反而会让投机者有恃无恐，变本加厉，这样的结果只能是泡沫破灭，进而危害中国的整体经济。

　　这种两难的背后，实质上隐藏着更为深层的矛盾。自货币化改革以来，房地产行业既推动了中国经济的发展，但同时也在这个进程中不断吸食了中国经济的大量养分，造成房地产“一家独大”，甚至“大到不能倒”，以致中国经济过度依赖房地产，也使调结构、促内需寸步难行。

　　如何解决这种深层矛盾，是中国未来数年必须面对的极大难题，但也并不是没有解药，推动土地制度变革和征收物业税，在理论上都可以将房价真正控制住，进而促使房地产业健康发展。

　　但是，这两个根本办法均不可能在短期内变成现实，而且各有弊端：其一，贸然推动土地制度变革，会给不平衡的中国二元社会带来很多后遗症，风险极大。其二，物业税即便出来，也容易流于形式，因为在中国特色之下，很多官员和富人都有几套房子，但未必都在其名下，具体执行起来很难，很容易沦为“官员申报个人财产”的翻版，以为通过申报个人财产可以控制腐败，但事实上根本不起作用，官员们有的是办法规避。

　　基于以上逻辑，我们认为，此次房地产新政，其真实目的并不是要刺破房地产泡沫，而且，现在市场流动性这么多，如果把房地产泡沫刺破，这些钱又何去何从？一旦失控，随时可能引发实体经济的通胀，那时将更加麻烦。

　　但是，如果房价涨得离谱，泡沫越吹越大，最终也会逼迫政府“大打出手”，这反过来又可能给整个房地产行业带来灭顶之灾。

　　这种背景下，政府和市场，都必须掌握好度，并清醒认识到，调控涉及的难度和广度，不能指望一日之功，必须要有持久战的决心，甚至要做好调控失败的准备。

　　而就目前情势来看，最好在政府与市场之间形成一种微妙的平衡，政策意图应更加明确，不能含糊，开发商也要尽量克制，要听招呼。 (来源：投资者报)