你还想预测房价涨跌吗？ 别让房价弄得紧张兮兮

　　主持人的话

　　你还想预测房价涨跌吗？你还想听哪个专家、哪个学者、哪个房产开发商，亦或哪个政府官员的预言吗？可能我们都已听得滥熟于胸了。无非涨跌两种。听了一个说跌的，让你的心好宽慰，但宽慰仅仅是让你的心宽慰一下而已，经济基础决定的现实可不会因一两句宽慰的话而改变；听了那些说涨的呢，我们会很生气。但是一年年走过来的现实证明，那些让我们生气的话却是对的。

　　房子对于我们拥挤在这个城市的人而言，应该说是一种生活方式和生活成本。如果现在你愿意花100万选择一个60平米的精装修房，那就买下来，开始在这个屋子里好好地生活吧。人生还有很多精彩，别每天总让房价弄得人紧张兮兮。

　　学会用银行的钱

　　金蕴

　　我有个朋友，无官无职，收入一般。从多年前发现房租可以覆盖房贷并有结余开始，喜欢上了可以产生现金流的房产。因为买得早，“活”起来的房子多。这些年来，一路加仓房子。每年可以收到的现金流越来越大，财务状况进入良性循环。

　　能让一个普通的小老百姓成为一个拥有多套房产的中产阶级，我的朋友总结说：无他，靠银行耳。

　　想想这个世界上，肯用百分之四点多的利率借给你100万以上的，除了你的父母，也只有银行了。现代社会，个人的买房活动跟企业的运作越来越像了。融资，然后投资或者消费。跟企业没什么两样。难就难在资金链的控制上，贷款数额和手头现金数额的平衡上。借得太少，扩张力度不够，跟不上通胀的步伐；借得太多，就变美国人了，“用起钞票来就像没有明天一样”，有个风吹草动资金链就断了。

　　不管怎么说，现在我们普通老百姓也能够向银行借钱，而且能够借到那么多钱，总是件好事。用好这笔钱，就给了我们一个借力扩张的机会，给了我们一个可能财务自由的机会。

　　买在“路边上”

　　徐可奇

　　常言道：要致富先修路。买房其实在很大程度也花大价钱买交通。前几年，松江、嘉定还有宝山这些郊区的房子均价只有每平米三千左右时无人问津，如今这些地方的房价涨了三四倍后前来买房的人反而趋之若鹜，其中很重要的一个原因是当地的交通便利了许多，地铁线一开过去后，相应的楼盘也应声上涨。

　　所以，今年上海房价上涨的一个有意思的特点是，内环内包括市中心的房价涨幅明显不如中外环，特别是外环外的房价涨幅达到50%算很正常的。像通到宝山的7号线和通到嘉定的11号线在年底前开通后，地铁车站沿线的楼盘目前价格甚至已经超过了内环内老房子的价格。

　　有经验的投资客往往事先在城市轨道交通的规划上做足功课，在投资时机上选择地铁开通前1年到半年左右的时间下单，只等地铁一通后房价立马涨每平米3000元不成问题，按照一套100平米的户型来计算，相当于30万进账。

　　很多普通购房者的想法是，内环以内动辄3万以上的均价根本不敢考虑，外环附近只要交通方便也算可以了。在地铁通了之后，在松江、嘉定或宝山买房，每天上下班坐地铁无非是单程多花个一二十分钟，比起相差上百万的房价来说还是很划算的。

　　如何“一铺养三代”

　　张飒

　　有经验的商铺投资者最关注两个指标。一是地段，比如周围居民多不多，交通线路发不发达，是否从政府新的规划中受益等；二是业态，主要是周边的商业环境如何，是否符合投资人对未来商铺经营的定位；三是商铺管理者整合资源的能力，与住宅市场不同，商铺是否保值升值一般得管理者“养”几年才看得出，没有相关经验的管理者会把好商铺“养”坏，而成熟的管理者会令商铺的附加价值水涨船高。因此，选择有成功运作经验的管理者或开发商投资商铺，已经成功一半了。

　　今年，不少房地产中介打出了年收益8%、“统一经营管理”的商铺项目。对于此，商铺投资的专家特别提醒投资者，在购买前一定要向相关代理中介索要开发商的授权书和大产权证，查验代理资质，仔细阅读合同条款，最好选择有商业地产运作经验的房地产中介购买商铺。

　　极其正确的理论预测不了房价

　　赵缜言

　　房产发展的逻辑有时候往往很奇怪，很多知名教授从经济学角度出发的预判，就不准确。关于房价为什么会涨的问题，我也问了开发商、中介和几位政府官员，他们有的说自己也搞不清楚，有的说是刚性需求的累积爆发，反正他们是没有能力自圆其说的。关于房价的预测，只有掌握资源的人，才是这个市场的主导者。

　　对于明年的房价，地王的数据已经足够吓人了。于是乎，对于未来房价上涨的预期将导致房价的真实上涨。和政府控制通货膨胀预期不同，房价上涨的预期没有人来控制。一定意义上说，未来的预期是一个很重要的事情，就和买涨不买跌的道理是一样的。

　　关于何时买房问题，用一种最基本的社会经验就能想到，如果房价跌去一半那后果是不堪设想的。说白了，就是在大萧条和大泡沫中间，现在政府选择了稳定健康发展，主导思想应该是保持房价慢慢上涨趋势。我想，明年的房市应该也是这样的情况。 (来源：上海青年报)