房地产新一轮调控悄然出台 土地“门槛”抬高

　　两会尚未闭幕，针对房地产市场的新一轮调控已经悄然出台。3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求房企拿地前必须先缴20%的保证金，同时50%的地价首付款1月内须交清。南京市国土局昨日表示，上述政策已经在南京陆续“落地”，部分条款还将更加严格。

　　首付款50%是道硬杠杠

　　国土部新规：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

　　解读：南京市国土局相关负责人昨日表示，目前该市执行的现有规定是“5个工作日内签订出让合同，同时缴纳50%的首付款，尾款一般六个月付清，最长不超过一年”。从上述比较中不难看出，南京市的规定更为严格。换句话说，开发商要想拿地的话，“门槛”更高了。该负责人还告诉记者，过去南京市出让土地的首付比例一般在30%左右，通常在6个月内交完剩余的出让金，现在不仅首付比例提高了，交清全款的时间也将大为缩短。

　　如果开发商没有按规定缴纳50%的首付款，怎么办？“一旦首付缴纳时间超过了5个工作日，那将按照每天千分之一的比例缴纳滞纳金。”该人士还表示，在50%首付款中，有20%是作为定金，如果开发商因各种原因选择主动退地，那么这20%的定金将被没收。

　　竞买保证金将提至20%

　　国土部新规：竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

　　解读：记者了解到，目前南京市的土地出让公告中，对开发商缴纳竞买保证金的标准为15%，以刚刚挂牌的今年第3号土地出让公告为例，江宁开发区一地块的出让底价为1.25亿元，其竞买保证金为2000万，比例为16%；江宁区另一幅地块的底价为5900万，竞买保证金为900万，比例为15.3%。

　　南京市国土局相关人士表示，该市已经调高了保证金的比例，至少是土地出让底价的20%，在下一期(即今年第4号)土地出让公告中将按照新的标准执行。

　　70%土地用于保障

　　国土部新规：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

　　解读：保障性住房建设是今年南京稳定房地产市场一系列举措当中的重要一环，南京市国土局相关负责人称，这一新提法与当年的“9070”(即90平方米以下户型的建设面积须占市场供应总量的70%)较为相似，也是抑制房价过快上涨的积极手段。

　　不过，该人士表示，由于保障性住房牵涉到国土、规划、房产、城建等多个部门，政府需要统筹考虑。据透露，南京市将于近期公布今年的土地供应计划。届时，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地等细节也将一同公布。

　　此外，国土部新规中再次重申“严禁向别墅供地”，而南京近期在宁南、江宁等片区陆续推出了多幅容积率小于1.0的别墅地块。南京市国土局人士称，这些地块都是过去规划好的，并非新近批准的上市土地。今后将严格执行国家禁令。

　　违规者一年内不得拿地

　　国土部新规：对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

　　解读：南京市国土局人士表示，该市对于有退地历史以及违规操作记录的开发商，在再次拿地时将受限制。具体来说，凡是有违规记录的开发商，一年内不得再次拿地；另外，同一块地，无论是主动退出或是被没收的，这家开发商都不允许再次竞买。

　　不过，该人士也承认，如果开发商以注册子公司的形式出现在土地市场上，目前还没有相应对策。“有时候连我们都无法查实这家公司的背景，又怎么去限制它呢？”

　　业内观点

　　“门槛”抬高难抑制房价

　　“土地竞买的"门槛"全都提高了，但是对于抑制房价作用不大”，南京福舍投资顾问公司总经理史东表示，去年底广州亚运村地块拍到了255亿的天价，没过几天开发商就将100多亿的首付款交到了国土部门，能抑制高房价吗？他还认为，提高首付款可能会令部分小开发商出局，但只要土地拍卖现有的“价高者得”的游戏规则没有根本性变化，指望土地的调控政策来影响市场，可能性不大。

　　也有业内人士表示，此次国土部出台的新规，其“信号”作用大于实际意义：对于开发商来说，土地新规意味着今后的楼市政策将越收越紧，而且不排除中央继续推出信贷等金融政策调控房地产市场。“可以肯定的是，今年开发商的日子没去年那么好过了。”马祚波 (来源：扬子晚报)