楼市陷入“调控僵局” 楼价真松动了吗？

　　一面是两会代表热议高房价，国土部出台打击囤地、炒地的“国19条”土地政策；一面是广州2月一手楼市成交均价达11963元/平方米，再创历史新高。一面是国家统计局的数据显示，CPI增幅提速，负利率时代来临；一面是有中介报告称，3月广州部分楼盘的楼价开始下降……信息纷乱的时代，楼市陷入“调控僵局”，此时的在售楼盘有何反应？消费者心态又有何变化？

　　看客摇头

　　促销虽多价格无降

　　如何度过3月淡季，商家的技巧就是进行促销，通过价格促销来吸引人气，上周荔湾区的楼盘便是如此。不过，“有促销，无实惠”的价格，却令不少看楼者摇头。

　　促销的确在增多

　　近日，老城区楼盘的促销信息有增多的趋势，记者几乎每天都可以收到相关楼盘的促销短信。比如恒大金碧天下推“一口价单位”、富力君湖华庭“三重特惠大礼”、岭南湾畔“一口价、送管理费”、幸福立方推“特惠单位”等等，目前楼盘中用得最多的促销手法就是推特价单位。有操盘手表示：“正如消费者走进超市那样，喜欢先看价格，现在楼市比较淡，推出一些特价单位能更好地吸引买家的眼球。”

　　值得一提的是，近期的促销手法中，商家更多地动用了旧业主的关系，通过旧业主介绍更多的买家前往购买，比如岭南湾畔对成功介绍新买家的旧业主赠送3000-5000元不等的管理费，富力君湖华庭同样如此。

　　特价，加上立体化的营销手法，却并未给楼盘带来太旺的人气。记者上周末踩盘看到，岭南湾畔、富力君湖华庭内各有四五组看楼客，电瓶车司机告诉记者：“最近客人比较少，每次车内只有一两个客人，不比得以前每车都爆满。”在售尾货的幸福立方人气更差。

　　价格的确没大降

　　上周公布的荔湾区成交数据显示，该区2月一手住宅均价约为1.5万元/平方米，成为自2009年至今的最高价。从各楼盘的情况来看，近期的报价仍处高位，即使是促销单位，也很难觅得真正的笋货。

　　有促销而无实质性优惠，是目前老城区楼盘的现状。上周末，岭南湾畔推出数套一口价特惠单位，偌大的宣传牌前，没多少看楼者驻足。记者留意了一下，其中总价最低的一套单位为121.1万元，以82.23平方米的面积计算，这套单位的单价也要1.47万元/平方米，和1月份并无两样。销售人员说：“我们即将推出的新货均价要1.6万元/平方米了，相对来说，1.47万元/平方米就是很笋的啦。”富力君湖华庭的情况同样如此，其中低楼层的04单位，一口价约为146万元，折合单价为1.7万多元/平方米，和年前价格无异。至于正在进行尾货促销的单体楼幸福立方，其最低售价也要1.6万元/平方米，而该价格也已经持续一两个月时间了。

　　整体看来，老城区商家近期的促销多为噱头，想买房的人如果想在这些促销信息中找到实质的优惠产品，恐怕还比较难。文/陈玉霞

　　你观望我也观望，延长蓄客期

　　信息极度纷乱，市场观望愈加严重。最明显的表现为，最近声称要面市的楼盘纷纷举棋不定。什么时候开盘？说不定！价钱呢？还未定！这是最近记者踩盘发现的有趣现象。“还是有一点点怕顶风作案，怕定价定错了。”某操盘手对记者说，“不如加长蓄客期，看看情况再说”。

　　新盘进退维艰

　　记者发现，与购房者买或不买的矛盾心态相比，最近开发商也很矛盾，尤其是新盘新货表现最为明显：拿不定开售时间，拿不定售价，不得已推长蓄客期，以期望市场更加明朗。

　　比如白云区的山水庭苑，其G区组团上周已经拿了预售证，但该盘尚未对市场作开盘的宣传，目前阳光家缘也未见有成交数据。白云区的另一新盘臻品云山也是如此，本来的计划是3月初开盘，但目前也尚未有开盘的动作。天河御品也一样，在买家的等待中迟迟未开盘。新盘赖着不推出，的确是当前开发商观望心态的典型表现。“最怕定错价，如果开盘开得不好，后面很难跟进。”一位操盘手这样对记者说。

　　滞涨时期重临

　　而一批开盘定价过高的楼盘则陷入了严重的滞销期。

　　海珠区某二线江景楼盘，春节期间的成交量为79套，上周末记者监控到，其成交量为81套，一个月仅成交了两套单位。不过与外界盛传的降价不同，记者看到，其成交均价并没有变化，仍接近2万元/平方米。记者在现场看到，的确有一批最低售价为1.7万元/平方米的促销单位，但好的单位的售价仍在1.9万-2.1万元/平方米之间，比开盘价并没有明显下降。

　　有业内人士对记者说，当前广州楼价的变化并不如某些媒体报道的那样有很大幅度的降价，事实上，开发商更多仍在玩数字游戏，“开发商有的是办法来搞促销，让你看起来的确是让利了，但事实上并不是如此”，比如挑一批最差的单位打个折，而好的单位却没有太大的变化。文/詹青

　　人气疲软，商家加强营销力度

　　为破“调控僵局”，开发商在营销方面的力度开始逐渐加强。上周末，记者在市场上发现，与之前只注重折扣、优惠相比，开发商开始重视起楼盘的现场活动，投资讲座、风水讲座、植树活动等再度兴起。有开发商表示，希望通过搞活动来提升楼盘的人气，要是没人到场，再多的优惠、折扣也没什么作用。

　　为聚人气，优惠折扣再搞活动

　　进入2月以来，广州楼盘的优惠、折扣开始慢慢出现。到3月，优惠、折扣有扩大的趋势。上周末，记者在宏发大厦看到，9折这样的优惠折扣已成为普遍现象，甚至有楼盘推出了8折的特价单位。记者在海珠区的方圆滨江水恋现场看到，楼盘正推出一口价特惠单位，即使是没有一口价的普通单位，按商业按揭的四个折扣计算下来也接近打9折的水平。而在记者周末接到的11条楼盘促销短信里，10条有各种优惠和折扣，其中的花都颐和山庄，500平方米的别墅除了送500平方米的花园外，还有最高8折的优惠。

　　开发商的营销手段并不仅限于优惠和折扣，几乎停止了一段时间的活动又再大规模现身市场，除组织业主举行植树活动外，像恒大澜景湾的室内设计作品展、天马河公馆的风水讲座、嘉裕丹顿阳光的投资讲座等活动也纷纷出现。“优惠、折扣再多，没有人到场也没有用，期望相关的活动能吸引到一定的客户。”对近期举办连场活动，天河某楼盘有关营销负责人说。

　　无活动无人气，四天都无人看楼

　　上述楼盘负责人所说的“没有人到场”并非只是担忧，而是正在发生的事实，至少是某些楼盘正在发生的事实。上周六下午，记者在海珠区某二线江景楼盘中看到，虽然该盘从3月初就开始推出特惠单位，不过吸引到的市民并不多。在客户登记表上可见，自从3月9日以来，就再也没有客户到场登记。而该楼盘旁的另一个在售楼盘，记者在20分钟内也只看到一个市民在了解情况。

　　早有上市公司的营销负责人表示，如果优惠、折扣也吸引不到顾客，下一步就只有降价了。不知道开发商举办的各种活动，能否推迟开发商降价的步伐？　文/张秀钦

　　潜伏盘终启动，投资盘语气松

　　记者上周末走访了番禺、海珠几个楼盘，虽然开发商认为楼市发生逆转的可能性非常低，但大多数都表示“前景不明朗”，“要走一步看一步”，在这种形势下，推盘动作没有停下来，而是表现出更加积极的一面。一些去年潜伏已久的大盘，也终于在上周末听到“接受电话登记”的消息。以投资客为主的楼盘，商家的语气也不再像之前那么硬，拿出更多的“好消息”来刺激买家。

　　“潜伏”盘不谈升价搞植树

　　上周五一早，记者就收到一条短信：招商金山谷“楹”300-570平方米城市别墅、领仕洋房现正诚意登记。招商会植树节暨风筝比赛本周六下午2时，金山谷见证在成长……半年多以来，记者多次致电该楼盘开发商，得到的说法都是“开卖时间不确定”，现在总算开始接受登记了。金山谷是招商地产在广州的处女作，2008年“十一”黄金周首次开盘，当时的价格仅为1万-1.2万元/平方米，时隔一年半，现在会卖什么价钱？当天下午，记者来到该楼盘，销售人员称，价格还没最后定，但估计要去到3万元/平方米。

　　为何价格“跳空高开”？销售人员称，现在广州别墅越来越少，以后有钱也买不到了。之后便不愿再多谈，只是建议记者参加他们现场举办的活动。据介绍，该盘当天邀请了百多位业主和意向买家前往参加活动，很多客户在现场作了登记。一位看楼客表示，现在虽然利空不断，但真正打击到开发商的似乎不多，等这个楼盘已经等了很久，没想到等来这么高的开价，先登记了再说吧。

　　投资盘向买家兜售“钱景”

　　位于琶洲广州国际会展中心旁边的邦泰国际公寓，是目前该区域唯一在售楼盘。去年，该盘对外叫价随着大市上涨不断往上升，从最初1.3万元/平方米的“吹风价”到下半年开卖的时候，最高已升到1.95万-2.3万元/平方米。最近，市场观望气氛渐浓，楼盘为了吸引客人，在此前开放了创意样板房的情况下，又做出了几套带交楼标准的样板房。“广州客很精明，也识货，不看到实物，你让他下决心是不容易的。”销售人员称，交楼标准的样板房带有价值5000元/平方米的装修，还送家电家具，客人拎包就可以入住了。

　　作为投资型产品，从天河来的李先生非常关心投资回报的问题，一再追问楼盘的“包租”到底可以租多少钱。销售人员解释说，具体租金需要跟开发商委托的管理公司去商定，“你放心，可以告诉你的好消息是，今年10月公寓就要试营业了，距离现在不到半年，你供楼的时间很短，一开业就有客人帮你供楼了，小单位每天租个三四百元不是问题，复式单位每天可以租到2000元，快点买就可以快点收钱啊”。文/赵亚洲 (来源：羊城晚报)