来源：经济参考报
关 注
新地王频出网民声讨央企“不务正业”
两会刚刚结束，在一片高房价的讨伐声中，“地王”大战再次登场。
3月15日，北京大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅仅6个小时以后，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。据媒体报道，竞得了三个“地王”的企业为中信集团和中国兵器装备总公司旗下的房地产公司以及远洋地产。
有网民认为，央企在当下非常敏感时期坚决拿地的行为，无疑成为民众判断未来房价的标尺，真如此，则意味着以“国十一条”为代表的调控房价的政策目标再次落空。而正是央企不计成本疯狂拿地的行为和土地供应制度弊病，造就了房价地价的联动效应的恶性循环，助涨了房地产业泡沫。
央企“不务正业”
署名“有多远，走多远”的博客文章指出，128家央企，大部分是不赚钱的。赚钱的也是靠垄断。所以央企的心态很扭曲。所以央企在高房价成为众矢之的的情况下，还敢满不在乎地去不务正业，公开跟政府唱反调。
署名马光远的博客文章指出，目前国务院国资委旗下的128家企业，以房地产作为主业的只有16家，但涉足房地产投资的却至少有80家。这意味着，相当一部分的央企并没有专注于做强做大主业，却将主要的精力放到了投资房地产上来，不务正业是不争的事实。
文章指出，这些央企之所以热衷于造“地王”，炒房地产，原因不外乎三点：其一，这些国字头的企业依靠强大的势力，更容易获取信贷资源，在投资实业赢利微薄的情况下，他们将银行的信贷资金转向暴利的房地产；其二，这些央企主业的赢利状况差强人意。2009年 ，128家 中 央 企 业 的 利 润 近8000亿元，但如果从利润的分布来看，差不多前40家央企的利润占全部利润的95%；前10家企业的利润占到了全部利润的75%以上，而排名靠前的央企，差不多都是垄断企业。也就是说，尽管央企利润总额庞大，但总体上看，除了垄断企业之外，绝大多数央企的主业是不赚钱的，他们需要房地产这个暴利行业来粉饰利润。以中建集团为例，房地产虽不是其主业，但利润贡献率达到了40%以上；其三，一些企业的巨大垄断利润并未上交，而是被企业留存，但留存的利润并没有用于发展主业，而是拿去投资利润丰厚的房地产。
土地制度期待改革
署名王攀的博客文章指出，北京一天三个“地王”，仍旧成为焦点。三个“地王”的产生，让我们再次看到了：一、土地招拍挂制度是如何疯狂助推房价的；二、寡头垄断的土地供应制度才是高房价的根本症结。目前，中国的土地供应制度是中国高房价的罪魁祸首。土地需求方是彻底市场化的房地产市场，供应方确是仍旧处于垄断寡头的土地供应。如果土地供应跟房地产一样市场化，那么，招拍挂制度就不可能助推房价。
署名韩令国的博客文章指出，这一轮调控政策并没有银行的房贷限制配合，无法从根本上调控房地产市场，只是能保障房地产市场趋于稳定，确保房价不会大幅下跌而已，而地方政府正是利用这点，来协同国企、央企进行利益输送。国有企业与地方政府之间的权利和利益交换，就是央企制造地王的根本原因。
需要更严厉调控政策
署名“股海鹈鹕”的博客文章指出，换一个角度来看，新地王的产生，也将引起国家领导人的警觉，出台更加严厉的房市调控措施。
署名“想到哪写到哪”的文章认为，房价的涨始终跟不上地价的涨。只有当有一天把“遏制房价过快增长”改成“遏制地价过快增长”，可能还有点戏。
署名马光远的博客文章则建议，国家出台专门的政策规范央企投资房地产的行为，除了16家专门的房地产企业之外，应该明确禁止其他企业投资房地产，已经投资的，应该通过划转或者拍卖的方式退出。作为共和国长子的中央企业，更应该立足于创新型国家战略的建设，提升企业的技术含量和国际竞争力，而不是一窝蜂地去炒地皮。
(记者 张松 整理)
三问北京“地王”
在地王频出的年景，地王没有如期出现反倒让人惊讶。
3月7日，82轮竞拍，30次举牌，保利地产旗下北京保利营房地产开发有限公司最终以50.4亿元将朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地收入囊中。
“楼面价才约合1.8万/平方米，总价也不高。”随着主持人的手起锤落，金隅嘉业房地产开发有限公司一位人士语带恹恹，难掩失望。此前部分“观战”的业内人士纷纷预测，此地块总价可能会冲破60亿元，极有可能创造新的地王。
对于万科等数家“观战”的房企来说，最近两天北京市土地整理储备中心可谓好戏连台。先是3月15日集中出让的6宗地块中，三宗地块先后荣膺地王。时隔一天，大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地又再次向地王发起冲击。
而一周之后的3月25日，备受关注的“北京C B D最后一块宝地”中服地块的归属将会尘埃落定。业内人士预测，中服地块将可能创造百亿元以上的天价。
聚焦 1 为何多数“地王”都是“央企制造”？
17日，大望京村4号、5号地再次引得远洋、保利、华润、首开等国字头背景的房企悉数到场，众多民营房企的“观摩”透露着无奈。金地一位工作人员在竞拍结束后难掩失落：“资金等方面的高门槛，使我们根本竞争不过央企。”更多到场的民营房企则不愿多言。
在3月15日竞得“地王”的远洋地产、中信地产、中国兵器装备集团公司均为央企，而同场竞技者也不乏中国烟草、中维地产等央企的身影。在新一轮的购地狂潮中，多数“地王”被鲜明地烙上了“央企制造”。
“不差钱”的央企在并非主营业务的地产领域强势出手，甚至令地产大鳄任志强、潘石屹也不得不感叹，“央企也太有钱”。
为何“地王”大都由“央企制造”？中国现代国际关系研究院经济安全研究中心主任江涌认为，央企拿地是因为自身创造利润压力太大“目前国内实体经济疲弱，微观经营环境恶劣。在这种情况下，把钱投入虚拟经济比如股市、楼市比投入实体经济风险要小一些，而且更容易获得利润。”
北京仁达房地产评估有限公司的一份报告显示，2009年以来的土地市场表现出最大特点为“国进民退”———有国企背景的企业纷纷踏入土地市场，并将多块地王“收入囊中”。
目前，活跃在土地市场的国企，一类是保利、华润、绿地等以房地产为主业的地方国企或央企；另一类是中化集团、中电集团等大型工业国企集团，房地产已成为其重要的“副业”。国企不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助等方面有着非央企无法比拟的优势。2009年前三季度，8.67万亿元的新增信贷进入了市场，使得本身就“不差钱”的国企流动性更为充裕。
针对央企频繁进入房地产市场，国资委宣传局新闻处处长苏桂锋在接受记者采访时表示，对于房地产业，国资委方面的要求是，主业是房地产的企业都可以做。目前国资委旗下主业为房地产的央企有保利、华侨城、中粮、中化等16家，此外还有一些二级上市公司也主营房地产。
虽然没有明令禁止央企进入房地产业，但在今年1月举行的中央企业负责人经营业绩考核工作会议上，国资委副主任黄淑和曾提醒中央国有企业，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。而且从今年开始，国资委在对央企考核中将对非经常性收益减半计算。
对此，资深财经评论员马红漫表示，业绩考核指标的改进在一定程度上遏制了央企扩张冲动，但经济考核指标调整效果的显现速度缓慢，难以立竿见影地浇灭央企的炒地热情。鉴于炒地推高房价产生的极端影响，主管部门应采取更为积极的措施，直接限制央企进入高风险非主业领域。
聚焦 2 “地王”是否助推土地财政？
一段时间以来，当民众和媒体攻击高房价时，房地产商往往宣称“地方政府出让土地的费用越来越高”，房价与地价互为因果的关系，使得政府土地出让的行为同“高房价”一起备受质疑。在今年的全国“两会”上，全国政协委员、招商局集团董事长秦晓表示，地方政府“土地财政”是房价高企的主要责任者，也是房价居高不下的“根源”所在。
中国指数研究院一项调查显示，2009年，全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元，比2008年增长140%。
2009年，北京市国土局通过土地招拍挂合同地价款数额为932亿元，位居全国第三。“但实际上，由于合同签订和土地款到位需要时间、土地开发成本等扣除后，2009年北京市土地出让金收入实际完成494亿元。”北京市财政局新闻发言人孟景伟在接受记者采访时说。
针对人们“北京财政是土地财政”的质疑，孟景伟明确表示，土地是稀缺资源，政府不可能把土地出让金作为政府财政收入的长期增长点。
2009年，北京财政收入完成2026.8亿元，增长超过10%。孟景伟说，2026.8亿元的财政收入是指一般预算收入，其中不包含土地出让金收入。因此，超过10%的财政收入增长是建立在产业结构不断优化，经济质量和效益不断提高，以及发展环境不断改善基础上的，并非像外界所认为的那样“依靠卖地取得了部分收入”。
更重要的是，土地出让金收入是纳入基金预算管理的，与一般预算相对独立，一旦取得，必须专款专用，不能用于非指定用途。
根据孟景伟的解释，土地出让金中，扣除约21%的开发成本，也就是近100亿元之后，剩余的土地出让金中，各种政策性的安排占25%左右，比如10%要用于保障性住房建设，另一部分用于基本建设。还有一部分是年底转入来年使用。
虽 然 北 京 一 再 否 认 “ 土 地 财政”，但如果没有土地出让收入支撑，2010年北京市财政支出需求估计都将是个难题。根据北京市财政局提交的预算安排，2010年，北京市财政支出约为2228亿元，其中市级财政支出安排894亿元。
北京市常务副市长吉林表示，北京财政不能依赖土地收入，2010年北京市产业发展任务很重，要用产业发展带动税收增长，扭转财政收入重心逐渐偏向土地收入的局面。
聚焦 3 现行土地招拍挂制度催生“地王”？
万达集团董事长王健林认为各地频现“地王”与现行的土地招拍挂制度关系密切。他说：“现在实行的招拍挂土地出让方式是房价高的根本原因，要遏制高房价，需要改变目前的土地出让方式。”
2002年，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，我国正式实施土地“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)制度。此举通过引入市场竞争机制，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题，制度创新意义不容否认。但多年的实践表明，“招拍挂”制度的执行偏差和“副作用”也同样不容忽视。
根据国土部的统计，2009年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2%，而根据“价高者得”原则确定买家的出让方式———拍卖和挂牌，则分别占交易地块总数的18%和80%。
王健林表示，实行招拍挂制度以前的15年，我国的房价平均年增长率为5 .1%，低于收入增长和G D P增长。获取土地渠道容易，有资源、有关系就能够批到地。虽然可能有腐败在里面，但房价还是比较低。从真正开始实行土地招拍挂制度，土地从一个渠道供给，价高者得。从2004年到2010年的6年间，平均房价每年上涨10%左右，涨幅是10多年前的3倍左右。遏制腐败的效果是达到了，规范市场的目的也达到了，但产生的副作用是土地价格一再推高。
国土资源部土地利用管理司司长廖永林并不赞同，“招拍挂”方式导致地价上涨，“价高者得”的获得方式致使地价上涨推高房价的观点。廖永林认为，地价上涨的主要原因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。
中国人民大学土地管理系教授林增杰认为，可以对现行的土地招拍挂制度进行改革，采用“捆绑限价”模式，即明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行“招拍挂”，开发完成后由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房；或者“分类出让”模式，将普通住房和高档住房用地“ 区 别 对 待 ” ， 分 别 采 用 不 同 的“招拍挂”模式。对高档公寓等用地采用“价高者得”模式，但对保障房和普通住宅建设用地进行“综合 评 标 ” ， 综 合 地 价 、 房 价 、 户型、面积等多种指标，选出适合普通消费需求的开发商。
经济学家厉以宁也提出“土地出让房价低者得”的方式。在土地竞拍中，政府先确定房屋面积和地价，然后让开发商竞拍，在同等质量的情况下，谁的房价低就把土地卖给谁，并由专门机构来检查质量。这样，既可压缩开发商的暴利空间，也可以改善商品房供应结构。
不让央企拿地
就能抑制房价飙涨吗
一个火上浇油的消息再次传来：北京一天之内拍出三“地王”，而且均为央企：远洋地产以每平方米2.75万元人民币楼面地价投得朝阳区大望京村地皮，价格高于同区二手楼价；北京中信新城房地产投得的大兴区亦庄地皮，成交价达52.4亿元，刷新北京地皮单价纪录；而中国兵器装备集团以17 .6亿元投得海淀区东升乡居住、商业项目地皮，每平方米楼面地价达2.83万元。
对老百姓而言，这种堪称天文数字的楼面地价简直是一场噩梦。
事实上，央企地王固然与房价飙涨有一定关系，但仅仅责骂央企则于事无补。一个不容忽视的事实是：即使没有央企，房价依然可能继续走高。难道央企走了，就没有别的企业来当地王？在许多地方，当地王的并非央企，央企也有甘拜下风的时候。殊不知，不少外企、港企和内地民企实力丝毫不逊于央企。当然，央企当地王的确是冒天下之大不韪的，因为央企花的是国家的钱，应该听命于政府，而政府反对企业抬升地价和房价。
不错，央企的投资者的确是国家，但央企进军房地产业的赢利预期也不容忽视。难道对于房地产，民企进得，央企就进不得？市场经济的原则是需求决定供给，只要房地产领域有利可图，就应该允许公平竞争。
但是，我们的确应该反思：为什么政府说了那么多狠话、做了那么多表态、出台了那么多政策，就是勒不住房价这匹野马的缰绳呢？
最近发生的一件事颇值得玩味“两会”期间，国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求，这项被称为“国19条”的政策，显然是对火爆楼市的打压。而政府正在鼎力兴建的公租房，显然也中和了一部分平民购房的意愿和热情。因此，重庆平均房价近两周内跌破每平方米5000元，跌幅达450元。然而，声讨房价的“两会”刚刚结束，爆竹一般的骂声还没有平息，重庆楼市又开始升温，成交均价现已升至5222元。
政策效应仅仅持续了不到两周，就被强劲的需求所抵消。事实证明，靠政策、靠声讨、靠说教显然不能拉低房价，我相信房地产商中有人身上“流淌着道德的血液”，但更不乏唯利是图的老板。如果强劲的刚性需求依然存在，那么房价在高位波动就是一个难以更改的事实。
只有减少需求，增加供给，才能扼住楼市的七寸。如今，各地都在大建公租房、廉租房，这是在供给上做文章。而降低需求，似乎是一个难解的方程式。
我认为，快速的城市化是制造房地产需求的原动力。据有关专家预测，到2025年，中国将拥有15座超级城市，平均每座城市拥有2500万人口。到2040年，中国农村将只有4亿人，比目前减少5亿人。而这些农民工进城，首先拉动的就是住房需求。面对如此巨大的需求，治标之策显然难抑房价。
城市化是我们不得不面对的一次浪潮，但城市化如果变成“大城市化”、“特大城市化”，那么许多城市的房价无疑会继续上扬。平衡产业布局，平衡社会资源，缩小大城市与县城和小城镇的差距，或许是抑制房价的治本之道。
四万亿中
还有多少流进房地产？
把国家刺激经济计划当中的资金拿去炒地炒楼，早已不是什么新闻，但是，因为上上下下的腐败习以为常，老百姓早就司空见惯，也就不当一回事，再加上这么庞大的原本就是老百姓的财富，却未经老百姓同意而大肆挥霍，你能叫老百姓怎么办呢？所以，睁一只眼闭一只眼算了。
然而，国家发改委主任张平却在两会上表示，四万亿中没有一分钱流进房地产，却遭到老百姓的嘲笑。谁都知道，2009年以来，中国楼市空前严重的投机行为，主要的资金来源就是刺激经济计划当中流出来的资金。这些资金的成本由国家承担，而炒楼炒地的收入归于个人或由个人组成的公司，何乐而不为。
这些资金数额庞大，分布到各个项目上，谁有权归谁管，却没有谁来监管，因此，很自然，什么地方赚钱就会流向什么地方。2009年，中国的M 1涨幅达到39%，余额突破22万亿元。因为流通中的货币不多，只有3.58万亿元，剩下的18万多亿元当中的很大一部分就是国家刺激经济计划的资金。这个钱就是我们讲的流动性当中的主要资金来源，把这个钱拿去炒股炒楼炒黄金是最合适不过了。
《21世纪经济报道》发表文章说，该报记者获得的一份名为《审计移送处理书》的文件，其中披露，上海江桥城市建设投资有限公司(以下简称江桥城投)，以京沪高铁名义获取银行贷款20亿元，其中13.2亿元用在了土地开发等无关项目上。这个简直不是新闻，区区13亿元用于房地产只是冰山一角。
其实，无论是中央政府，还是地方政府，面临一个共同的问题：没有钱。中央财政连年赤字，尽管风险不高，但不能说没有风险，大家心里清楚，只是不说而已。地方政府大肆举债，财政部公布的数额为5.6万亿元，这是对公众发布的数据，实际上加上地方政府的国资委所属企业的欠债，落到地方政府需要偿还的债务已经突破13万亿元。
这笔钱，相当于全国人民挥汗如雨干半年，都用在一些城市广场、过剩产能、楼堂馆所和肆意挥霍上了。也就是说，这么庞大的资金全用在了不会创造一分钱财富的地方，而且很多是名义担保和无担保从银行贷出来的钱，最后还给银行的就是一些无用的资产。
这次国家审计局查出来的只是京沪高铁流出来的一点小小资金，究竟还有多少钱流进房地产，可以说，是谁也不知道。可以肯定地说，只要房价还在涨，只要投资拉动G D P增长模式没有改变，只要缺乏民众监管，流进房地产的钱就不会少。
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