国土部调研工业用地退出机制 建议出让年期差别对待

　　5月10日，一份署名“国土部上海调研组”的调研报告出现在国土部官方网站上。

　　这份公开的报告中提出，上海和很多大城市一样，存在产业用地紧张问题，供地政策调整经济结构的作用没有充分发挥。建议探索工业用地到期退出机制，推行租赁制度来促进产业结构升级。

　　目前，工业用地使用年限是50年，而大部分产业生命周期都短于50年。但是，由于利益机制的存在，企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，影响了土地节约集约利用和产业更新换代。对所有城市来说，这也是造成产业用地紧张的原因之一。

　　中国投资学会副会长刘慧勇表示，节能减排和促进产业结构升级是当前国务院和各地政府最急迫的任务，这份调研报告提出了从土地政策促进产业结构调整的新思维。

　　产业升级遭遇用地难题

　　上述调查报告中称，上海2010年经济发展将面临外需不振可能持续较长时间的问题。同时，某些结构性问题更加突出，高新技术产业化短期内难见成效，资源环境的承载力接近极限。

　　“许多中小企业的生命周期也都很短，但是土地资源很值钱，这个问题确实存在也很普遍。”刘慧勇告诉记者。

　　5月4日，国务院下发《关于进一步加大工作力度确保实现“十一五”节能减排目标的通知》，要求各省级政府抓紧制定本地区今年淘汰落后产能任务，将任务分解到市、县和有关企业，确保落后产能在今年三季度前全部关停。

　　在这样的大背景下，产业用地周期与土地出让年期不对应，土地收回难度大成为部分大城市在产业调整时面临的共同障碍。

　　“过去高能耗、高污染的企业占用了大片土地，现在国家整体建设用地紧张，节能环保效应明显的企业确实面临没有建设土地的问题。”大岳咨询公司总监李伟如是说。

　　而仅靠盘活存量土地难以适应“调结构”的要求。因为盘活存量土地情况复杂、周期长、成本高，用地单位更倾向于使用新增建设用地。

　　不过，让上海感到为难的是，工业用地招拍挂政策与产业扶持的区域发展战略存在矛盾。一些开发区认为，招拍挂出让价高者得，且出让程序复杂、周期长，加上获取土地的不确定性，导致一些重大产业项目放弃进驻上海，加大了战略新兴产业项目落地难度。

　　建议土地出让年期差别对待

　　在国土部的上述调研报告中，针对土地利用和管理中的难题，调研组提出了若干项政策建议，其中第一条便是通过精细化管理，提升土地政策在产业结构调整中的作用，体现其对经济转型的基础支撑。

　　调研报告提出的具体建议是，鼓励招标出让，确保项目符合园区产业导向；推行租赁制度，从法律层面明确租赁权的物权化，明确租金确定方式和续期方式，打开产业更新换代的枷锁。

　　同时，调研报告提出，建立评估机制，对产业生命周期、投入产出效益等进行评估，根据评估结果，采用弹性年期；建立退出机制，在出让合同或租赁合同中增加限制性条款，明确规定企业生命周期结束后，由政府或开发区按照一定价格回购。

　　制定产业目录并定期更新，对“两高一资”等企业，征收高比例的土地使用税，倒逼落后产能的淘汰。

　　调研报告建议，允许高科技产业用地协议出让，严把协议出让土地程序，由省（市、自治区）人民政府细化协议出让的产业用地范围。

　　此外，还要建立严格的批后监管机制，协议出让后的土地转变用途或主体的，一律收回。建议在上海市开展国家战略性产业项目协议出让试点，支持高科技产业的发展。

　　李伟认为，上述若干项建议归纳起来，就是实行土地出让年期差别对待和扩大协议划拨用地范围。

　　“工业用地实行年租制比较好，弹性年期的说法不彻底。”李伟表示，“有的企业也可以说通过技术创新，实现产业升级，直到符合获得最高土地出让年期的标准。”

　　针对把工业用地纳入协议划拨用地范围这项建议，李伟表示赞同。“要求工业地产也进行招拍挂，实际上是误区。”李伟表示，地方政府为了招商引资，零地价出让工业用地的情况层出不穷。