广州楼市调控细则出台 开发商很高兴百姓很茫然

　　随着广州楼市新政细则的出台落地，开发商忐忑不安的心终于放下了，而百姓期待房价降低的愿望也在不断地消减，一路高歌的广州房价也没有随着新政而显现出其明晰的走势，依旧游移在妥协与坚挺之间。而广州房价走势未来如何更多取决于政府、开发商、市场多方博弈力量。

　　新政千呼万唤始出来开发商大赞、百姓茫然

　　5月21日，广州楼市调控细则终于出台。据介绍，《广州市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知努力实现住有所居的意见》共有8个方面24条细则，将“国十条”的各项要求具体化。

　　不过，广州楼市新政并不像北京等地一样“严厉”限购和暂停三套房贷，因此被部分人士称为“温和”调控。对此，广州市房管局新闻发言人黄文波解释说，不限购主要有三个方面的考虑：

　　第一，新政实施以来，广州市楼市成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政“抑投机、遏房价”的成效初显。4月15日至5月14日，全市十区一手商品住宅网上签约面积同比减少了68 .1%，环比减少了33 .5%。房价虽仍在高位，但涨势已得到遏制，预期随着成交的持续低迷，房价将出现下跌。

　　第二，根据楼市投资“买涨不买跌”的规律，预期投机性需求将会得到有效抑制。

　　第三，从广州购房需求结构来看，国内居民购房占绝大多数(占购房人群的99.1%)，限制港澳和外国人购房意义不大。此外，“三套房贷暂停决定是否暂停三套房贷是金融监管部门和各商业银行的职权。”

　　这个新政获得了广大开发商的认可。保利地产副总经理余英在其微博上表示：“赞广州新政！希望全国都来学学广州是政府的政策！一个有着近20年房地产经验的城市政府，一个2000年商业文化积淀的城市文化！一个真正懂得市场经济的决策团体。”

　　广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也表示，“广州即使出台与北京一样严厉的新政，对市场的冲击和 影 响 也 不 会 更 大 ， 道 理 就 和"死猪不怕开水烫"一样，反正结果都是一样"死"，惟一不同的只是"烫两遍"和"烫三遍"的差别而已。”他认为，目前广州市的主力购房群体是改善型需求，而国十条已经导致市场有效需求的不足。

　　不过，广州的购房群体却对新政非常失望，认为新政是隔靴搔痒，没有什么影响。据广州搜狐焦点房产网做了一个关于“广州楼市调控细则杀伤力”调查统计，截至5月26日共有约500名网友参与统计，其中有一半以上认为“过于温和”，而正是因为细则太温和，所以有61%的网友认为未来两个月内广州楼价将继续上涨。而也有不少市民担心“开发商很快又可以放心涨房价了”。

　　楼价似降未降太含蓄政府“保稳不大涨”是关键

　　在新政出来之后，有一些楼盘声称已经“降了”。记者在恒大山水城等楼盘也了解到这些楼盘都是85折销售。“而且只要客户能够成为每天签约的前十名，并且在签约后3天内缴纳首付，都可以继续享受99折、98折。”一位恒大山水城的销售人员表示。

　　不过，恒大促销风暂时并未引起更多开发商加入降价队列。记者从广州芳村花地大道北侧的翠竹苑等项目了解到更多的楼盘价格却是依旧坚挺，并未像广州房管局网签数据显示新政“抑投机、遏房价”的成效初显。事实上，这个网签数据尚需要实际检验。因为广州房管局在公布4月房价时也曾表示，“由于房屋买卖双方在达成交易意向、进行认购之后，还需要筹措首期款、办理好银行同意贷款等相关手续，往往经过数日至数月的时间后方签订合同，因此网上签约数据未必即时反映市场变化。”

　　一些专家也表示，目前，没有人能准确判断广州的楼价到底是涨了还是跌了，但开发商楼盘价格与地方政府的调控政策密不可分。而从目前广州楼市新政细则来看，广州市调控基调是“保大于压”，只求楼市不要过快上涨。

　　事实上，广州新政出台的过程也可以看出政府的“保大于压”心态。事实上，在国家新政4月17日出台不久，广州市国土房管局4月21日就紧急召集广州六大开发商、四大国有银行和三大地产中介机构开闭门会议，了解系列房贷新政对广州楼市的影响程度。4月26日，广州市政府已审议并原则通过了《贯彻意见》。但却在一个月之后，5月21日才正式公布。“这是因为"温和"新政若紧挨国家新政公布，则肯定难以通过，因此延后公布赢得时机。”广州房地产一业内人士分析。

　　专家也指出，广州市对于遏制楼价一直存有复杂的心态。国十条要求“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，因此广州必须要遏制房价上涨。

　　不过，一旦房价下滑也势必会影响到广州土地出让收入。据统计，2009年广州市政府性基金收入完成405亿元，比2008年决算数增长83%，其中国有土地使用权出让金收入323.4亿元，增长86 .3%。与此同时，房地产业还从契税、营业税和企业所得税等多个税种为地方财政注入巨额税收收入。

　　房价走向何方多方博弈

　　尽管广州楼价并未应声而落，但是市场上观望的情绪开始加重。记者周末连续两天在看楼巴聚集的宏发广场看到，前来看楼的人稀稀落落，一台可容三十人的楼巴也只有五六个看楼客人。而一些楼盘的销售中心也是空空荡荡，鲜有业主前来咨询参观样板房。

　　在广州奋斗八年仍未买房的金融从业人士李伟告诉记者：“买房是必然的，但是什么时候出手，还得看看国家后续政策再说。毕竟广州的房价涨得太快、太高了，还是希望能够降下来。”

　　不过，吃了定心丸的开发商不会让楼价马上下跌。广州房地产专家、世联地产C E O黎振伟在接受媒体采访时表示，这是因为广州新政细则如此“温柔”，开发商没有压力，无需急着降价。因此在没有其他政策因素干扰的情况下，买卖双方将展开拉锯战。

　　一些专家还表示，目前广州楼市已经进入调整期，尽管市场对楼价下降的预期比较统一，但广州的高楼价还能支撑多久，可以说取决于市民与开发商相互观望的力量能较量多久，而双方的观望力量，又和政府调控的态度和政策紧密相关。

　　广州市房管局新闻发言人也表示，广州房价不会应声而跌，未来只有楼市成交持续低迷下去才可能出现下跌，但是成交量上已经出现了回落，因此广州房价离不涨已经不远，所以调控原则比较宽松，一切以市场为准则。

　　不过，陷于高房价红利和调控考核两难之间的地方政府也为自己留下了空间和后路。“如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施。”而这个表态也让开发商与市场的博弈更加难测。(陈先锋　洛涛)