上海楼市拐点若隐若现 部分二手房成交价跌15%

　　一连串的数据，体现了房产新政的调控决心，考验的是楼市各方的耐心。

　　连续7周，申城商品住宅市场成交面积低于10万平方米，成交量几乎“降无可降”；部分二手房的挂牌价格，下跌了10%，而假如卖方不再作5%左右的让步，就无法成交；绝大多数开发商的资金链正经受考验，但降价的不多。

　　前一周楼市统计显示，外环以外的楼盘占据了总成交量的近9成，并且包揽了成交面积榜的前十，这一定程度上降低了成交均价。上周，均价低于2万元/平方米的低端楼盘占总成交量的2/3，而均价5万多元/平方米的高端楼盘仅成交了1004平方米。

　　几乎所有人都在等待，但绝大多数人却不知道，等来的会是什么——过去一个月，申城楼市的主题词，就是“等待”。

　　“在等待房产税出台的过程中，申城楼市的拐点若隐若现。”相关专家表示，如果房产税细则相对严厉，则房价可能由3个月前的“涨停”，变为1个多月前的“停涨”，再变为短则6个月多则18个月的“下跌”。

　　一些楼盘刮“打折风”

　　端午节3天假期，楼市交易非常低迷。中原地产的数据显示，6月14日至16日，上海商品住宅(剔除配套动迁)交易量分别为9610平方米、3346平方米、3959平方米，套数分别为90套、34套、35套，而端午节之前的一周，日均商品住宅成交量为105套，再前一周为114套。

　　这一局面并不仅仅反映在一手市场中，据上海中原地产东区某分行经理反映，目前成交量相较于3、4月下跌了80%左右，带看量下跌了约50%；西区某分行也反映成交量下降了60%左右，而同时挂牌量相对于二套房标准出台前上升了20%左右，挂牌价下降10%左右，但交易并不积极。

　　上海中原地产研究咨询部经理龚敏表示，尽管目前楼市中“打折风”渐起，加快资金回笼的运作理念在不断发酵，市场买卖双方的动作却并不积极。这一方面反映在推盘节奏依然迟缓，另一个就是折扣较小，无法形成真正吸引力。

　　目前，二手房价随挂牌量增加不断松动，新房市场也陆续有楼盘加入促销行列，促销力度开始放大。直接打折方式以绿地为代表，中原地产数据显示，绿洲康城亲水湾93折优惠；绿地蔷薇九里甚至打出最低82折，最高优惠39万元；绿地布鲁斯小镇全面优惠，最高91折。分析认为，这样的打折，多属于前期价格猛涨后的价格理性回归。

　　而一些别墅项目，开始以“赠送”为名打折，方式大部分为别墅项目，多为赠送地下室、花园面积。另外大部分公寓楼盘仍多为赠送家电及装修款，其幅度在7-10万元不等，其折后的幅度仅在5%左右。送面积较多的别墅项目有嘉宝紫提湾，附赠60平方米地下室，宝华栎庭附赠100平方米地下室，东郊半岛赠300平方米地下室。

　　“豪宅不跌”神话破灭

　　6月份的前16天，只有9个豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套，其中16日更是未见豪宅成交。中国房产信息集团的报告显示，申城楼市“豪宅不跌”的神话破灭。

　　上半月，在申城楼市可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交，高达8成的豪宅零成交，迫使开发商通过装修、建材、物业等方面提升产品附加值，个别楼盘甚至出现降价。

　　今年1至5月，豪宅的成交套数分别为157、73、108、321、82套。仔细分析可以看出，豪宅在4月楼市达到最高点时，集中推盘成交，之后就出现了大幅度的下滑。5月下旬，也就只成交了23套房源。因此，5月16日至6月15日的这一个月里，上海仅成交了43套豪宅，只相当于4月份的13%。

　　从零成交豪宅的楼盘数来看，4月份仅有8个楼盘未见成交，而5月份增加到了25个，6月上半月则有36个豪宅未见成交。滞销的豪宅数目眼下直线上升，可见本轮调控对豪宅的影响力之大。

　　实际上，二手豪宅已经出现了大幅下跌，翠湖天地雅苑4月成交的房源均价高达8.48万元/平方米，5月只有6.19万元/平方米，跌幅高达26.9%；御翠豪庭从4月的5.15万元/平方米跌到5月的4.52万元/平方米，跌幅高达12%，目前挂盘最低的房源只有4.29万元/平方米；世茂滨江花园、静安枫景等知名豪宅5月份的跌幅也都超过10%，6月份挂牌的一些低区房源价格比这个平均水平也还是要低出10%以上。虽然，考虑到楼层、位置、景观等因素，各豪宅的实际房价跌幅没有统计的数据那么大。但从二手市场上各大知名豪宅的成交情况来看，豪宅在楼市调控的2个月里已下跌不少。

　　中房信分析师薛建雄透露，仁恒河滨城在5月中旬时成交的房源均价达到5.98万元/平方米，而6月成交的2套房源均价只有5.15万元/平方米；香梅花园5月成交的2套房源均价5.76万元/平方米，而6月成交的8套房源均价只有4.99万元/平方米。这导致了一批新上市楼盘的预期售价也大幅下调，预期报价高达5-6万/平方米的百汇园5月推盘以来成交的28套房源，实际均价只有4.83万元/平方米。

　　本轮调控反应最迅速

　　房价的涨跌，不仅牵动着买房人的心。4月份以来，沪上一些房屋中介企业，已处于亏损状态，部分大型企业完全依靠楼市火爆时积攒的“老底”在支撑着。

　　担忧“关门潮”的到来，使中介企业员工的心态也发生了变化。昨天一天，3家中介分别致电一名客户，推荐打浦桥区域的一套房源。不过，同一套房屋，3家中介分别报出了490万、498万和510万元。这使得接到电话的客户不知所措。“这样下去谁还敢委托中介买房子？”这名客户投诉说：“房东出一个价，中介把价格抬高，动辄就是20万元……”

　　有效供应不足，也考验着房价。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周上海商品住宅新增供应面积为12.9万平方米，环比上周上涨了24%，但仍然只相当于年均水平的一半。

　　上周新增供应的楼盘全部都是外环以外的项目，报价大多低于1.5万元，而最近数周，在供应面积稀少的情况下，别墅项目、内环内高端公寓，以及过于偏僻的郊环外楼盘都在供应量中占据了不小的比例，有效供应可以说相当有限。

　　这一波的“量价齐跌”，究竟会发展到什么样的地步呢？根据方方地产出示的一份报告显示，与2005年、2008年两次调控相比，本轮调控的市场反应，最为迅速。

　　2005年调控后首月住宅成交量为104万平方米，环比降44%，调控后3个月内出现有效降价，4个月后成交量达到最低点，为50万平方米。

　　2008年调控后首月住宅成交量为100万平方米，环比降5%，调控后4个月内出现有效降价，7个月后成交量达到最低点，为44万平方米。

　　而本轮调控后，首月住宅成交量为31万平方米，环比大降62%，调控后1个月内就出现有效降价。在成交量方面，今年市场反映非常迅速，第一时间就有大批客户离场。房价方面，仅仅一个月内，就出现了通过两成左右降幅、快速消化产品的案例。

　　对申城楼市未来数月的变化，各方人士有不同观点。但综合来看，如果房产税细则出台的话，比较乐观的看法是“房价跌幅在20%以内，而现在已经跌到位了”，而也有一部分专家认为，房产税出台将导致房价出现新一波的跌幅，近阶段涨幅较大的房源，可能出现超过30%的跌幅。本报记者 晏秋秋 (来源：新民晚报)