北京楼市购买力预计减3成 房企将追捧房票一族

　　热点解读：“京15条”提高外地人购房“门槛”｜北京版“国八条”细则(全文)

　　焦点热议：质疑：这是对外地人的歧视｜外地人非大城市病原因

　　记者观察：房价“越调越涨” 买房人不敢奢望调控

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　　影响·市

　对于北京出台的细则，北京万科总经理毛大庆表示，调控政策出台，预计购买力可能会减少30%，也就是说，100个有购房意愿的人里，可能有30人不符合购买条件了。

　　我爱我家副总裁胡景晖也表示，以去年我爱我家的成交记录计算，新规实施之后，将有三成交易在今年无法达成。

　　对于后市预测，毛大庆表示，京十五条虽然没有提明确房价控制数字，但是政策传递了一定的价格控制预期。而且政策刚出，开发商的调整也要看市场反馈。

　　阳光100常务副总裁范小冲认为，包括限购令在内，京版十五条会进一步把部分购房需求向京外挤压。政策调控只是抑制了购房需求，并未根本改变购房者的购房意愿和购房能力。在市场中的货币未被回收的前提下，资金就会寻找新的出口，包括北京周边二三线城市的楼市，或者流向其他投资领域。

　　北京房价6月份可能松动

　　“此时出台调控政策，可以说是正逢其时”，北京市房协副秘书长陈志昨天说，近期北京的房地产市场又出现了购房需求旺盛等情况。“如果北京的调控政策不及时出台，这一波行情就有可能蔓延到今年上半年。”

　　陈志认为，政策出台后，无论是开发商还是购房者，都需要消化一段时间，而且北京的房价控制目标要在3月底前出台，因此市场主要还是一个观望的状况，预计会一直持续到3月。在本月和3月，交易量都会继续走低。4月和5月，买家和卖家会有一个试探的过程，此时很有可能出现一些价格的风向标。如果交易量在6月前都无法改善的话，房价就有可能出现松动。

　　“今年的房价是涨还是跌，这是无法预测的。但从目前的政策可以看出，房价涨幅回落的趋势还是很明显的。”

　　北京房租预计上涨一成

　　2010年来，房屋租赁出现了明显的价格上涨。受渐趋严格的限购令的限制，不少买房人只能望房兴叹，转买为租，北京租赁需求将增加，租金上涨形势或再度出现。胡景晖预计，今年租金将上涨12%左右。

　　北京中原地产张大伟则表示，因为二手房买卖市场交易冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨。

　　外地不会复制京十五条

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，本轮楼市调控的一大特点是“中央定目标，各地拿办法”。在北京之前，青岛、上海、成都等城市已经出台了“国八条”细则。作为全国关注的城市，北京细则版本对其他尚未出台细则的城市同样具有一定的示范意义。但由于各地房价水平不同，房地产发展水平不一，各城市细则在“国八条”的框架下还都会因地制宜。

　　范小冲也认为，北京的限购政策已经非常严厉，不会在二线城市复制。

　　本版稿件采写/本报记者 张旭 张晓蕊　袁晓澜 马力

　　房企将追捧“房票一族”

　　影响·人

　　“京十五条出台后，北京最稀缺的不是房子，而是‘房票’。”阳光100常务副总裁范小冲认为，同时具备购房能力、购房意愿和购房能力的买房人将非常稀缺。这就不排除一些房企包括大开发商会先发制人，通过降价等手段吸引持有“房票”的潜在买房人，“悟盘惜售的可能性小了。”

　　范小冲表示，新版限购令的出台，使许多人只有一次买房机会，因此买房人更会慎重选择，客户资源就会向优质项目集中。

　　半数以上外地人受影响

　　京十五条最为严厉之处，是对外地人购房的限制。在北京工作4年多的陈小姐，交税刚刚满3年，她说，“最担心的事情发生了。原来还觉得有一年的交税证明可以贷款买房，现在需要5年的交税证明，别说贷款，全款都没有资格买房了。”

　　据个人房贷机构伟嘉安捷统计，外地贷款购房人群约占总购房人群的五至六成，新限购令将使半数以上外地人群受影响。而目前在京企业中约有三分之一的企业发放现金工资，也未给员工上社会保险，伟嘉安捷认为针对这些企业政府应当从严管理，对外地来京打工人群有所保障，有利于这部分人群买房。

　　外地人买房更接近“刚需”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，此次的限购细则比新国八条政策要更加严格，北京出台这样的政策既是从楼市调控的角度考虑，也是从北京市整体发展的角度出发。一般来讲，提供五年以上纳税证明的外地人，在北京有较为正式的工作和稳定的收入，他们相对稳定，购房需求也接近真实的自住“刚需”。

　　而据相关部门调查，2010年，北京的常住人口已经超过了1900万人，而据人民银行营业管理部2010年第四季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，北京户籍人口达1246万人，由此来看，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右。

　　统计显示，今年1月北京卖出的住房中，44.8%都是非本市居民购买。

　　数据

　　成交量 据北京中原地产监测，春节后的首周2月7日至13日，北京期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下降了65.6%、54.5%、59.5%。

　　购房意愿 近日一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6%，超过六成的购房者逐渐开始观望。

　　房价 北京新建住房价格指数同比涨幅，从去年5月份的22%回落至12月份的9.9%，连续7个月回落。环比指数由2%以上降至0.3%以内。均价从每平米2.35万元降至2万元左右。

　　北京楼市调控进程

　　一、京十二条

　　2010年4月

　　暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　二、营业税新政

　　2011年1月

　　凡在2011年1月27日之前网签的，按原政策执行，1月28日（含28日）后网签，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，满5年的将免征收营业税。

　　三、京十五条

　　2011年2月

　　1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　2、原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限(编者注：京十五条中此年限为5年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限(编者注：京十五条中此年限为5年)当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

北京楼市新政细则 京籍居民和外地户籍居民差异比较
外地户籍		限购	暂停购	购房材料
		持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。而此前北京的限购，执行的是“需累计1年以上个税和社保缴纳”的标准。	符合纳税和社保等条件的外地户籍家庭如果已拥有1套及以上住房，将不得再新购买住房； 无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房	提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查 。
京籍居民		京籍1套房家庭可再购1套 : 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭， 限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)	已拥有2套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；	提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)身份证件原件和复印件；持有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件