来源：东北新闻网
沈阳将核查经营性房产 个人出租房屋将按月缴税
在契税、二手房营业税等一系列经营性房产税收政策调整后，今年沈阳还将对全市的经营性房产进行逐户的核查，并且适时按照核定税率进行出租屋税征收。
个人出租屋按月缴税
据了解，今年沈阳将以房产税普查为契机，对全市经营性房产进行逐户核查。在入户普查经营性房产的同时，还要对所有纳税人的户籍信息、税收定额、发票使用、欠缴税费、减免税等情况进行全面登记核查，特别要加强对特殊行业、非正常户和废业户纳税情况的检查。
所谓的经营性房产，不单指商业企业和门市用房，还包括个人将自住之外房产出租的情况。
房产经营使用形式不同，征税税率也有不同。鉴于目前与市民较为密切的就是“将个人住宅出租给他人居住的情况”，沈阳核定出一个综合征收率，与月租金挂钩按4%、5%、6.5%三个标准征收。据知情人士透露，目前暂定为三个阶段，分别为850元以下、850-5000元、5000元以上。而对于居民住房出租后用于生产经营的情况，则须缴营业税、房产税、个人所得税等。有业内人士认为，此举是为将来的“房产税”征收做准备。
按地图挨户排查缴税
提到普查方法，沈阳市地税局相关人士介绍，主管的税务机关将按照实际情况从测绘部门取得本地区1：500—1：2000地形图，按照地形图将本辖区划分成若干个税源普查区，逐一区别经营性和非经营性的房产和土地，对照工商和公安部门提供的登记信息清理漏征漏管户。
事实上，“用于经营性的商业网点较容易管理，但个人将自住之外的房产进行出租收租金的情况较为隐蔽。”沈阳市地税相关人士表示，目前出租人不申报租金收入或申报不实的情况十分普遍，这在较长时间里都将是监管难题。“今年，考虑到社区对所辖区内出租房情况掌握得最为清楚，因此税务部门将与社区联手对出租房征税。”
针对这种情况，周围相关人士表示，目前省外部分城市采取由辖区派出所代为征收的办法，这些经验今后都有可能被借鉴。
【马上算账】
刘女士在大南街和广宜街有两套住房出租，户型分别为133平方米三室两厅和60平方米一室一厅，每个月租金分别为1500元和700元。“我知道出租房产需要缴税的事，但如果不声张谁也不知道房子是租出去了还是自己住。”刘女士算了笔账，如果按照暂行标准大南街的住房每月需要缴纳1500元×5%=75元，广宜街的房子每月需要缴纳700×4%=28元，这样每年就得多交75×12+28×12=1236元。
“这样就觉得有负担了。”刘女士表示，她会想尽一切办法避税的。
【市场走访】
去年底，全国各地房屋租金“涨声”不断。
春节过后，房屋租金上涨的势头在沈阳继续扩大，俨然一副向“高房租时代”迈进的模样。
房租最高涨200元
按照往年经验，春节后很多返回沈阳上班的年轻人、务工者开始进入到租房者的行列里来。2月21、22日，记者走访了沈河区、和平区、铁西区等多家房产中介，采访中记者了解到，元宵节过后沈阳租房市场就开始逐渐升温。
“早知道房价会涨，之前就不退租了。”昨日，在沈阳皇寺广场附近的一家房屋中介公司内，正在为租房子而发愁的刘超告诉记者，他家住黑龙江，2009年大学毕业后就留在了沈阳工作，去年8月份在沈阳北市家园后身的老小区租了一间40多平方米的单间，每月的房租为750元。
去年春节回老家过年时他租的房子刚好到期，当时就想春节期间房子空一个月有点可惜，不租了还可以拿回押金回家过年，就没有续租。结果回沈阳后他再想在附近以这个价格租房时，却发现房租都涨到800元以上了。“我原本以为回来等供暖期过了，房租价格会下降，没想到反而涨了。”
“房租确实是涨了。”这家房产中介的负责人王女士表示，不只是刘超想租的这个地段、这个类型的房子租金在涨价。其他区域房租价格与春节前相比大都有50元至100元的涨幅，最高的房租甚至上涨了200元。
供求等原因助推房租上涨
在皇姑、大东等区域，记者了解到的情况基本相同。
“今年春节后租房子的人比往年多了。”皇姑区一家房屋中介公司的负责人刘爽对记者表示，往年这个时候每天来我们这里租房的也就六七人，可这几天每天都有10多个人来问租房子的事。同时，最近来看房子的人里选择长租的年轻人多了。刘爽说，往年来租房的大都是只租两三个月的，而今年租房的大都是一租就是半年以上的。供求关系的变化，也使房租有所上涨。
沈阳一家中介公司相关负责人则分析，今年受春节前“国八条”政策出台影响，一些购房者或因政策原因，放弃购房计划改为租房，所以房租价格也会随着上涨。而沈阳春季出租房市场交易活动频繁期会在2月下旬至4月中旬，高峰期大约会在3月份出现，届时房屋出租市场价格将会有进一步的上涨预期，但涨幅不会像一线城市上海、北京那么大，预计会在10%以内。
旺铺租金大幅上涨
“合同4月中旬才到期呢，现在就已经通知我涨价了。”刚过完春节，在皇姑区做服装生意的张先生就接到了房东电话，被告知今年房租从17万元上调至21万元，一下就涨了4万元。
张先生说，他在这个位置做6年的服装生意了，租金由最初的6.5万涨到了现在的21万，仅仅是几年的光景，平均每年租金约涨了2.4万元，而今年更是一下涨了4万元。“房租是我们干个体最大的压力，多年培养起来的相对稳定的客户群，如果换地方就白丢了。”
“其实门市房要比住房更好租，而且利润也更高。”房产中介王丽表示，除面积大和位置欠佳的商铺挂牌外，大量小面积商铺的出租基本都不靠中介，只需在门上贴上出租的告示，一般短时间就能租出去，出租成功率和租金上涨幅度都远超普通住宅。
这一说法得到了汪女士的认同，和平区太原街附近一间临街的商铺业主汪女士告诉记者，现在自主创业的人越来越多，位置好的商铺从来不缺求租者，供求关系决定了租金要上涨，商铺租金年年涨价也是业内不成文的“规矩”。“我这个商铺的租金每年上涨幅度都不低于10%，去年因物价涨得快甚至涨了25%。”
【业内声音】
公开数字显示，2月15日国家统计局公布的我国1月份CPI相关数据，住房租金价格上涨7.1%，证实了去年底以来各地房租上涨明显的趋势。而辽宁公布的数字显示，1月份我省住房租金价格上涨7.6%。
据了解，沈阳每年新增“新市民”约10万人，而在沈阳工作生活的流动人口更是达到数十万人。
在业内人士看来，正是这些流动人口支撑了约3000家房产中介的生存，并促进沈阳房产租赁市场持续发展。据不完全统计，以太原街从东到西为基点，辐射周边一公里范围内大约有3000个新楼盘出租房源。以中街从东到西为基点，辐射周边一公里范围内大约有2000个新楼盘出租房源。
“每年从外地来沈的新高校毕业生约有5万至6万人，而且每年有10%的增长。”采访中，业内人士表示，每年还有很多进城务工者，这些人基本都会成为租房主力军。而沈阳房租今年春季可能继续上涨，除了节后返城、传统租赁客户换租等“传统”因素，由于连续几次加息，加上营业税增加，致使部分房东还贷成本增加，只好靠房租来弥补。同时，“限购令”也使一些人对已有的购房计划持观望状态，变成租房一族，使租房数量增加。
“以前也有出租房屋交税的政策，只是很少有人执行。”在某中介公司负责人王先生看来，此次再次提出出租房屋税也很有可能再次遇阻，首先是排查工作的艰难，即使税务部门要采用入户调查方式，普查数据可能也会存在一定误差。
此外，现在除了单位租房做办事处，或租房需报销的职工需要出租方提供发票外，几乎没人要求出租人出具发票。如果出租房屋税成功执行，那么房主很有可能会把这部分税额转嫁到承租人身上，造成租房价格继续上涨。因为，现在许多出租的房屋都是房主用于投资置业的，比如小户型住宅、门市房，目的是赚取更多的利益。“所以这些房主应该不会自己承担出租房屋税的。”
【数据解读】
关于“沈阳将收取出租税影响”等问题，本报进行了问卷调查。本次调查通过实地走访沈阳市沈河区、和平区、铁西区等市内区域和以电子邮件形式及微博网上调查的形式展开。共发出调查问卷1500份，回收有效问卷1208份。
超六成受访者均有房出租
调查问卷显示，接受调查的沈城市民约有61%至少有一套房屋正在出租，而其中不少50岁以上的市民目前并没有固定工作，收入来源基本全是来自房屋租金;记者发现，在39%的无房可租的市民中，基本全是外地来沈创业或打工者。
而针对“出租的房屋是什么类型?”这一问题，调查数据显示，63%均为住宅。但记者同时发现不少更有经济实力的市民在投资中，选择的是投资门市型房产，而且现状是好地点的门市在出租时更好租、价格更高，基本是一本万利。而且因为目前，国家对于住宅住房调控政策日趋严厉，以至于不少市民把目光纷纷投向了门市房市场。
房租上涨可能会拉动房价
对于出租税将会被如何执行这个问题，86%的人认为房主会将租赁税全部转嫁到承租者身上，也就是提高房租。由此可见，沈阳的租赁市场很有可能面临一次集体提价。有9%的人认为房主会和承租者一起协商，双方各自承担一部分，这是一种最和谐的方式。还有5%的人认为房主会自己承担。
那么作为房主，到底如何看待出租税呢?结果显示，有17%的房东愿意全部承担出租税，而38%的房东表示不愿意承担，还有45%的房东态度不明确，要看需要交多少税而定。
“近半的房东还无法确定如何承担出租税。”业内人士分析，如果计算下来需要缴纳的出租税太高的话，房东当然觉得“亏本”的。但是如果房东强制要求承租者来负担，很有可能会遭到拒绝，进而出现解除合约的情况。
那么，出租税执行会对房地产行业产生哪些影响呢?结果显示，82%的人认为租金会继续上涨，甚至有可能会带动房价上升。长期关注房地产市场的业内人士杨涵表示，租金长期上涨，非常有可能拉动房价。10%的人则认为此举能够有效打击炒房族，征收出租税之后，将会给那些以买房投资、租房收益为目的的炒房族带来一定的限制，从而促进房地产市场健康发展。还有8%的人认为，会产生什么影响，目前尚不能确定，还要等到政策实施之后。
“如果挨家挨户调查收取，那就没法不交了。”有两套房子出租的市民刘女士表示自己绝不会主动去交出租税。据她了解，目前在沈阳监管部门登记备案的出租房屋比例很小，“而且我估计挨家挨户查访也会比较困难。”
三成市民不知租房应缴税
调查显示，有69%的被调查者知道出租房屋应该交税，而有31%的被调查者则表示不知道。
对于“如果您是承租者，出租税转嫁到租金里，您愿意吗?”这个问题，有51%的人表示，面对房东通过提高租金来转移出租税这种情况，即使不愿意他们也只能接受。“重新找房子太麻烦了。”在市政府附近租房的小周表示，自己毕业后就一直在沈阳租房，如果突然要换房子，想找个价位、地点、配套设施都满意的房子也挺不容易的。所以如果价格合理的话，他愿意承担或部分承担出租税。只有2%的人表示愿意承担出租税，有13%的人表示无所谓，这部分人大多是并未在沈阳租房的。还有34%的人表示不愿意，如果让自己承担出租税，“宁可住宾馆也要换地方。”
正因如此，86%的人不赞成出租税的收取，认为会给租房者带来很大的压力。有11%的人认为出租税的征收是合理的，可以一定程度地遏制群租。还有3%的人对此表示“无所谓”。
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