上海尝试建设多处养老地产 实行会员制不可出租

　　CFP供图

　　晚报记者 杨冬 报道

　　50万元，在上海买得到豪车，却买不到房子。同样是这笔钱，或许可以让正步入老年的人们颐养天年。记者昨天获悉，一种被称为“老年社区”的房地产形态逐步出现，而早些时候沪上某建成投运的养老地产项目亮出入住门槛最低45万元。有专家认为，这种以预缴费会员制为基础的社区养老模式，要想为社会广泛接受，尚需时日。

　　“这个项目不出售也不出租”

　　“我们这儿不是养老院，准确的讲法是老年社区。 ”昨天，沪上一个打着“养老地产”概念的老年社区项目的工作人员在电话中向记者这样介绍。

　　经过一番交谈，记者得知，这一坐落于本市东部地区的养老社区，建成运营已有一段时间。其不是传统意义上的“寄养制”，而是采取了与国际接轨的会员制，即要想入住这一社区，必须首先成为会员，缴纳一定会费，45万元至89万元不等；不同会费可享受不同等级的住宿、服务，房间从58平方米到100多平方米都有。“我们这个项目不出售也不出租。 ”该工作人员强调，数十万元会费必须一次性付清，每年按照3万元—7万元不等的年费标准实施扣除。据其透露，目前社区内已有近700名老年人入住，其可承受的入住总容量约1000名老人左右。

　　这个项目只是“养老地产”这一新兴事物在申城楼市中最为直观的缩影之一。记者从有关渠道获悉，近期，某国内超大型地产公司在上海与专业机构合作开发养老地产，但具体推进并不顺畅。业内人士直言，房地产开发商与专业机构合作的开发罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。

　　专业养老社区寥寥无几

　　记者在采访中了解到，随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在国内地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，大部分只是圈地的噱头，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。

　　DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文表示，除了那些由政府开发的物业外，市场上的物业均由房地产开发商开发建设，他们拥有其他企业没有的优势：拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验，但房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源。 “拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做物业开发力不从心。 ”黎庆文指出。

　　因此，很多房地产型的养老社区最后是建成别墅社区，专业服务欠缺。“当然这比规划成老年公寓卖掉，没有专业服务提供，把老人晾在里面的结果好些。 ”黎庆文谈到，国外的老年社区一般业权不分散，因为分散后老人居住点不受控制，反而影响到专业服务的效率，最终让老人的权益受损。

　　观点

　　专业服务不成熟，大多仍属普通房地产

　　“政策优惠不多，投资周期长，回报率低，阻碍了更多房地产开发商进入这一领域的积极性。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，在国内，尤其在上海，养老地产在中高端收入的人群中仍有较大市场潜力。

　　就养老地产的行业壁垒，业内专家直言，首先是技术存在巨大障碍。老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。

　　比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。专家表示，目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到“着力点”，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产的水平，达不到颐养天年的要求。

　　土地价格居高不下致开发成本高企

　　还有观点认为，要想开发业权不分散的集体养老社区，目前政策法律下的开发商业模式并不具备吸引力，这一点妨碍了资本的进入。

　　“在国内融资背景下，对于绝大部分国内开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，”黎庆文指出，几乎所有商业项目都需要短期能变现的产品。对于资本价值来看，项目不能快速复制，资金不能快速滚动就没有资本价值。 “对于CEO来说，项目不能迅速产生营业额或利润就不是好项目。 ”

　　遗憾的是，当前政策下国内集体养老社区三个方面的需求都不能满足。一方面，当前集中式养老社区开发模式缺乏吸引力，急需创新和政策扶持来打造新的商业开发模式。另一方面，国内土地价格居高不下，加之较重的税收压力，使养老社区的开发成本高企。

　　“一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。 ”黎庆文表示，中国国情决定养老地产在政策突破的时间表和力度上具有很大的不确定性，在没有政策大突破的情况下养老地产较难“突围”。

　　展望

　　养老地产将在一线城市萌发“新芽”

　　还有业内人士建言，要想让更多养老地产项目 “开花结果”，必须让地产资本跨界进入专业服务领域，使专业服务也能通过长期收取服务费成为地产公司新的“产品线”。也就是说，不同定位的养老地产所对应的专业服务有所不同：

　　正如上面所说养生服务对应定位于活跃型老人的养老地产，由于活跃型老人与养生服务要求集聚性相对其他较低，可以适合分散产权销售的养老地产。护理服务和医疗服务对应定位于低度照顾或高度照顾老人的养老公寓，由于服务的集聚性要求该类的养老公寓不宜分散产权进行销售。

　　在高端的养老地产中可尝试“会籍制”，如钻石会员可享受单人套间床位，一般会籍享受一般的多人房床位。会籍没有年限，可以二手转让，具有流通价值。会籍等同于一种家庭对养老物业的投资，具有投资价值。这样将刺激会籍的销售。拥有会籍的家庭才能安排老人入住养老公寓，老人根据享受不同的专业服务另外支付月费。会籍费的定价相当于其对应使用的物业的价值。

　　专家认为，总体而言，上海等一线城市老人的文化水平较高，容易接受新观念，有稳定的医疗保障和退休保障，独生子女比例高，经济条件尚可，他们接受集体养老的可能性相对更高。如能配置合理的开发商业模式和产品设计，中高端集体养老地产将在一线城市率先萌发“新芽”。