楼盘成交回暖降但价趋势依旧 房企库存压力难缓

　　成交回暖但降价趋势依旧 房企库存与还债压力并行 3月1日至11日——

　　“万元圈”扩大新盘价格再降两成

　　3月上半月，京城楼市都笼罩在“回暖”的氛围下，不过据记者了解，所谓“回暖”仅限于成交层面，受到库存和债务的双重影响，近郊部分楼盘继续引领降价趋势，京城楼市的“万元圈”正在扩大。

　　现状

　　成交小涨价格猛降

　　楼市调控出台已一年有余，截至昨天，从3月上半月的情况来看，预计全月成交将在3500套左右（不含保障性住房），虽然环比上涨47%，但和去年限购期间的月均成交量4702套/月相比仍在低位。

　　在此基础上，近郊楼盘继续引领降价趋势。据链家地产市场研究部统计，3月初十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，相关区域价格水平已经与2009年水平相当，京城万元圈进一步扩大。

　　这些降价项目主要集中在昌平、房山等郊区，其中昌平区高教新城降幅高达25%，已从1.5万/平方米左右的价格区间，滑落至1万左右的价格区间。

　　在个别项目猛降的同时，整个新房市场的成交价格均有所回落。来自市住建委网站统计的数据显示，3月1日至11日北京商品住宅成交均价为18845元/平方米，较去年12月的成交均价22580元/平方米下降约19.8%。

　　原因

　　北京近郊库存逼近7万套

　　来自链家地产市场研究部的统计，截至3月11日近郊6个城区的库存约7万套，同比大幅上涨67.8%。按限购后2011年3月至2012年2月6个近郊区的月均消化套数2184套来计算，在无新增供应情况下也需32个月消化。

　　换句话说，库存压力对于房企来讲，短期内很难得到有效缓解。

　　房企迎来第一波还债高峰

　　与库存压力并行的是债务压力。资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在2012年2、3月份。据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中一季度达366亿元。

　　以龙头房企万科为例，国泰君安发表报告称，万科1、2月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元。

　　而此次十个逼近万元的项目，万科旗下的就占据两席。

　　预期

　　房价下行动力依然存在

　　虽然当前成交有所回稳，但是仍然处于低位，而“回暖”说也只是开发商以价换量的必然结果。2012年楼市寒冬依旧，房企都面临着偿债到期和存货上升的双重压力。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年前两月，由于季节性因素，开发商推盘量较小，造成了月度的供不应求，但在调控政策不放松的形势下，预计开发商会抓住机会尽快推盘，接下去几个月仍将回到供大于求的局面。

　　正如万科总裁郁亮所言，2012年万科将继续“多卖房，少拿地”的模式，被业内猜测为万科继去年下半年降价之后可能会进行二次降价以加速销售回款。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，开发商以价换量的动力依然较高，而消费者对于未来降价信心也很强。因此预计未来成交量大幅攀升的可能性很低，房价下行的动力依然存在。

　　近郊部分万元左右在售项目详情

　　项目名称 区域开发商 3月份网签价 去年成交价（元/平方米） （元/平方米）

金隅万科城 昌平万科、金隅 12722 13828

　　龙山华府 昌平正宏置业 11945 15127

　　高教新城 昌平罗顿沙河地产 11150 14786

　　富力丹麦小镇 大兴富力地产 10357 13107

　　金色漫香郡 大兴金融街 11134 11645

　　水墨林溪 房山华风腾龙地产 7920 8188

　　万科幸福汇 房山万科 9421 10106

　　浅山香邑 顺义天正华特地产 8230 8256

　　文/记者杨予诺