房屋养老金难动成为新病灶 多专业性制度性纠纷

　　发轫于19世纪60年代英国；30年前首次亮相改革开放前沿深圳；如今在中国拥有300余万人的从业大军,并以每年10%的速度递增……近年来,“物业管理”在方便百姓生活的同时也频频引发诸多矛盾纠纷,由此,催生了一支专门调解物业纠纷的人民调解员队伍物业纠纷专职人民调解员,项朝阳就是这支队伍中的一员。

　　曾是房管部门工作人员,熟悉房屋质量等专业知识；而后又在物业公司工作过,对物业方面政策法规耳熟能详2009年7月1日,浙江省杭州市决定以上城区作为试点探索成立物业纠纷人民调解委员会时,项朝阳被作为特殊人才从原单位“挖”到上城区物业纠纷人民调解委员会。

　　从此,“物业纠纷专职人民调解员”头衔在项朝阳头上顶了近3年。2月20日,在位于杭州上城区敦东园巷8号的中闽大厦4楼上城区物业纠纷调解委员会办公室里,项朝阳对《法制日报》记者戏称自己现在已由原来的特殊人才变成了“三栖人才”。

　　“按照涉及问题内容的不同,物业纠纷大体可分为装修纠纷、住改商纠纷、车库纠纷、相邻权纠纷、物业服务费用纠纷、停车位管理纠纷、公共设施使用管理纠纷、公共维修资金使用管理纠纷,此外还有公共用地绿化、卫生管理、治安管理纠纷；而按照引发纠纷的原因分类,则可以分为因职能部门规划、审批、监管引发的纠纷和开发商遗留问题、物业服务不到位、业主拒交物业费以及业主与业主委员会内部自治引发的纠纷……”不到3年的时间里组织和参与调解了150余起物业纠纷,老项如今对物业纠纷算得上“门儿清”,一上来就给记者上了堂“扫盲课”。

　　看出记者有些茫然,老项呵呵一笑:“物业纠纷产生的原因错综复杂且具有反复性等特点,你们‘行外人’不可能一下子就能梳理清楚。不过,近年来物业纠纷的数量呈明显上升趋势、并将在一定时期维持高发增长态势是不争的事实。”

　　项朝阳的这一说法从浙江省司法厅基层处处长陆德兴提供给记者的一组数据中得到验证:2010年,浙江省物业纠纷调委会共调解物业纠纷1970件；2011年,这一数据增加了74.8%,上升至3444件。

　　对于这一现象,老项表现得很平淡,“首先,这与社会流动人口增加、中国城市水平加快的大环境和百姓法律知识提高、维权意识增强的微环境变化有关；其次,近年来物业纠纷专业人民调解委员会建设力度加大,认识、了解并选择通过人民调解的方式解决此类纠纷的群众越来越多”。据了解,浙江省2010年有物业纠纷人民调解委员会20个,到2011年全省已有60个物业纠纷调委会。全省的专职调解员也由134人增加到216人。

　　“如果加上乡镇、街道和社区(村)非专业调委会调解的物业纠纷,远不止这些。”老项说,上城区最初在成立物业纠纷人民调解委员会时,就设计了“三级调解网络”机制。

　　“社区(村)调委会与群众联系最为密切,最容易得到基层纠纷信息。有许多邻里之间因为占用楼道、安装防护网之类发生的小纠纷,通过基层人民调解员从理顺邻里关系的角度就可以化解。”在老项看来,利用和吸纳现有的基层人民调解组织参与物业纠纷化解是一种资源整合利用,也是一条应对物业纠纷日益高发的有效途径。

　　“不过,社区(村)调委会的人民调解员大都由群众选举或聘任产生,缺少调解物业纠纷的专业知识,需要接受专家理论技术支持。”因此,作为区一级的专职调解员,到各个基层调委会指导和传授调解物业纠纷的专业知识与经验也是老项平时工作的一部分。

　　“经过社区(村)和乡镇街道的两级‘过滤’,到我这里的物业纠纷专业性比较强,多属一些‘疑难杂症’。”按照老项的说法,他现在出诊的是“专家号”。在他组织和参与调解的150余起物业纠纷中,常常一件纠纷涉及上百甚至数百户居民。“一个案子进去,没有两三个月出不来。”

　　老项告诉记者,与前几年因邻里关系和开发商遗留问题导致物业纠纷多发不同,涉及业主委员会不作为乱作为、物业服务企业不规范等新矛盾新纠纷近两年开始“崭露头角”,纠纷涉及的专业性、制度性问题越来越多。其中,房屋公共维修资金使用和管理引发物业纠纷的新病灶,尤其让这位专家感到忧虑。

　　房屋公共维修资金又称“房屋的养老金”,是指由售房单位和购房人共同筹集,在保修期满后,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。

　　老项介绍,房屋公共维修资金的缴纳可以追溯到1998年,建设部、财政部当年发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》,开启了房屋公共维修基金缴纳的先河,开始为非强制性缴纳,后来演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用之一。

　　“随着使用年限增加,住宅‘高龄化’现象在现代城市中越来越普遍,相应的公用设施老化问题逐年加剧。在动用公共维修资金方面目前面临两大问题:一是公共设施维修成本高,动辄需要几十万元上百万元；二是部分业主缺乏自治参与意识和物业消费观念,心思不齐。”

　　对公共维修资金的归属和使用,物权法规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

　　同时相关法律法规还明确,住宅小区共有部位和设施设备正常损坏需要维修的,须应经小区业主大会同意,并经过占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,委托专业维修部门向辖区国土资源和房屋局申请,经过一定的审核程序,提取公共维修资金利息,由物业服务企业负责维修。

　　项朝阳告诉记者,由于牵扯业主、业主委员会、物业服务企业及相关行政监管部门等多方,维修资金的使用程序“相当繁琐”。“以征求业主意见维修消防设施为例,有些住户重视安全、强烈呼吁,而有些住户却不以为然、认为无关紧要；对电梯改造也存在类似问题高楼层的住户支持,住低层的住户就觉得‘吃亏’……业主意见不统一,就很难启动维修资金。一旦问题悬而不决,就很容易引发部分业主对物业服务不满。作为‘杀手锏’,很多人就以拒缴物业费的方式表示抗议。由此,一系列的物业纠纷就会产生。”

　　老项表示,涉及公共维修资金使用和管理的物业纠纷多数属于“疑难杂症”,调解起来非常“难啃”。由于消防、电梯等涉及公共安全,遇到这类隐患,政府不能坐视不管,“最后,就形成了一个怪圈靠政府埋单对老旧小区进行改造。”

　　据了解,杭州市2011年用于城市老旧小区改造的财政资金超过1亿元。政府埋单改造、翻新老旧小区现象不仅限于杭州,记者查阅网上信息看到,这一做法非常普遍,尤其在大中城市更是常见。

　　对这一做法,老项认为,“能解一时之渴,难成长久之计!”

　　“做了这几年物业纠纷专职人民调解员,对这一工作已经有了感情,但物业纠纷化解是一项大工程,任何一个部门或组织不能包打天下。毕竟,我们只是社会管理中的一个‘专科大夫’。”老项说。

　　记者手记

　　《与物业斗智斗勇,其乐无穷》、《一场垃圾战业主与物业斗了8年》、《一墙洞让居民和物业斗了20回合》……近年来,涉及物业纠纷的新闻报道不绝于耳,物业服务市场俨然成了一个没有硝烟的战场。不论业主“成功维权”,还是物业服务企业“全身而退”,严格来说这注定是一场没有胜者的斗争。毕竟,和谐的社会环境由此受到了伤害。“避免”永远是化解纠纷最佳良药,在这一点上,我们希望看到相关政府职能部门有所作为。