上市房企资产负债率攀升 龙头万科超七成守过冬

　　近日，各上市房企陆续公布了2011年年报，其中最吸引人的无疑是业内老大万科的成绩单。然而，值得注意的是，在销售额突破千亿的同时，万科地产的资产负债率也随之攀升了2.41个百分点，达到77.1％。

　　这也就解释了万科的“过冬论”。

　　“这是一个似曾相识的冬天。”在年报致股东部分，万科如此开篇。还没进入2012，万科就已经早早抛出“过冬论”。

　　因此，面对资产负债率上升、毛利下降等困境，加速销售成为万科“过冬守则”的最重要内容。

　　过冬守则：降价促销积极卖楼

　　2012年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销？

　　在3月13日举行的2011年业绩新闻发布会上，万科总裁郁亮用含蓄的方式表示：从来不降价，只是积极定价。

　　那么，积极定价策略是否意味着降价？对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略，具体采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。

　　2012年初以来，经历春节长假后楼市并未出现回暖迹象，使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。

　　3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套最高优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此，深圳业内人士认为，这就是变相降价。

　　而在北京地区，记者从中粮万科长阳半岛和金隅万科城了解到，目前两个项目都在降价卖房，其中长阳半岛的优惠幅度不小，在9.9-9.7的普通折扣基础上总价直降12万元；而金隅万科城的均价则从最高时的17000元/平米降到目前的12000元/平米起。

　　负债库存两座大山迫使万科入冬

　　去年底，万科总裁郁亮提出了“过冬论”，关键词就包括“积极卖楼、谨慎拿地”。对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，前2个月，除了参与到广州一处城中村改造项目，万科再无土地储备进账，可以印证万科的“过冬策略”，反映出其预期悲观。

　　2012年2月的销售业绩，销售额环比大降四成；前两个月，累计实现销售面积190.9万平方米，销售金额190.5亿元，分别同比下滑13.35%和27.23%。更印证了“冬天”的确已经来了。

　　也可以说，开发商最怕的两座大山——负债与库存，双双压迫着万科，让万科不得不降。

　　降价理由

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　　净负债率上升至77.1%

　　截至2011年报期末，万科净负债率为23.8%，因预收账款由2010年底的744.1亿元大幅增长至1111.0亿元，资产负债率相比2010年同期上升至77.1%。

　　所谓资产负债率是反映企业的长期偿债能力的关键指标，过高的资产负债率将意味着企业债务负担严重，财务压力大，财务风险也大。

　　同时，国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元。

　　而就在不久前，万科分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。

　　另外，2011年万科房地产业务利率也呈现下降趋势，结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。

　　万科总裁郁亮于业绩发布会上就曾表示，预计今年万科的毛利会回到2009年的水平，可能较2010年的时候要下调，“过去我们毛利率平均在25%到29%左右，现在可能会到22%到25%。”

　　降价理由

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　　去化率下降库存激增

　　除了面临债务和融资方面的掣肘，万科2011年的存货也创下历史新高，达到2083.35亿元，同比增长56.2%。

　　统计显示，2011年万科重点监控的全国14个重点城市成交面积继2010年同比下降29.6%后，继续下降19.2%，成交处于低迷态势。

　　而实际上，令万科压力感直线上升的，不止是逾2000亿的存货，还包括不断下滑的去化率。

　　过往，万科一直坚持新盘当月60%的销售去化率，然而，在调控当下成交萎靡的楼市，万科多月的销售去化率已接近60%的临界线。

　　“以前万科奉行5986，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。”王石日前曾表示。而郁亮亦承认，万科60%的去化“及格线”将下滑，今年新盘推出一个月内去化指标为55%。

　　文/记者杨予诺

　　楼市周评

　　平谷楼市起步还要“穷人住城外”？

　　周末被业内同行相约，到京东平谷区参观了几个楼盘，路上有人问房价几何？一“菜鸟”顺口答曰：通州一万八，顺义一万五，算得出来平谷多少。

　　平谷楼市，北京楼市中发展最晚的一个区域，甚至在密云、延庆两县楼价过万的年头，这里都没有大规模进入房地产开发阶段，或许是当地人对“世外桃源”自然环境的眷恋，迟迟不肯进入“城市化进程”。

　　北京人说起平谷，除了知道“平谷大桃”，就是见过“满树桃花”和金海湖为首的几个水库周围的农家院。笔者认为，在这个区域建设房地产项目，如果单纯追求低端低价，似乎浪费了北京人对其呵护多年的情感。

　　试想鸟语花香的潺潺流水之间，惊现一排排用最低建筑成本盖成的“火柴盒”住宅，那将是“姥姥不疼舅舅不爱”的败笔，普通百姓买不起还嫌上班太远，改善一族觉得局促和不够享受。

　　北京市规划委相关负责人在今年“两会”政务咨询会上回答代表询问时表示，目前平谷区的轨道建设已纳入2020年北京轨道交通线网规划方案，正在考虑通过机场线东延、唐山城际铁路接岔线及将3号线通至北苑三种方案实现平谷区的轨道交通出行问题。“十二五”规划完毕时平谷将通轻轨，届时从平谷搭乘快速轨道交通进城只需20到30分钟。

　　随着北京城的不断扩大，郊区楼市也承载了越来越多的居住功能，由于城市核心区土地难求，开发企业和购房人都向郊区转移，传统的城市开发模式也被照搬到郊区，这在极大程度上浪费了北京郊区的自然资源。

　　不过，笔者一行却发现，正在准备开盘的香墅湾1号等项目，并不是“意料之中”的小打小闹，无论是产品的精致和自然资源的使用，都经过负责任的思考。

　　“有钱人住城外”这个西方的居住模式，中国人羡慕了几十年都没有突破。如果有更多的平谷、密云、延庆等地都充斥着低端住宅而不强调利用环境优势形成差异化，那么北京楼市可能一辈子都是“穷人住城外”，城里城外的人，谁住着都不舒服。 本报评论员蒋举

　　年报速览

　　富力地产：2011营业额增长一成

　　高端物业发展销售理想 对房地产前景充满信心

　　本报讯（记者杨予诺）3月20日，广州富力地产股份有限公司公布了2011年度综合业绩。报告显示，截至2011年12月31日，富力集团年度营业额增加了11%，达到274亿元人民币。

　　年报显示，富力集团整体纯利增长率为8.5%，达48.35亿元人民币；公司所有者应占盈利约48.42亿元人民币，每股盈利1.5057元，董事会拟每股派息0.4元。

　　富力地产董事长李思廉先生对公司去年的业绩表示满意。李思廉认为，在监管措施影响下，2011年房地产市场消费者情绪偏向谨慎，但富力地产表现相对稳定。

　　“富力集团2011年的营业额和纯利润较上一年度均有所增加。2011年月我们共交付220万平方米物业，与年度计划基本一致。除了采取适当营销策略外，我们还从家居建设及土地购买策略等方面做出调整，以配合新转变。总之2011年最终的销售业绩是理想的，足以产生稳健的现金流，让公司维持畅顺健康的运作。”李思廉说。

　　对于公司前景，李思廉表示，政府强大的调控措施所引起的产业结构变化，以及政府承诺兴建保障房的决心，让富力集团对房地产前景充满信心。

　　李思廉说：“房地产市场仍有巨大空间。未来富力集团将致力营运现有的13个业务基地(主要为一线城市)，并准备在适当条件下，扩充至二、三线城市中。中国不可阻挡的城市化进程还远远未结束，我们预期数以百万计的人在未来数年需要高质量住宅，而本集团的品牌及其在全中国的高质量物业发展项目将对他们当中大多数人具有吸引力。”

　　龙湖地产：民营房企融资最优水平

　　整体客户满意度保持优异今年再推9个新项目

　　本报讯（记者杨予诺）3月12日，龙湖地产公布了2011年全年业绩。数据显示，2011年度龙湖地产合同销售额增长14.9%，达382.7亿元，创历史新高。销售总建筑面积、营业额等亦有大幅上升，股东应占核心溢利更是增长了74.9%，高达45亿元。

　　据悉，当年度龙湖继续保持财务稳健及合理借贷水平，获得标准普尔BB+及穆迪Ba2的信贷评级，是现时最佳评级的民营房企。

　　面对中国房地产业波动向下的逆境，2011年度龙湖地产物业发展业务的整体毛利率由2010年的33.3%增长至40.3%，股东应占核心利润率则从17.1%上升至18.7%，实现了上市以来连续三年正增长。

　　除了在多个区域市场保持领先地位外，龙湖地产整体客户满意度也保持着优异水平，第三方调研显示，2011年度的客户忠诚度达76%，名列行业前茅。

　　投资物业方面，2011年度龙湖地产租金收入总额增长40.0%，达到4.02亿元。

　　在境内外信贷紧缩的环境下，龙湖还完成了7.5亿美元债券融资及2.5亿美元银团贷款，融资成本为当期民营房企最优水平。

　　今年龙湖集团将在目前在售的46个项目的基础上，推出9个全新项目，涵盖刚性需求、改善性、商业经营等不同的客户需求。而成都北城天街等5个持有物业已陆续开工建设，预计2012年内将陆续开业，为集团的长期租金收入提供有力支持。