郑州地税局定二手房交易税 “阴阳合同”难避税

制图/方毅夫

　　业界估计，计税价可能比房管局制定的交易指导价每平方米高500元~1000元

　　这事儿让你有压力吗，其实房产商也鸭梨山大：

　　500强房企库存近5万亿，纷纷启动全员卖房模式，郑州房企全员卖房也疯狂

　　记者 訾利利 王俊伟

　　商报记者昨日从郑州市地税局获悉，4月1日起，郑州市所有交易的二手住宅，最终计税价格要由地税部门核定。

　　酝酿、筹划了将近一年的“郑州市存量房交易计税价格申报评估系统”尘埃落定。

　　自此，纳税时申报价格明显偏低且无正当理由的二手房，地税部门有权按照核定后的价格征税。

　　新规

　　下月起二手房最终交易价格由地税局核定

　　昨日，郑州市政府发布了《关于加强存量房交易税收管理的通告》。

　　《通告》称，发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应按照规定依法如实申报缴纳各项税费。

　　据了解，所谓存量房交易，通俗讲就是二手房交易。这些税费，具体包括营业税、个人所得税（或企业所得税）、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

　　《通告》指出，纳税人申报的存量房交易价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过存量房交易计税价格申报评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的价格作为计税依据，计算应纳税款。

　　同时规定，房产管理部门和国土资源部门负责落实“先税后证”政策。即如果不能提供销售不动产统一发票和相关完税凭证，不准转移权属，进行过户。

　　河南商报此前曾先后两次对“郑州市存量房交易计税价格申报评估系统”进行报道，该新规的主要目的，就是为了规避买卖双方合谋来降低、逃避税款。客观上，也为房地产税制改革奠定了基础。

　　影响

　　业界听说新核定方法下房价较当前高

　　“这对于二手房交易还是很有影响的。”21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示，根据公司多方听到的消息来看，新的二手房交易价格标准可能要比之前房管局制定的指导价高500元/~1000元/，“房管局制定的交易指导价是在新房价格的基础上，综合折旧、维修等很多因素得出的，有一套复杂的计算公式。地税部门的价格则由专业的评估公司给出，具体的评定标准还不知道。”

　　商报记者从郑州市地税局了解到，此前地税部门公开招标了6家专业评估机构对郑州市范围内的住宅进行了现场调查、测绘、拍照、交易案例采集，按照房地产估价理论和估价方法计算标准房价格，经比对验证，选择符合要求的交易实例作为可比实例，建立了存量房（二手房）评估系统基础信息库。

　　不管交易双方合同的交易价格是多少，最终纳税的时候，价格要由地税部门依此信息库进行比对、核定。

　　“如果每平方米真的上涨500元~1000元，一套90平方米的房子，总价将上涨超过10%，总的税费也将多10%~20%。”王川说，尤其是郑东新区，听说涨的幅度最大，评估的二手房价格低于一万的都不多，而现在很多东区的新房价格只有八九千。

　　科威不动产郑州区域总经理张竞远也认可这种说法，他也听说新的定价标准较高。但他同时认为，新规对二手房的交易量影响不会很大，相比较而言，房价越高，税费也就越高，受到的影响也相对较大。

　　争议解决

　　若对税局核定的房价有异议

　　两种方法解决

　　一些正在过户二手房的市民，听到消息后有些担忧，害怕3月份完不成交易，拖到4月份会多缴税。

　　昨日的采访中，一些市民表达了这样的担心：“如果我买的房子是4500元/平方米，但地税局非要给我核定5000元/平方米，那我多亏啊！找谁说理去？”

　　这个问题，地税部门已经考虑到了。

　　如果一旦出现争议，纳税人可以向主管税务机关提出申请，阐明理由。税务机关会派调查人员进行实地调查，情况如果属实，他们会报请上级税务机关批准，提请物价部门价格认证机构进行认定。

　　还有第二种办法：纳税人可以在先行缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，并得到主管税务机关确认之日起60日内，提出行政复议申请，如果对行政复议决定仍不服的，可以提起行政诉讼。