分析称500强房企库存近5万亿 楼市步入降价阶段

　　南方日报记者 卢轶

　　房地产行业或许很快就将进入“全员卖房”模式。一份针对500强房企的测评显示，尽管2011年500强房企的销售额创下2.28万亿元新高，但库存却达到了惊人的4.9945万亿元。此外，房地产行业大量债务今年也将密集到期，来自世联地产的数据显示，大约1000个离岸私募债、约1000亿元的房地产基金和2500多亿元信托都将在年内到期；而大约2万亿元的民间信贷也将集中在今年考验房企的偿付能力。业内人士指出，巨大的考验将迫使行业加速去库存，楼市即将进入全面促销、全面降价阶段。

　　库存

　　500强房企库存两倍于年销售额

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会最新发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

　　而根据目前沪深两市32家上市房企发布的2011年年报，21家公司的存货同比上升，占比为65.63%；7家房企去年年底存货同比增幅超过30%。其中，招商地产2011年末存货值达到514.4亿元，同比增长33%；万科的存货由上年同期的1333亿元达到2083亿元，增长56%；首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元，2011年年初为250.65亿元，增长72%；远洋地产的存货虽不多，但增幅却高达111%。

　　来自世联地产的数据也显示，目前各大城市库存去化时间进一步延长。以一线城市为例，北京商品住宅库存去化时间已经从去年初的约7个月延长到今年初的约20个月；上海去化时间从去年初的约12个约延长到目前的约23个月；广州也从去年初的近10个月延长到近20个月；深圳的去化时间也延长到近12个月。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。

　　资金

　　巨债密集到期房企资产链不乐观

　　除了库存压顶，此前大量资金流入房地产行业形成的债务，也将于2012年密集到期，这势必将考验开发商的短期偿付能力。

　　世联数据平台监测显示，大约1000个离岸私募债项目将于今年年中到期；今年年内到期的房地产基金规模约为1000亿元；而2010年以来总额飙升的房地产信托，今年也将进入偿付高峰期，今年的偿付规模将达到约2500多亿元；此外，大约4万亿的民间信贷中约有超过一半流入房地产行业，这些资金今年也将逐渐进入偿付期。

　　目前，500强房企的资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.40%上升了1.78个百分点。

　　亚太城市房地产业协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，从去年度房企业绩和负债率及融资成本三项资金指标和库存的数据显示，开发商资金链不容乐观。

　　市场

　　大房企降价促销开始动真格

　　谢逸枫表示，“在偿债高峰期，高库存就是企业的噩梦。部分房企和非主营房地产业务公司必然采取变现的项目，想方设法卖掉，加快销售，加快营销，降低负债率和融资成本，以增加业绩。”

　　进入2012年，在降价促销回笼资金上，不少房企似乎也动起了真格。

　　据了解，去年底，招商地产董秘刘宁曾表示，“2012年，公司要不择手段把销售做活，想尽办法抓销售将是明年公司的重中之重。”万科副总裁毛大庆也表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，集团将致力于减少库存。首创置业财务总监罗俊则表示，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源。

　　促销活动更是一个接着一个。如2011年曾全线85折降价促销的恒大地产又开始在全国22城60个楼盘中打折促销，最高可享9.2折；保利地产在全国40城率先启动“囍春行动”，涉及100余个在售项目和2万套房源；2月18日起至3月31日之间，招商地产分布在全国14个城市的22个在售项目启动打折促销，等等。来自世联地产的数据显示，从去年下半年以来，其监测的28个城市降价楼盘已经增加到约700个。

　　在以价换量的刺激下，近期楼市成交也出现了一定程度的回升，显示出降价促销的良好效果。

　　谢逸枫分析，在调控政策难以放松的情况下，不降房价无疑等于自杀。“相信越来越多的房企必然会降价促销，以价换量是2012年部分地产商的生存法则，房企积极消化库存仍为主流。”

　　世联地产市场研究部总监吴志辉也指出，“开发商采取降价出售回笼资金的收缩策略，也将带来市场价格下跌的加剧”，吴志辉认为，目前楼市开始进入到全面促销的阶段，价格方面也将从局部降价过渡到全面降价，“预计再过2个月，大约5月前后，全面降价的阶段就将到来。”