杭州楼市库存量仍庞大 若政策不变将再争夺刚需

　　浙江在线04月05日讯在3月的放量行情里：有楼盘3个月卖不出1套，也有楼盘1个月内卖出四五百套；有楼盘打死不愿降价，也有楼盘“保本价”、“亏本价”、“员工价”频出，明折暗扣不断……降不降不是问题，能卖出去都是本事。

　　成交放量，让持续一年多的库存持续攀升的情况有所好转，而开发商也趁着这波行情纷纷开盘，3月份的推盘量相当大，当月新增房源近3700套，也是历年来的高位。

　　新推楼盘加入销售战局让手里有大量库存的开发商压力更大。在10家样本房企中，库存最多的肯定是绿城，16个在售楼盘仍有3642套房源可售，按目前的成交均价来算可变现金额约154亿元。这对新加入绿城销售团队的经纪人们来说，压力一定不小，但相对的“钱途”也很可观。

　　压力相对小的是野风，现代之星差不多清盘了，启城的房源多一些，但均价低，可变现金额有限。库存量较多的是现代中心，还有288套房源可售，可变现金额约5.5亿元。

　　若按可售房源量来算，金都和昆仑都需要捏一把汗，有点意外的是，昆仑的沉淀资金量竟比金都高。金都单高尔夫艺墅一个项目沉淀了593套房源，按目前售价市值约35亿元，若能动销，就解决了金都的现金流问题。昆仑最头痛的问题是昆仑公馆，整个一季度仅成交1套，还有398套房源可售，沉淀资金约59亿元。

　　滨江需要考虑的也是一个项目，万家星城，这个项目还有1076套房源可售，按此前的成交均价来算可变现资金约27亿元，问题是整个一季度它一套也没卖出去。不过，从滨江的战略来看，他们显然不打算靠这个楼盘来提供现金支持，被寄予期望的是金色黎明，滨江希望“黎明”能借“曙光”的光，继续热下去。

　　但是，从整个杭州市场看，4月份开发商们不仅将延续二三月份的降价势头，而且借着3月的成交热潮，还有更多楼盘会加入“战局”，据不完全统计新开楼盘有30多个。政策环境暂时没有变化，而经过了一季度的“跑马圈人”，刚需购房者还有多少？他们的价格预期是否更低？对库存量大的楼盘来说，接下来的日子，会更忙碌。

　　若政策不变，请继续“讨好”刚需

　　杭州楼市蕴含的消化能力实在让人惊叹：今年1月主城区的成交量还只有820套，为2007年至今同期成交最低，到了3月已经成为近六年来同期成交第二高位，从低点到高点，只花了3个月。

　　政策环境并没有大变化，改变的是开发商的心态，他们终于放弃等待，更积极地调整价格，开启了杭州楼市近几年来力度最大、范围最广的一次降价潮，迅速激发了在“双限”下被压抑了一年的购房需求。我们只选择了10家具有代表性的房企样本，事实上，在这波浪潮里表现突出的房企远不止这10家，比如顺发恒业、华盛达、龙湖……但凡积极降价的开发商都在一段时间里占据着楼市新闻的主角，你方唱罢我登场。

　　而从热销楼盘来看，没有一个销售率超过70%的楼盘其成交均价会高于20000元/平方米。可见，刚需购房者在一季度的成交量里所占比重之高。

　　“两会”上总理刚说，“房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松”。话音未落，住建部副部长齐骥又在几天前放话，未来将继续坚持房地产市场调控不放松，同时，未来中央政府将采取优惠信贷政策，支持刚性购房需求。

　　听起来，政策的风向似乎很明确。

　　最近采访那些热销楼盘，一个个都在叫苦连天，说“没钱赚”、“最好的情况是能保本”……有资深业内人士私下评论说，这都前几年过惯了好日子，“想怎样就怎样，还能把钱给挣了”，而现在最好的情况是，“活着，还能挣点钱”。

　　若调控持续，对手里库存量大的开发商来说，就不是能不能挣钱的问题了，而是能不能活着的问题。

　　为了活下去，少挣钱、不挣钱是可以的，而继续“讨好”手里有购房资格的刚需也是必要的。