广州地下商业中心转移新城区 地下商场安危引忧

江南西地铁地下商场 羊城晚报记者 郑迅 摄（资料图片）

　　羊城晚报记者 吕楠芳

　　四年前就拿到规划许可的江南新地二期至今未有开建时间表（见本报3月28日AⅡ1版），但一传出开工风声即引起市民强烈反弹。相比之下，新城区地下空间工程却多在平静中稳步推进，有人甚至感叹在不知不觉间整个天河商圈已经被挖空。

　　如今，广州地下世界已经和地上一样，演绎着东进趋势。近年来城市新中轴线地下商业群的崛起有目共睹，除已经开业的东方宝泰、时尚天河、天河又一城、花城汇，未来在宏城广场、海心沙、广州塔都将挖出更多空间。

　　与这样的“巨无霸”相比，江南新地二期只能算是“湿湿碎”。然而，为什么“湿湿碎”尚未登场就引起多方反感，而“巨无霸”的形成却悄无声息？其中原因可能在于新老城区工程的扰民程度有异。但众所周知，盘踞在天河商圈的地下世界主要由政府主导开发，这，或许才是其顺利扩张的决定性因素。

　　政府在大规模推进挖地之前，是否已经建立并实行有效的开发利用管理机制？记者了解到，广州市仅有的《地下空间开发利用管理办法》今年2月才出炉，而城市整体层面的地下空间规划至今缺位。此时距广州首个地下商场———南方大厦地下商场开业已近三十年。

　　现状1

　　地下商业中心向新城区转移

　　新中轴线地下商业面积将近90万平方米，在全国乃至世界属罕见

　　广州的地下商业由来已久。抛开南方大厦、天河城等非独立地下商场不说，上世纪九十年代开业、由人防工程改造而来的流行前线属广州最早开发的独立地下商业体之一，也是广州发展地下商业的一个成功典型。以流行前线为模板，地王广场、动漫星城、江南新地、天河又一城等地下商业开始成批涌现，兴衰势头也此起彼伏。

　　近年来，随着城市东进步伐的加快，地下空间的开发主力也逐渐向新城区特别是天河区转移。有关部门一度提出以天河路为中心构建中国最大的都市商圈，这个设想随着石牌东地上商业和新中轴地下商业的推进已经逐渐变为现实。

　　亚运前后，城市新中轴线地下商业以天河路为分界，迅速向南北两向扩延。纵向，从广州东站到花城广场，已经依次形成了东方宝泰、时尚天河、天河又一城、花城汇等多个地下商业体，而花城广场以南的海心沙和广州塔也已规划了大面积的地下商业。横看天河路，宏城广场改造后将建设多层地下购物广场，并将与天河城、正佳广场、体育中心三大地下空间纵横连通。

　　一个超大的地下商业网络正在城市新中轴线铺开，统计数据显示新中轴线上的地下商业面积将近90万平方米，在全国乃至世界都是罕见的。

　　现状2

　　地下空间开发多由政府主导

　　兼具公共性和商业性，商业收益多用于平衡政府财政支出

　　与多数传统地下商场衍生或附属于人防工程、地下交通的命运不同，新中轴线巨型地下空间网络的形成更多是政府举力推动的结果。

　　去年7月，广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示，规划显示，广州塔南广场将配建地下商业；宏城广场地下总建筑面积接近11万平方米。位于花城广场地下的大型商场花城汇一区则已在去年下半年开业。记者还从广州新中轴线公司了解到，海心沙地下空间也规划有近1万平方米的商业服务配套。

　　新中轴线公司是上述多个重要节点的业主开发商，但其本质身份更偏向于是广州市政府的“儿子”。因此，这些地下空间项目基本都是由政府主导，兼具公共性和商业性。新中轴线公司有关负责人表示，新中轴线上公共空间的维护成本极高，地下空间的商业收益多用于平衡政府财政支出。

　　不过，去年3月新中轴线公司发出一则招标公告，显示将在白云新城、省机械厂地块、员村地区、琶洲会展中心西侧、海珠广场、省纺织博览中心等六处开发地下空间，这就不再只是“平衡收支”之举。有城建人士分析，政府对地下空间开发的力度将越来越大，向地下要空间是城市发展的必然趋势。

　　在地下空间开发投资来源单一的大环境下，全国资（即财政）投入的优势也将成为上述项目得以顺利推进的关键要素。

　　难点

　　管理涣散多是各自为政

　　地下商场如今成少败多

　　广州地下商场虽然越来越多，成功经营的比例却极小。记者了解到，流行前线被视为地下商场的成功案例，其经营模式被许多后来者所“克隆”，但由于各种原因，遍地开花的地下商业始终乏善可陈。

　　据业内人士介绍，管理涣散是导致不少地下商场难以做旺的重要原因，其中较典型的当数上下九商圈的康王商业城。据了解，康王商业城开业十年来，相继有铺位迟交、房产证迟出、返租承诺不能兑现等负面消息曝出，本身的商业氛围也一直旺不起来。记者昨在商场看到，尽管是节假期，偌大的康王商业城里逛街的人十分稀少，由于商城是狭道型，置身其中感觉十分压抑，各店铺经营的品种也十分零散。

　　“康王商业城陷入这样的状况都是因为缺乏主体发展思路，一开始没有一个统一的商业规划，开发商或大业主只顾着甩店铺收钱，把产权或经营权都卖散了。”一位知情店主告诉记者，商场开业多年来，各家店铺基本上都是“各自为政”，大业主管理上的缺位也导致店主们对发展缺乏信心，难以长久维持。

　　追问 地下商场太多如何脱颖而出？

　　专家 规划部门介入整合商圈资源

　　以地铁为枢纽进行发散是广州地下商业的主要发展模式。这些地下商场虽呈现围城之势，但却给人大同小异的感觉。如何脱颖而出、做出特色也一直是困扰地下商场经营者的一大难题。广东省连锁经营协会商业地产首席研究员吴传鲲认为，各个区域的地下商业整体规划应该有政府的介入，因为区域地下商业规划相关联的东西太多了，如道路、商业网点布局、交通枢纽，只有政府介入整合才能使商圈资源得到最大的利用。

　　地铁既然贯穿全城绝大部分地下空间，能否由地铁公司和开发商共同商讨地下商业规划？对此广州地铁公司相关人士表示，地铁公司和开发商的合作往往要牵扯到地下空间产权归属问题，容易导致利益纠纷，而且很多地下空间的主要权属不在地铁，由地铁公司做商业规划的统筹人并不合适。

　　目前日本、美国等国家及国内香港、北京、上海等城市对地下空间开发都有详细的规定，但广州城市整体的地下空间规划依然缺乏政府主导。记者从市规划局了解到，专门的城市地下空间规划尚在制定中，此前作为地下空间开发利用依据的只有人防工程规划文件。

　　据了解，由人防工程改造成地下商业街是广州现有地下商业的主要形式。但随着专门地下空间的渐次涌现，地下空间不再只是人防工程的衍生物，简单的人防工程规划不足以统筹全部的地下空间。市民防办有关负责人也告诉记者，今后完全独立的人防工程将越来越少，地下空间开发兼顾人防是未来的大体走向。

　　“地上土地资源短缺使得城市不得不向地下要空间，但哪里可以挖、哪里不可以挖、挖多大规模、挖多深，这都需要有具体指引。”一位城建人士对记者表示，目前广州地下空间的开发“过度兴奋”，应尽早出台专门的地下空间开发利用规划，对地下空间的开发行为进行有力的控制和引导。

　　追问 无序开挖可能引发地质灾害？

　　专家 易造成建筑倾斜断裂及漏水

　　到处开挖会不会导致地陷或其他地质灾害？珠江新城出现的多次地陷是否与开挖地下空间有关？对于哪里可挖哪里不可挖，广州市有无进行专门的地质条件摸查？

　　记者了解到，广州首次对地下空间开发利用适宜性的调查结果去年才姗姗来迟，这也是广州目前开发地下空间的唯一成体系的技术支撑。调查显示，广州城区东部和南部(番禺)的地质条件较好，属于地下空间开发利用的优良地区。而不适合浅层地下空间开发利用的区域包括广州西北部花都区部分地区、金沙洲、大坦沙一带；白云山西麓旧白云机场一带；海珠区和珠江两岸地带。

　　地质专家指出，在这些区域进行地下空间施工容易引发地下建筑物的沉陷，易造成地下建筑倾斜断裂，也容易造成严重的漏水问题。

　　对此，市国土房管局相关负责人表示，在位于多发性地陷范围内地质条件不适宜建设的区域，国土和规划部门已经在规划及土地利用上注意从实际出发，已根据调查成果对部分地区的开发建设规划作了较大调整。

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　　立法促进地下空间开发“三效益”

　　《广州市地下空间开发利用管理办法》2月起施行

　　立法促进地下空间开发“三效益”

　　好在，广州市有关地下空间开发利用的立法规范并非完全空白。今年2月1日，《广州市地下空间开发利用管理办法》开始施行，明确规范了地下空间规划的制定、地下建设用地使用权的取得、地下空间的工程建设管理、确权登记和租售管理等内容。

　　《办法》规定，地下空间开发利用管理应当贯彻统一规划、综合开发、合理利用、安全使用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合。

　　《办法》对地下建设用地使用权及地下空间的房地产权利登记作出了详细规范，地下空间权利人可凭用地审批、规划报建及验收等土地、房屋权属来源证明材料申请办理房地产权证。《办法》还明确了历史遗留地下空间登记原则，已领取建设工程规划许可证的单建地下空间，人防工程和地下交通站场，符合条件的均可办理房地产权登记。

　　据起草《办法》的广州市国土房管局介绍，目前广州全市地下空间开发总量约为1900万平方米，地下空间开发利用规模总体偏小，功能较为单一，地下空间使用规模和地下空间整体品质有待提高。地下空间立法有利于促进地下空间的系统、有序、合理开发利用。

　　据了解，目前国内有关地下空间开发利用的立法十分薄弱。《物权法》、《城乡规划法》、《人民防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》等虽明确了地下空间开发利用的基本原则，但对地下空间开发利用中存在的诸多实际问题未作具体规定。地方立法现状较为滞后，仅上海、天津、杭州、深圳等地出台了一些政策性文件。