富士康布局地产新版图

　　来源：购物导报·影响力周刊

　　虽然郭台铭对外表态不做房地产，但富士康早已拥有地产业务平台，而且已经成为一个隐形地产巨头。

　　　　□本报记者 李 萌

　　跳楼、侵犯劳工权利以及代工低利润等问题一直困扰着郭台铭，纯代工模式受到挑战。近日，美国非营利机构公平劳工协会(简称“FLA”)发布报告称，富士康存在数十桩严重侵犯劳工权利的行为。苹果表态支持FLA的调查报告，富士康接受这一调查结果并表示要整改。但更需郭台铭思考的是，替苹果公司代工的利润只有2%。

　　薄利之刃越来越钝，郭台铭欲在代工模式之外，另辟一条新路的意图也越来越明显。

　　于是，这变成了必然。郭台铭开始雄心勃勃地转战房地产行业，在国内多个城市拿地建房，3月初的消息表明，郭氏将投资76亿元在长春CBD的核心区建城市综合体。

　　郭台铭地产版图

　　3月26日下午，富士康集团鸿富锦精密电子(烟台)有限公司副总经理郑光杰拜访贵州省商务厅，希望能在贵州设立“精品赛博”旗舰店、玉山新天地大卖场，打造全新的生活购物广场。

　　半个多月前的3月11日，富士康科技集团赛博国际控股已经与长春市政府签订合作意向合同，计划投资76亿元打造长春的城市综合体。项目的名称就是“玉山新天地”。

　　其实，郭名铭早已经在国内多个城市拿地，布下了一个庞大的地产版图。

　　谈及长春项目，富士康集团的杜经理在接受记者采访时表示，因为刚签完约，目前还未开工，玉山新天地项目是富士康集团一种新的业务模式，由集团的商业地产部门来运作，该项目在全国是第一家，其他城市也还在谈，分布很广。

　　资料显示，“玉山新天地”项目位于长春市朝阳区，占地面积约30万平方米。富士康计划整合周边商圈，以时尚消费体验、3C销售与科技体验、国际办公及创意育成为重点，开发6A创意中心、赛博数码时尚广场、新天地购物中心、多媒体广场等一系列城市综合体项目。并在项目中建设以“创新、创意、创业”为主题的大型数码广场，以及长春第一个最大的室外巨型LED墙、户外大型IMAX环幕及多媒体休闲广场。

　　长春市朝阳区商务局工作人员对媒体表示：“由于富士康玉山新天地项目只是签了合作意向合同，具体的动工时间还没有确定，而关于项目的具体详细规划，还在商讨中。”

　　但是针对玉山新天地所在地块的情况来看，目前该区域内有成片的住宅小区存在，也有一些办公场所，拆迁问题将成为项目开工的最大难题。“拆迁费用肯定会很高，涉及拆迁的房子估计能达到上万户。”长春当地的一位媒体人士对记者说。

　　7年前已开始布局

　　据报道，早在2005年，富士康便开始布局地产版图，旗下的香港轩盛投资有限公司主营业务为房地产综合开发，公司注册资本为30亿港元，国内总部位于深圳，名为深圳轩盛投资管理有限公司(以下简称“轩盛投资”)，并且聘请华侨城集团公司原党组书记兼常务副总裁张整魁担任董事长。

　　2005年，富士康便以“鸿海中国(大陆)总部”名义拿下上海市陆家嘴金融区B4-2-1地块，该地块占地面积为1万平方米，地上部分建筑面积为5万平方米，建成后的楼盘以自住和出租为主。但是拿地5年后，该工程仍未开工，该地段的地价却已飙升数倍，遂引起外界关注。富士康在长三角地区还开发了其他物业，如昆山汉浦路康城商住小区合作开发项目、水秀路工业用地变更为商住用地项目等。

　　2006年9月15日，富士康集团又以近4.32亿元拿下深圳一幅占地面积67079.85平方米的土地。当时的竞争对手包括万科、招商等专业开发商，富士康以高出底价近2.4亿元成功竞得了该地块，楼面地价为3219元/平方米。

　　2007年6月，在富士康与武汉高新区管委会签订投资协议的7个月后，轩盛投资控股的鑫龙房地产开发有限公司，以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米，项目总建筑面积约12.3万平方米。鑫龙地产开发的“轩盛·湾郡”项目，占地面积达15.4万平方米，已于2010年8月开盘。2011年1月，在武汉富士康工业园附近，富士康旗下企业低调运作4年的别墅项目也已开盘销售。

　　2009年8月4日，在富士康科技集团与重庆市政府签署2000万台笔记本代工厂的项目之际，还计划投资100亿元人民币在重庆开发商业地产。据台湾媒体报道，郭台铭看好重庆房地产商机，相中了位于市中心的三块商业用地。

　　轩盛投资的公司介绍中显示，该公司目前已取得位于深圳、上海、武汉、成都、廊坊等国内重点城市的土地拟开发项目，并以“数码、环保、科技”为地产品牌经营理念，将整合前期取得的土地资源进行综合成片开发。

　　富士康掀起圈地潮

　　受益于四五年来的产业转移，全国最大的代工厂富士康摇身一变，成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂，如今富士康已在全国20多个城市建立工业园区，粗略估计占地2000万平方米。

　　富士康在短时间内的大规模圈地，是大规模扩产的需要，是难以抗拒的低廉劳动力成本、低税收，还是另有所图？

　　武汉富士康工业园区5公里外的一个别墅项目“轩盛·湾郡”今年1月开盘，就暴露了富士康的一点点“企图”。轩盛是富士康旗下专门成立的一个房地产公司，香港注册，注册资本30亿港元。

　　这个总建筑面积12万平方米的楼盘，距离武汉最繁华的商圈之一只有15分钟。除去预留给员工的小高层和高层，每平方米售价在1万元左右。

　　据武汉当地媒体报道，2006底富士康与武汉东湖高新区签约。次年6月就几乎以底价拍到了两块地，平均楼面成本不到700元/平方米，只占该项目售价的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率将达到8亿~9亿元。显然，这种“投资换土地”，成为富士康的一笔额外收益，也是地方政府最丰厚的一笔“陪嫁”。

　　虽然郭台铭对外表态不做房地产，但富士康早已拥有地产业务平台，而且已经成为一个隐形地产巨头。其实，富士康拥有大陆最大的工业用地面积，到现在为止，它们已经建立了深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天津、太原、晋城等九大主力科技工业园。事实上，富士康也并不是唯一一家借道工业地产的制造业企业。同行此道的还有IT企业，比如中兴ZET，甚至著名上市公司三一重工集团，其旗下就有一家地产公司名叫“上海竹胜园地产”，其运作的项目广泛分布于上海、浙江、江苏等地。

　　从逐利角度说，工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地，最重要的原因就是平均价格约为住宅用地价格的十分之一。而工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。

　　它作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。比起住宅地产和商业地产，工业物业的投资回报更稳，初步估计回报率保持在8%以上。有消息说近年陆续有开发商想进入工业地产，只是工业物业对入门企业要求高，这才逼退馋涎这块“蛋糕”的房企。随着“富士康”们的圈地活动的进行，可以预料的是，这一块新兴地产的未来将更受关注。■