房地美深陷财务赤字与人才流失困境

　　新华网华盛顿5月3日电（记者 王宗凯 阳建）美国联邦住宅贷款抵押公司（即房地美）是美国为数不多的政府支持企业，在始于2007年的次贷危机期间遭遇重创。房地美3日公布的财报显示，公司今年第一季度实现利润5.77亿美元，为连续第二季度盈利。这似乎为房地美带来了一线曙光，但沉重的财务负担和加速的人才流失仍是房地美头上难以驱除的阴霾。

　　积重难返

　　根据房地美当天公布的财报，当季利润加上持有的可出售抵押贷款证券，房地美当季总可支配收入达到17.89亿美元，但当季要向美国财政部返还的优先股股息高达18.07亿美元，因此还需向财政部申请约1900万美元援助资金。当这笔资金到位，美国政府对房地美的救助总额预计将达723亿美元。政府援助资金的年利率高达10%，也就是说一年需向财政部支付72.3亿美元股息，而房地美历史上仅有一年的年利润超过这一数值。

　　房地美在财报中坦承，长期来看，公司不可能创造足够的净利润或总可支配收入，向财政部申请的援助资金可能会越积越多，希望财政部可以免除部分费用。截至目前，房地美已经支付了约183亿美元股息。

　　美国财政部曾提议，为避免陷入严重债务问题的贷款购房者停止偿还贷款（止赎），将对房地美和房利美（“两房”）持有或担保的抵押贷款本金减记进行补贴，“两房”每减记1美元抵押贷款本金，可获得财政部0.63美元补贴。“两房”监管机构美国联邦住房金融署测算后表示，此举可为“两房”节省17亿美元损失，但财政部为此需拿出38亿美元。该机构代理署长爱德华·德马科认为，住房抵押贷款本金减记既没有必要也没有效率，因此并未接受财政部的提议。

　　从房地美的财报来看，当季利润比去年第四季度下降6.8%，这主要是由于抵押贷款利率更低，导致利息收入下降，同时由于更多房产折价出售或停止偿还贷款，导致房地美持有或担保的抵押贷款支持债券价值受损。

　　不过从长期来看，贷款拖欠率呈下降趋势，贷款申请人信用评分呈上升趋势，止赎情况正在逐步好转。财报显示，房地美持有或担保的资产中约30%是2005年到2008年发放的住房抵押贷款，这部分贷款申请人的信用评分加权平均值为723分，严重拖欠率（连续三次或以上未能按时还款）高达8.93%，当季亏损的88%来自于这部分业务；而2009年以后发放的住房抵押贷款比重为54%，贷款申请人的信用评分加权平均值约为760分，严重拖欠率仅为0.34%。随着此类资产比重不断增加，未来财务状况将有所好转。

　　次贷危机以来，美国各界对改革住房金融体系的呼声日益强烈。美国国会不希望政府支持企业过多干预市场，因此要求“两房”削减业务规模和高管薪酬。根据美国联邦住房金融署今年2月份向美国国会提交的计划，美国政府要执行“建、减、保”三大战略目标。第一个目标是致力于为二级抵押贷款市场建立新的基础设施架构；第二个目标是逐步缩减“两房”在市场中的主导地位，同时简化和收缩两个公司的运营活动；第三个目标是保持阻止住房止赎活动的能力，以及保持对新融资和再融资活动提供信贷资金。

　　尽管这三个目标在执行中可能会有矛盾，但“两房”瘦身已是共识。业务规模江河日下，优秀人才也加速流失。美国联邦住房金融署3月份宣布，“两房”高管薪酬今年将比2008年减少近75%，并计划将新首席执行官年薪定为50万美元。

　　“两房”的12名高管在2009年和2010年的工资与奖金总额高达约3540万美元，其中房利美首席执行官迈克·威廉姆斯两年薪酬共930万美元，同期房地美首席执行官查尔斯·霍尔德曼的薪酬也高达780万美元。与政府公务员相比，“两房”高管薪酬确实偏高，德马科2011年年薪仅为24万美元，美国总统奥巴马的年薪也仅为40万美元。但2007年房利美和房地美首席执行官薪酬分别高达1220万美元和1050万美元，新方案执行后“两房”高管薪酬要比美国银行、花旗银行、摩根大通银行和富国银行等美国私人金融机构高管薪酬平均值低约50%。

　　目前，包括威廉姆斯和霍尔德曼在内的多名“两房”高管已经表示今年将离职。另外，由于整体业务规模呈下降趋势，2011年上半年房地美离职率高达13%，高于之前五年平均值8.5%；房利美离职率也升至11%，高于之前三年平均值6%。

　　作者：王宗凯 阳建